Thị trường bất động sản một năm trở lại đây đã “hồi sinh” trở lại với các cơn sốt đất tại các vùng ven các thành phố lớn và một số khu du lịch.
Tình trạng “đu” theo sốt đất của nhà đầu tư dễ dẫn đến một hệ luỵ nhãn tiền. Đó là các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, các dự án có nguy cơ trở thành dự án treo, hoặc các dự án bị thu hồi do chậm triển khai.
Cẩn trọng cơn sốt đất
Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết đã xuất hiện tình trạng sốt đất tại một số các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh… Đơn cử như tại Thái Nguyên, mức giá đất nền trong nửa đầu năm 2018 dao động 3 – 10 triệu đồng/m2, tăng so với cùng kỳ năm 2017 là 15%.
Tại các thành phố biển với những khu nghỉ dưỡng, giá đất tăng phi mã, gây nên một làn sóng các nhà đầu tư từ Hà Nội, Tp. HCM “lao” vào mua đi bán lại kiếm lời.
Như tại Nha Trang, tính đến cuối năm 2017, giá đất tại thành phố này đã tăng gần 100% so với cùng kỳ năm 2016 và tăng khoảng 40 – 50% so với 6 tháng đầu năm 2017. Giá đất nền Đà Nẵng cũng biến động mạnh, tăng khoảng 7 – 8 lần so với năm 2012 và tăng khoảng 25% trong năm 2017 so với năm 2016.
Tại các khu vực dự kiến trở thành các đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, giá đất cũng tăng nhanh chóng mặt. Sau một đêm ngủ dậy, vẫn mảnh đất đó có thể tăng gấp đôi, khiến thị trường nhiễu loạn và các địa phương đã phải ra quyết định tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Trước thực trạng giá đất tăng mạnh, không ít nhà đầu tư do không nắm được thông tin thị trường, “tin tưởng nhầm” các sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp đã bỏ tiền mua những dự án “ma”, dự án không có đủ cơ sở pháp lý, dẫn đến những hậu quả nặng nề.
Điển hình như trên thị trường bất động sản Nha Trang, mới đây, cơ quan Cảnh sát điều tra công an tỉnh Khánh Hòa có văn bản đề nghị truy nã đối tượng về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến dự án khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang.
Mặc dù khu biệt thự Ocean View Nha Trang không được phép phân lô bán nền, chưa được phép huy động vốn nhưng chủ đầu tư vẫn lừa đảo nhiều cá nhân, doanh nghiệp mua nhà. Thậm chí, một lô đất thuộc dự án đã được đơn vị này bán cho nhiều người, sau đó “ôm tiền” bỏ trốn.
Trước thực trạng phân lô bán nền chưa đủ điều kiện pháp lý và chủ đầu tư ôm của bỏ chạy, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng câu chuyện này không phải là mới trên thị trường bất động sản.
Trước đó, đã có những bài học nhãn tiền từ cơn sốt đất tại Ba Vì, Mê Linh, Đông Anh. Người dân thấy có lợi nhuận cao, cơ hội đổi đời sau một đêm thì đổ xô đi mua đất, tranh nhau mua, chưa lường trước được hệ luỵ.
 |
|
Dự án “ma” không thể hồi sinh |
“Tiền mất, tật mang”
Đây là bài học trong quá khứ khi hệ thống luật pháp chưa có những quy định cụ thể về điều kiện được mở bán một dự án.
Hiện nay, quy định pháp luật về phân lô, bán nền đã rất rõ. Tuy nhiên theo ông Hà, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn vấp phải các trường hợp đầu tư tại các dự án chưa đủ pháp lý, thậm chí là xuống tiền rồi nhưng hàng chục năm vẫn chưa lấy được đất do dự án chậm bàn giao hoặc không thể bàn giao vì chủ đầu tư không còn có khả năng triển khai dự án, hoặc cũng có thể là mua phải các dự án “ma”, không có thật.
Cũng theo vị chuyên gia này, việc đầu tư là muôn hình vạn trạng, có thể sai phạm từ các chủ đầu tư và sàn giao dịch làm ăn không nghiêm túc. Ví dụ như khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh thì người ta nghĩ ra cách góp vốn đầu tư, rồi hứa mua hứa bán, đặt cọc.
Tuy nhiên, nhiều trường hợp, nhà đầu tư biết rõ dự án sai phạm nhưng vẫn chấp nhận xuống tiền vì tham lợi nhuận. Nếu dự án trót lọt, giá đất tăng 200 – 300%, chính họ sẽ có lợi nhuận rất lớn.
Ts. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, cũng cho rằng đối với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, việc đầu cơ đang tạo gánh nặng rất lớn cho nền kinh tế. Khi nhà đầu tư mua đất để đó, đợi giá đất tăng cao để bán lại lấy lãi, giá trị gia tăng của khu đất đó sẽ thuộc về người dân, không mang lại giá trị gia tăng cho xã hội.
Trong trường hợp những nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy tài chính, vốn vay ngân hàng, nếu “mưa thuận gió hoà”, thị trường tốt thì không sao, nhưng nếu thị trường không tốt, dự án không bán được khiến nhà đầu tư mất khả năng trả nợ, ngay lập tức nó sẽ trở thành một cục máu đông rất lớn trong ngân hàng, gây gánh nặng cho nền kinh tế, ông Khương nhận định.
Do đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đối với nhà đầu tư, tốt nhất nên tìm những dự án chắc chắn về pháp lý, đầu tư theo đúng quy định của Nhà nước, tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, không nên nghe theo các sàn giao dịch không uy tín, đầu tư theo tâm lý đám đông dẫn đến tiền mất tật mang.
Nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ, phần thiệt luôn thuộc về chính họ, bởi nếu kiện ra toà, do chủ đầu tư đã mất khả năng thanh toán nên việc khách hàng được hoàn trả tiền cũng rất mong manh.
Phạm Minh
