Thời gian gần đây, giới doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) cũng như đông đảo người dân lao động đang ồn ào xung quanh thông tin nhà thu nhập thấp (TNT) giá chỉ nên từ 2 – 4 triệu đồng/m2. Dư luận hiện vẫn chưa hết nóng kể từ khi thông tin này được Chính phủ đưa ra tại Hội nghị toàn quốc về Chương trình hỗ trợ người nghèo về nhà ở.
Trong những năm qua, chỉ số giá xây dựng cùng các quy định về giá đất của TP Hà Nội luôn biến động và được duy trì ở mức tương đối… cao. Đối với các nhà 19 tầng, chỉ số giá xây dựng được tính toán ở mức 7 – 8 triệu đồng/m2.
Một số chủ đầu tư phàn nàn với tình hình giá cả như hiện nay, thì chỉ có thể giảm được 10% giá nhà TNT. Nếu giảm giá nhà xuống nữa là làm khó DN. Bởi giảm giá nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng và tiêu chuẩn xây dựng thì quả là nan giải.
Vẫn theo DN nêu trên, có thể giảm còn 8 – 9 triệu đồng/m2. Nhưng còn khâu hoàn thiện thì khó lòng đảm bảo: "Với mặt bằng chung, để đảm bảo chất lượng căn hộ, chúng tôi không muốn sau 3 – 4 năm nhà lại xuống cấp".
Giá nhà TNT đã kịch sàn
Trong bối cảnh khó khăn chung, DN BĐS đặc biệt bị áp lực vốn đè nặng. Ông Trần Thanh Tùng – Phó TGĐ Công ty Đầu tư Hạ tầng Viglacera, chủ đầu tư DA nhà TNT Đặng Xá, cho biết bản thân DN cũng rất muốn xây nhà với giá rẻ hơn để phù hợp với thu nhập của người dân, nhưng DN cũng gặp khó bởi giá cả đầu vào tăng cao. Theo đó, giá nhà TNT rẻ nhất hiện nay cũng vào khoảng 10 triệu đồng/m2. Đối với nhà ở xã hội (NOXH), lợi nhuận không được vượt quá 10%. DN phải căn cứ vào suất vốn đầu tư, các chi phí để làm. Giá nhà TNT Đặng Xá 1 tại thời điểm hiện tại là 9,4 triệu đồng/m2. Giá này được DN cho rằng đã tính rất chuẩn với thời gian đầu tư 2 năm, trượt giá lạm phát.
Theo suất đầu tư do Bộ Xây dựng công bố, mức độ thấp nhất cho xây dựng chung cư cao tầng dưới 5 tầng thì suất đầu tư đã là hơn 6,1 triệu đồng/m2.
Ngoài ra còn phát sinh các chi phí khác như quản lý, thi công, trượt giá, hệ số sàn sử dụng, dự phòng, chi phí đất… Các DN đều cho rằng với giá cả hiện nay ở miền Bắc, chi phí tối thiểu xây dựng căn hộ vào khoảng 10 – 11 triệu đồng/m2. Nếu chủ đầu tư áp dụng công nghệ xây dựng hiện đại thì cũng chỉ giảm được 10% giá thành căn hộ. Nếu đặt mục tiêu điều chỉnh suất đầu tư giảm xuống thì mức giá 4 triệu đồng/m2 chỉ phù hợp xây dựng nhà bê tông cốt thép 1 tầng và DN phải được hỗ trợ tuyệt đối về vốn, về quỹ đất sạch. Nhưng nếu áp dụng để xây nhà TNT 1 tầng thì việc sử dụng quỹ đất sẽ trở nên quá lãng phí.
Một vấn đề trong đầu tư xây dựng BĐS luôn được người dân quan tâm là hạ tầng các khu đô thị mà họ sinh sống. Theo các chủ đầu tư, quá trình xây dựng hạ tầng cũng là bài toán vô cùng hóc búa trong việc cấu thành giá BĐS. Còn xây nhà TNT thì chi phí đầu tư cho hạ tầng xung quanh DA cũng không thể loại trừ. Và cộng với những chi phí vốn, trượt giá, phát sinh… càng làm bài toán giảm giá nhà TNT khó có lời giải. Chủ trương trong thời gian tới của Chính phủ là sẽ hỗ trợ nhiều hơn nữa về mặt chính sách và ưu đãi cho các DN tham gia xây dựng nhà TNT. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thì dường như chủ trương giảm giá nhà TNT xuống dưới 5 triệu đồng/m2 là không hề dễ dàng.
Chất lượng cao – giá thành hạ?
Để gợi ý của Thủ tướng – ước mơ an cư của biết bao người dân lao động tại Thủ đô, thành hiện thực, các chuyên gia trong ngành cho rằng cần rất nhiều sự trợ giúp từ Nhà nước cũng như sự sáng tạo của các chủ đầu tư. Ngày 16/5, BIDV và Bộ Xây dựng đã ký kết thỏa thuận phối hợp triển khai xây dựng nhà ở TNT và nhà ở cho công nhân. Theo đó, năm 2012 – 2013, BIDV sẽ dành 2.000 tỷ đồng cho vay các DA xây dựng nhà ở TNT với lãi suất ưu đãi. Theo đại diện từ Công ty Đầu tư hạ tầng Viglacera (DN đang đầu tư các DA xây dựng nhà ở TNT), DN này đã tiếp cận được nguồn vay này.
Nhưng nếu đặt mục tiêu đưa giá nhà TNT xuống 4 triệu đồng/m2 thì giải pháp không chỉ nằm ở vốn. Cụ thể, để đầu tư một căn nhà TNT 2 – 4 triệu đồng/m2, cần có sự hỗ trợ trực tiếp của Chính phủ bằng các giải pháp: giao cho chủ đầu tư quỹ đất sạch, đã có đầy đủ hạ tầng, giao cho các mẫu nhà đã thiết kế sẵn. Và đặc biệt là nguồn vốn, lãi suất phải rất thấp (nếu miễn là tốt nhất). DN lúc đó sẽ chỉ là đơn vị triển khai. Khi ấy, DN đầu tư mới có thể đáp ứng được chỉ tiêu giá này.
Quỹ đất sạch cũng là điều các chuyên gia và chủ đầu tư đặc biệt quan tâm. Bởi câu chuyện giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là vấn đề đau đầu, tốn kém với các DA đầu tư xây dựng. Với nhà TNT, mặc dù chi phí sẽ được khấu trừ và không được tính vào giá bán, nhưng nếu các DN phải tự làm mặt bằng thì thời gian triển khai DA sẽ bị kéo dài, chưa kể gặp phải những khiếu kiện từ phía người dân.
Như vậy, vốn và mặt bằng là 2 yếu tố tiên quyết giúp giảm giá thành nhà TNT. Nhưng bản thân các DN cũng cần cải tiến hơn nữa công nghệ xây dựng – điều này càng cần sự quan tâm đúng lúc của Nhà nước. Thậm chí, cả khâu cuối cùng là quản lý và vận hành nhà TNT cũng cần phải tính toán để giúp DN bù giá, mới mong hạ được giá xây dựng. Nhiều chủ đầu tư đang rất quan tâm tới công nghệ bê tông đúc sẵn với thời gian thi công nhanh. Đây là công nghệ mà thế giới đang áp dụng phổ biến. Vật liệu nhẹ cũng được quan tâm hết sức trong mục tiêu giảm tối đa chi phí xây dựng.
Nếu DN xây dựng nhà TNT với giá 2 – 4 triệu đồng/m2, thì một căn hộ 50m2 có giá tối đa là 200 triệu đồng. Đồng nghĩa với việc rất nhiều người dân sẽ mua được, góp phần lớn vào việc cải thiện chỗ ở, tạo điều kiện an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, để làm được điều này, cần nỗ lực quyết tâm rất lớn từ sự quản lý vĩ mô của Nhà nước. Những người trong ngành cho rằng Nhà nước cần có sự thống nhất và thực hiện quyết liệt sát sao tập trung cho mục tiêu thì mới mong đạt hiệu quả.
-----------------------------
Phải phù hợp với mức độ kinh phí Nhà nước hỗ trợ cho DN
Ông Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
------------------------------------
Chính sách này phải phù hợp với mức độ kinh phí Nhà nước hỗ trợ cho DN. Nếu chúng ta duy ý trí cho rằng Nhà nước quy định 2 – 4 triệu đồng/m2 thì liệu DN sức có đủ không? Trên cơ sở các yếu tố kinh tế vĩ mô, chúng ta mới đưa ra được quyết định cân đối cho phù hợp từ chính sách Nhà nước tới việc thực thi. Còn nếu không thì sẽ chỉ thực hiện được một thời gian ngắn, rồi không thể đại trà nhân rộng.
Ngân hàng giám sát vốn vay xây dựng
Ông Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
------------------------------------
Đối với công trình nhà ở TNT cao tầng, nên giao tầng 1 hoặc (và) tầng 2 cho nhà đầu tư muốn bán giá nào cũng được. Còn lại, các tầng trên, DN phải bán giá rẻ cho người TNT mua ở. Như vậy, họ có thể lấy lãi từ các tầng dưới để bán hòa vốn các tầng trên. Do đó, thậm chí lỗ thì DN đó vẫn làm được.
Theo tôi, ngân hàng sẽ giám sát việc chi tiêu vốn vay xây dựng nhà ở TNT cho DN. Tức là DN đưa hóa đơn đã mua xi măng, vật liệu, đơn giá thi công tới ngân hàng để ngân hàng giải ngân nguồn vốn hỗ trợ từ Nhà nước cho DN.
DN phải tính tới lợi nhuận
Ông Trương Chí Kiên – Thành viên HĐQT kiêm Phó TGĐ Công ty Cổ phần Him Lam Thủ đô
------------------------------------
Đã là DN thì ai cũng phải tính tới lợi nhuận. Với chủ trương này, chắc chắn DN sẽ không mặn mà. Bởi lợi nhuận trên tổng mức đầu tư, hoặc những chính sách về điều này vẫn chưa cụ thể. Ngoài ra còn chưa tính toán cụ thể là có khả thi hay không. Do đó, DN chắc chắn sẽ không quan tâm. Còn đối với DN nào đó đã có tiềm lực nhất định, họ sẽ làm điều này để tạo giá trị, đóng góp cho xã hội.
Xác định rõ tổng giá bán
Ông Nguyễn Văn Đa – Phó TGĐ Công ty Vinaconex Xuân Mai
------------------------------------
Theo tôi, ví dụ nhà TNT giá 2 – 4 triệu đồng/m2 thì chúng ta có thể làm nhà cấp 4, cấp 3 ở một vùng nào đó. Còn ở Hà Nội, với chỉ số giá xây dựng hiện nay, sẽ cực kỳ khó. Giá m2 không quan trọng bằng chúng ta thực hiện những căn hộ từ 300 – 500 triệu đồng. Có thể giá đó đúng với chỉ dẫn 7 – 8 triệu đồng. Vấn đề là chúng ta phải xác định rõ căn hộ 300 – 500 triệu đồng là phù hợp với người TNT, từ đó tập trung từ khâu thiết kế tới thi công.
Gia Lộc
