Ngay từ những ngày cuối tháng 12/2016, dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ IDB (One 18) đã được tung hứng trên chợ nhà đất với khá nhiều thông tin mùi mẫn.
Cụ thể, khu đất dự án đặt tại số 19 ngõ 298 đường Ngọc Lâm, phường Ngọc Lâm, quận Long Biên có diện tích gần 2.000m2. Với pháp nhân chủ đầu tư là công ty CP đầu tư và phát triển kinh doanh (IDB Việt Nam), dự kiến một công trình quy mô 3 tầng hầm, 18 tầng nổi sẽ được mọc lên với tổng cộng 224 căn chung cư cao cấp.
Thi công trước, xin phép sau…
Trên website của chủ đầu tư cho biết, One 18 đã triển khai đến hạng mục hầm vào tháng 12/2016. Đồng thời, công trường đang gấp rút thi công để kịp tiến độ bàn giao nhà vào quý I/2018.
Trước đó, ngày 28/11/2016, chủ đầu tư có thông báo công khai tới khách hàng về việc nộp tiền đặt chỗ và ký hợp đồng đặt mua căn hộ One 18. Cụ thể lộ trình đặt chỗ như sau: từ ngày 30/11/2016, sau khi khách hàng đóng 100 triệu đồng, công ty sẽ ký hợp đồng đặt mua căn hộ và thu tiền theo tiến độ (giai đoạn 1 là 10% giá trị căn hộ đã bao gồm tiền đặt chỗ). Giá tham chiếu từ một số đầu mối môi
giới dao động từ 27 đến 33 triệu đồng/m2 tùy căn, tầng và hướng…
Tuy nhiên, chỉ ít ngày trước khi rầm rộ lên sóng, dự án One 18 đã bị bóc ra nhiều sai phạm. Cụ thể, ngày 17/11/2016, Thanh tra Sở Xây dựng ban hành Quyết định số 99/QĐ-XPVPHC xử phạt số tiền 80 triệu đồng và yêu cầu ngừng thi công xây dựng công trình dự án chung cư One 18 đối với công ty CP Đầu tư & Phát triển kinh doanh làm chủ đầu tư do vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác VLXD, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở.
Tiếp đến, về vấn đề cấp phép xây dựng dự án, ngày 22/12/2016, UBND Tp.Hà Nội có công văn 7252/UBND-ĐT về việc chỉ đạo Sở Xây dựng hướng dẫn công ty CP Đầu tư & Phát triển kinh doanh về hồ sơ, thủ tục liên quan đến cấp GPXD theo quy hoạch và phương án kiến trúc đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận tại văn bản 1420/QHKT-TMB-PAKT-P3 và công văn 224/QHKT-PAKT ngày 19/1/2016.
|
Chưa đủ pháp lý, vội vã huy động vốn, chủ đầu tư dự án đang đẩy người mua vào muôn vàn rủi ro?
Đến đây, đã đủ chứng minh thực tế, dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ IDB chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định pháp luật, song chủ đầu tư vẫn nghiễm nhiên triển khai công trình, thậm chí quảng bá “hoành tráng” về hạng mục thi công trên website (với mục đích bán hàng? – PV).
Chưa hết, những đầu mối phân phối chính thống (được ủy quyền của chủ đầu tư) đang đứng trước nguy cơ bị khách hàng “tố” lừa đảo trong trường hợp đã hình thành các hợp đồng mua bán được ký kết?
Người mua lĩnh đủ
Hiện tại, điểm khuyết pháp lý rõ nhất ở dự án là hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có GPXD (trái với quy định phải có GPXD nêu tại điểm C khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ).
Mở rộng thông tin, chính quyền sở tại mới đây cho biết: tháng 5/2016, dự án có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng cho thi công cọc thí nghiệm để hoàn thiện hồ sơ thiết kế.
Tháng 7/2016, chủ đầu tư thi công cọc thí nghiệm nhưng lại cố tình thi công “thừa” hơn chục cái. Sau đó, cơ quan chức năng đã phát hiện và xử phạt với mức 80 triệu đồng. Đáng nói, tới trung tuần tháng 2/2017, công trình dự án One 18 vẫn chưa được cấp phép xây dựng.
Ở một cơ sở pháp lý tham chiếu khác, danh sách các dự án được phép BĐS hình thành trong tương lai (mới cập nhật từ Sở Xây dựng đầu tháng 2/2017) cũng không nhắc tới dự án One 18 của chủ đầu tư IDB. Điều này đồng nghĩa những sản phẩm căn hộ cao cấp tại One 18 chưa đủ cơ sở pháp lý để giao dịch chính thức trên thị trường (ký hợp đồng mua bán).
Trong khi đó, nhiều quy định pháp lý liên quan cho thấy nguy cơ rủi ro với người mua nhà khi giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn, đặt chỗ, ưu tiên quyền mua…
Đầu tiên, theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi số 66/2014/QH13, chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.
Đồng thời, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Tạm hiểu, pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án với mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Khi ký hợp đồng về vốn (người góp vốn) hay hợp đồng mua bán (đối với người mua nhà), các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở.
Với dự án BĐS, đối tượng của hợp đồng mua bán có hợp đồng đặt cọc bảo đảm chính là tài sản hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa: tại thời điểm đặt cọc, tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.
Trong khi đó, pháp luật dân sự chưa có quy định đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Đông Hưng
