Theo công văn số 57/CV-HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) rất hoan nghênh Quốc hội khóa XIV đang xem xét dự thảo “Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”, nhằm giải quyết “cục máu đông” ngăn trở sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều kiện cho hoạt động tín dụng trở lại bình thường.
Khơi thông dự án “trùm mền”
Theo HoREA, hiện nay có khoảng 70% tài sản thế chấp của doanh nghiệp tại các tổ chức tín dụng gắn liền với bất động sản. Trong đó có những dự án thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thí điểm cho phép các tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán nợ được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản theo Điều 10 của Nghị quyết sẽ góp phần đáng kể vào tiến trình xử lý “cục máu đông nợ xấu” của nền kinh tế.
Tại công văn này, Hiệp hội đề nghị Quốc hội cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản. Điều này sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A), khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai.
Đó cũng là một giải pháp góp phần tích cực xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, mà chủ thể thực hiện lại chính là các doanh nghiệp bất động sản, sử dụng nguồn vốn tư nhân, hoàn toàn không liên quan đến ngân sách nhà nước.
Theo HoREA, trên địa bàn Tp.HCM, có khoảng 500 dự án đang ngừng triển khai, đây là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho” nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.
Bên cạnh đó, HoREA cho rằng một trong 5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản. Tuy nhiên, để chuyển nhượng, chủ đầu tư phải giải quyết xong một số thủ tục pháp lý như giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để đáp ứng được các điều kiện này, doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian để thực hiện trình tự thủ tục, từ khâu xác định giá đất, giải phóng mặt bằng, cho đến khi có quyết định giao đất.
Do vậy, quy định hiện hành chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng, mua bán dự án.
Nếu áp dụng cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng như Điều 10 của Nghị quyết lần này sẽ không chỉ “cởi trói” được 500 dự án “trùm mền” mà còn tránh được tình trạng dự án rơi vào “nợ xấu”, đồng thời nên xem đây là việc kinh doanh bình thường của doanh nghiệp.
![]() |
Việc thí điểm cho phép các tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán nợ được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản theo Điều 10 của Nghị quyết sẽ góp phần đáng kể vào tiến trình xử lý “cục máu đông nợ xấu” của nền kinh tế.
Sôi động M&A
Sau thời điểm 15/8/2017, khi Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng được thông qua sẽ có tác động không nhỏ tới việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A).
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, trên lý thuyết, Nghị quyết sẽ mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp tiếp cận tài sản thế chấp là bất động sản dễ dàng hơn trước, với cơ chế mua bán theo giá thị trường từng được xem là rào cản trong vấn đề mua bán nợ xấu trong thời gian qua.
Cũng theo ông Châu, nợ xấu thường được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản, dự án bất động sản, nhà ở đã hoàn thành, nhà ở hình thành trong tương lai. “Nợ xấu”, nhưng “tài sản bảo đảm không xấu” vì thông thường, bất động sản khi thế chấp để vay tín dụng chỉ được tổ chức tín dụng trị giá phổ biến ở mức trên dưới 60% giá trị thực.
Trong khi đó, nhiều chuyên gia BĐS nhận định rằng hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đều có mối quan tâm tới các khoản nợ xấu tại các tổ chức tín dụng. Để khởi động lại các dự án “trùm mền”, các doanh nghiệp sẽ xem xét ở góc độ dự án này có nợ xấu bao nhiêu, khả năng tái khởi động dự án mang lại hiệu quả thế nào, dự án được triển khai sẽ bán cho ai và để mua lại hoặc sáp nhập thì khoản tiền mà nhà đầu tư phải bỏ ra là bao nhiêu?
Chính vì thế, việc tái khởi động lại các dự án trùm mền không chỉ doanh nghiệp trong nước mà cả doanh nghiệp nước ngoài cũng luôn thận trọng. Việc triển khai các dự án quá rầm rộ sẽ đẩy nguồn cung lớn hơn cầu. Trong khi đó, những thất bại trong quá khứ đã là bài học lớn cho các doanh nghiệp khi đầu tư vào thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, để tái khởi động dự án trùm mền hay đưa ra quyết định M&A, ngoài yếu tố nợ xấu, các doanh nghiệp cũng quan tâm tới tính pháp lý của các dự án. Thực tế cho thấy các dự án có nguồn “đất sạch”, các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đã hoàn chỉnh thì mới thu hút được nhà đầu tư nước ngoài giải ngân vốn triển khai, phát triển dự án hoặc thực hiện M&A toàn bộ dự án.
Việc ban hành cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản trong dự thảo “Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” được Quốc hội xem xét thông qua lần này sẽ mở đường cho việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Đăng Thanh