Gần 5 tháng kể từ khi các nhà băng bắt đầu có động thái siết chặt dòng tín dụng, thị trường bất động sản tiếp tục chìm sâu vào ảm đạm. Những người mua nhà ở thực và cả các nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ bán hàng của doanh nghiệp.
Vẫn loay hoay "xoay" vốn
Nửa đầu quý III/2022, dù đã tung đủ các chiêu bán hàng, gói ưu đãi lớn, nhưng doanh số bán hàng tại một dự án căn hộ kèm shophouse ở Thủ Đức (TP.HCM) vẫn không mấy khả quan. Trong tổng số gần 100 căn hộ mới được tung ra thị trường trong tháng 7, doanh nghiệp chỉ bán được vỏn vẹn 10 căn.
Khảo sát cho thấy, doanh số ảm đạm không chỉ là cơn đau đầu của riêng một đơn vị nào, mà đang trở thành bài toán hóc búa với ngay cả những "đại gia" hàng đầu ngành bất động sản. Điển hình như Đất Xanh, CEO Group, Danh Khôi... đang ghi nhận tồn kho tăng hơn 50% so với cuối năm 2021.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT kiêm CEO Fiin Group, trong một hội thảo vừa diễn ra cho hay, vòng quay hàng tồn kho của ngành bất động sản hiện đã tăng lên 1.500 ngày, đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ phải mất hơn 4 năm để tiêu thụ thụ hết lượng hàng đang có trên thị trường.
Những con số báo động về lượng hàng tồn kho và khả năng thanh khoản sản phẩm mới cho thấy, bên cạnh khó khăn về dòng vốn ngân hàng, các doanh nghiệp địa ốc còn đang gặp vô vàn trở ngại trong việc gia tăng nguồn thu từ việc bán sản phẩm, tức dòng tín dụng từ khách hàng.
 |
|
Doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong xoay xở dòng vốn. |
Sự tắc nghẽn dòng tiền từ nhà băng và khách hàng khiến hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, chính kênh này cũng đang gặp nhiều khó khăn. Chưa kể, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số đơn vị vẫn đang hiện hữu.
Thống kê trong tháng 7, toàn thị trường chỉ ghi nhận 1 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong ngành giảm tới 98% so với cùng kỳ năm 2021.
Theo dự báo, khả năng phát hành trái phiếu mới của nhiều doanh nghiệp để đảo nợ sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới, với các lý do đến từ cả phương diện chính sách và nhu cầu.
Về mặt chính sách, mới đây, dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư. Nếu được thông qua, chính sách này sẽ khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ khó có thể phát hành trái phiếu riêng lẻ.
"Ấm" trở lại vào cuối năm?
Dự kiến trong cuối tháng 8, đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện nới room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022.
Động thái này được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, với kỳ vọng sẽ có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên, theo chuyên gia, phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt.
Ngoài ra, việc ngân hàng nới room tín dụng còn được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản "ấm" trở lại vào các tháng cuối năm 2022. Khi dòng tín dụng được khai thông, thanh khoản tăng, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho để có thêm nguồn tiền để trả nợ, hoàn thiện dự án.
Có thể thấy, doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào nguy cơ cạn vốn vì gặp khó trong cả 3 kênh huy động quan trọng nhất là ngân hàng, trái phiếu và bán hàng. Điểm sáng duy nhất đến từ dòng vốn FDI với hơn 3 tỷ USD, tuy nhiên đây khó có thể là “đòn gánh” với toàn thị trường.
Trước những khó khăn trên, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group dự báo có thể phải sang năm 2023, thị trường mới được bổ sung nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, một điều đáng chú ý là tín dụng cũng sẽ được phân bổ chặt chẽ chứ không dàn trải như trước đây, vì vậy các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị cho dài hạn.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án, nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm, vùng ven để đảm bảo tính thanh khoản.
Bên cạnh giảm tốc và điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm để vượt khó, nhiều doanh nghiệp địa ốc hàng đầu đang chủ động nắn dòng tín dụng về phân khúc bất động sản ở thực để đáp ứng nhu cầu thị trường.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, cho biết các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm thị trường trong thời gian qua.
Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này đang rất khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm, các dự án có mức giá 1-2 tỷ đồng cạn kiệt. Việc này đòi hỏi các chủ đầu tư cần nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và "đóng băng" thị trường.
“Việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường”, ông Thắng nhấn mạnh.
Hiến Nguyễn
