Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (Quy chuẩn Việt Nam – QCVN) về nhà chung cư. Theo đó, các quy định về diện tích chỗ đỗ xe đối với nhà chung cư, bao gồm cả nhà chung cư xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh sẽ được thống nhất và chi tiết hóa. Dự kiến, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư sẽ ban hành năm 2019.
Bất đồng giữa chủ đầu tư và cư dân
Trước khi có quy chuẩn mà Bộ Xây dựng dự kiến sẽ ban hành trong năm 2019, những mâu thuẫn liên quan đến chỗ đỗ xe tại chung cư đã bùng phát ở nhiều dự án.
Điển hình, đầu tháng 7/2019, cư dân toà nhà Park 4 (5B2) chung cư Eurowindow River Park (xã Đông Hội, huyện Đông Anh, Hà Nội) có đơn kiến nghị đến công ty TNHH Thăng Long, Sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding, Ban quản lý toà nhà Euro Home liên quan đến một số vấn đề bất cập tại dự án này. Trong đó, cư dân phản ánh về việc phí trông giữ xe ô tô tại đây đang quá cao so với quy định.
Hiện nay, chủ đầu tư thu phí gửi xe ô tô 1,2 triệu đồng/tháng, trước đó là 1,5 triệu đồng/ tháng. Trong khi đó, theo Quyết định 44/2017 của UBND Tp. Hà Nội, quy định về dịch vụ trông giữ xe ô tô hợp đồng theo tháng, mức thu đối với loại xe đến 9 chỗ ngồi là 500.000 đồng/tháng.
Dự án The Golden Palm (đường Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, Hà Nội) cũng là một minh chứng rõ nét cho tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến chỗ đỗ ô tô.
Theo đó, khi bán hàng, chủ đầu tư quảng cáo toà nhà có 3 tầng hầm để xe, mỗi hộ gia đình sẽ có 1 chỗ để xe ô tô. Tuy nhiên, trên thực tế, chủ đầu tư đã dành hầm B1 làm chỗ để xe thương mại, hầm B2 và B3 dành cho cư dân nhưng không có chỗ để xe cố định.
Điều này dẫn đến việc nhiều hộ dân dù đã đóng tiền gửi xe nhưng mỗi khi về lại phải đi tìm chỗ đỗ xe, thậm chí nhiều lần không còn chỗ đỗ xe.
Hay mới đây, nhiều cư dân tại chung cư Him Lam Chợ Lớn (quận 6, Tp.HCM) đã căng băng rôn phản đối chủ đầu tư là CTCP Kinh doanh địa ốc Him Lam xây nhà nhưng không có chỗ để xe.
Theo phản ánh của cư dân, trước đó họ mua căn hộ với mức hàng tỷ đồng/căn. Thời điểm bán căn hộ, nhân viên tư vấn cho biết công trình có 2 tầng hầm, đáp ứng đầy đủ chỗ để xe cho các hộ dân. Tuy nhiên, sau nhận nhà, người mua mới biết tầng hầm của chung cư có diện tích rất nhỏ, cư dân về ở ngày càng nhiều nên không có chỗ đỗ xe, phải để xe ngoài đường hoặc đi tìm bãi giữ xe khác gửi với giá cao gấp 2, 3 lần gửi trong chung cư.
Đó chỉ là 3 trong số hàng chục dự án có tranh chấp chỗ gửi xe, mặc dù không quá lớn nhưng âm ỉ, trở thành ngòi nổ cho các tranh chấp khác trong chung cư.
Bùng phát tranh chấp chỗ đỗ xe do quy định chưa rõ ràng |
Sửa quy định diện tích đỗ xe
Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng quy định cứ 100m2 sử dụng của căn hộ phải bố trí 20m2 chỗ để xe chỉ phù hợp với nếp sống cũ cách đây 5 – 7 năm.
nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chung cư đang bỏ qua quy định này, bởi như vậy sẽ phải thêm tầng hầm, làm tăng chi phí tới 10-20% tổng chi phí xây dựng của toà nhà.
Theo ông Đực, nhiều chủ đầu tư hiện không bố trí đủ diện tích chỗ giữ xe, hoặc làm nhưng cố tình giữ lại thành tài sản riêng, không bàn giao cho bản quản trị, ban quản lý chung cư dẫn đến tranh chấp với cư dân.
Mặt khác, quy định hiện nay còn có một kẽ hở là cho phép chủ đầu tư bán chỗ để xe và thực tế nhiều chủ đầu tư bán chỗ để xe trên diện tích tiêu chuẩn. Điều này dẫn đến tình trạng diện tích để xe của cư dân bị chủ đầu tư giữ lại, tự quản lý, tự bán thu tiền riêng.
Lãnh đạo một doanh nghiệp đầu tư và dịch vụ bất động sản cho rằng luật quy định chủ đầu tư không được phân bổ chỗ giữ xe ô tô vào giá bán, nhưng không thể biết rằng khi người mua căn hộ thì chủ đầu tư đã phân bổ giá chỗ giữ xe vào giá bán căn hộ hay chưa.
“Như vậy, chủ đầu tư phải chứng minh với cơ quan thuế, cơ quan nhà nước rằng chưa phân bổ vào giá bán. Nếu đã phân bổ rồi thì phải giao cho cư dân”, vị này nhấn mạnh.
Phí giữ xe ở tòa nhà chung cư có liên quan đến quỹ vận hành tòa nhà. Nguồn kinh phí chỗ giữ xe là nguồn thu rất trọng yếu trong quỹ vận hành. Có chủ đầu tư bàn giao toàn bộ dự án (miễn phí chỗ giữ xe ô tô), nhưng một số chủ đầu tư giữ lại chỗ giữ xe để tiếp tục khai thác thương mại.
Để hạn chế tranh chấp, theo ông Đực, vấn đề này cần được quy định trong một văn bản quy phạm pháp luật cấp nghị định và cần được luật hoá cụ thể.
Trong hợp đồng mua bán nhà cũng phải ghi rõ tầng hầm để xe thuộc sở hữu chung, khi hoàn thiện công trình buộc chủ đầu tư phải bàn giao diện tích để xe cho ban quản trị.
Ngoài ra, nên có sự phân tách cụ thể, chung cư cao cấp với 100m2 nhà ở cần 30m2 diện tích dành cho bãi đỗ xe, tương tự chung cư bình dân hoặc nhà ở xã hội dành từ 10 – 20m2.
Phạm Minh