Cơn sốt đất nền tại Ba Vì (Hà Nội) hồi năm 2008-2009 đã để lại hậu quả đến nay vẫn chưa thể khắc phục được. Giá đất nền không tăng mà ngày càng giảm, nhiều nhà đầu tư không cắt lỗ được, chấp nhận để mảnh đất của mình phơi mưa, phơi nắng.
Ở một góc độ, đây là kênh an toàn nếu biết nắm bắt thời điểm, nắm chắc quy hoạch, nhưng cũng là rủi ro rất lớn nếu theo tâm lý bầy đàn.
Không có công thức lời lãi
Mặc dù không có công thức trả lời đổ tiền vào đất trong bao lâu sẽ sinh lời và tỷ suất sinh lời là bao nhiêu, nhưng người Việt Nam vẫn xem đây là kênh đầu tư an toàn trong dài hạn.
Đơn cử như khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, một loạt khu đô thị (KĐT) mọc lên tại huyện Hoài Đức, huyện Từ Liêm, đến nay nhiều KĐT trong số đó vẫn bị bỏ hoang, cây cỏ mọc um tùm, người muốn bán không bán được do giá quá thấp so với thời điểm mua. Thêm nữa, nhà đầu tư cũng không dám mua do khu vực đó không đầy đủ hạ tầng cũng như các tiện ích khác.
Chị Lê Triều Dâng (phố Trần Hữu Dực, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm) chia sẻ, năm 2010, chị đầu tư 2 lô liền kề tại khu Kim Chung – Di Trạch. Thời điểm đó, chị mua với giá 60 triệu đồng/m2, là giá đỉnh của thị trường bất động sản đang sốt nóng.
Đầu năm 2011, thị trường bất động sản chìm sâu trong khủng hoảng, giá lô đất của chị tụt xuống 20 triệu đồng/m2. Bao nhiêu vốn liếng đổ vào đây, nếu bán thì tiền của chị coi như “đổ xuống sông xuống biển”.
“Với tâm lý đầu tư đất nền an toàn, không bán lúc này thì lúc khác, mua đất là giữ được của, nên bao nhiêu vốn liếng, gom góp của cả bố mẹ để đổ tiền vào đây. Bây giờ thì hậu quả để lại vô cùng nặng nề, mà nghe thông tin Hoài Đức chưa được lên quận vào năm tới, thì không biết bao giờ giá đất hồi lại”, chị Dâng than thở.
Rất nhiều nhà đầu tư cũng trong tình cảnh này, vì nhiều KĐT “ma” tại Hoài Đức vẫn hiển hiện. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đất nền Ba Vì hồi năm 2008 cũng không kém phần rủi ro, khi trung tâm hành chính của Thủ đô sẽ không chuyển về đây. Tâm lý đầu tư đất nền an toàn đã biến những nhà đầu tư thành “tay trắng”.
Theo một số chuyên gia bất động sản, đất nền hiện nay đầy rủi ro đối với nhà đầu tư nếu mua phải mảnh đất có tính pháp lý không rõ ràng, quy hoạch địa phương chưa công bố công khai, dân cư sống thưa thớt, khu vực chưa phát triển đồng bộ…
Thời gian qua, một số công ty làm ăn không chân chính cũng đã vẽ ra hàng loạt dự án “ma” để phân lô bán nền cho người dân. Do không có sự tìm hiểu kỹ nên nhiều nhà đầu tư đã mắc bẫy, không biết khi nào mới lấy lại được tiền.
 |
|
Cần tỉnh táo trong đầu tư đất nền |
Tránh mắc bẫy
Tại Diễn đàn “Xu hướng đầu tư bất động sản 2019” hồi tháng 5/2019, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã cảnh báo về những rủi ro, mất an toàn đầu tư vào đất nền.
Theo ông Nam, việc đầu tư mua đất ồ ạt, có những nhà đầu tư mua cả đất rừng phòng hộ, là “chôn tiền vào đất”.
Hơn nữa, hiện nay, xu hướng lao về các tỉnh thành, đặc biệt là các tỉnh có biển như Hải Phòng, Bình Thuận, Ninh Thuận, Thanh Hóa… với giá đất rẻ, thủ tục dễ nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, không thể để đất đai “ngâm” ở đó mãi, cũng sẽ dẫn đến “ghim” tiền của nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng cảnh báo về việc đầu tư vào đất nền, nhưng đồng thời lại chỉ ra một số yếu tố quan trọng cho nhà đầu tư nếu có ý định đầu tư đất nền để tránh rơi vào tình trạng mắc kẹt, chôn vốn vào đất đai.
Thứ nhất, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch. Trước tiên là thông tin quy hoạch từ chính quyền địa phương, nếu không nắm rõ thì có thể tìm đến tham khảo đơn vị tư vấn uy tín.
Thứ hai, tính pháp lý của dự án và các giấy tờ pháp lý. Đây là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xuống tiền, vì nếu thấy rẻ mà đầu tư thì dễ nếm “quả đắng”. Thời gian qua xảy ra rất nhiều vụ việc nhà đầu tư tham rẻ, không có giấy tờ pháp lý vẫn giao dịch, đến lúc không được giao đất mới đến cơ quan công an.
Thứ ba, cần phải nghiên cứu, phân tích xem đó là thị trường thực hay ảo. Nếu là thị trường thực thì dự án đó sẽ được xây dựng, hạ tầng giao thông, xã hội đầy đủ. Còn nếu là ảo thì giá tăng lên một cách bất thường và người đến sau không biết chủ trước đó là ai.
Thứ tư, không sử dụng đòn bẩy tài chính, tốt nhất chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi và chỉ đầu tư không quá số tiền đang có.
Theo bà Như Ý, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Real home (Vân Đồn, Quảng Ninh), để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần quan tâm đến các yếu tố như: nhìn vào nội lực hiện trạng, tức là về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đánh giá về tiềm năng vị trí địa lý, thiên nhiên, cảnh quan; những yếu tố về định hướng chính sách của Nhà nước đối với khu vực đó; hệ số kỳ vọng trong tương lai về thị trường bất động sản.
“Khi có tổng hòa của các yếu tố trên, chúng ta mới có thể đánh giá được tính an toàn về thị trường đó”, bà Như Ý nói.
Phạm Minh
