 |
|
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các đơn vị sửa đổi, bổ sung Nghị định 101 về cải tạo, xây dựng chung cư cũ (Ảnh: TL) |
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng từ trước năm 1994. Trong số này có hơn 600 nhà chung cư, tương đương khoảng 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm (phân loại cấp C,D). Thế nhưng, 10 năm qua số nhà chung cư đã được cải tạo sửa chữa vẫn chưa chạm mốc con số 20 (dưới 3%).
Nhiều vướng mắc
Tình trạng nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng cần sửa chữa, nhiều là vậy nhưng do vướng về hành lang pháp lý nên dẫn đến nhiều toà thuộc vào cấp nguy hiểm (cấp D) như ở khu vực Thành Công, Trung Tự (Hà Nội)… vẫn chưa biết có ngày nào được “khoác áo mới”.
Theo một số chuyên gia bất động sản (BĐS), vướng mắc chủ yếu vẫn do cơ chế đền bù cho người dân, tỷ lệ phiếu biểu quyết trong toà nhà, lợi ích của các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ chưa rõ ràng.
Hồi cuối năm 2020, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, để thu hút các nhà đầu tư trong việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư (nhà tập thể) cũ, cần sửa đổi, bổ sung vào Dự thảo Nghị định 101/2015/NĐ-CP một số quy định còn vướng mắc.
Theo HoREA, 5 năm qua, Bộ Tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư, trong khi đó, Khoản 4, Điều 15, Nghị định 101 có quy định vấn đề này.
Ngoài ra, việc Luật Nhà ở 2014 quy định dự án phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư cũ để xây dựng lại nhà chung cư mới, theo HoREA là không sát với thực tiễn và không khả thi. Mà phải có thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ (khoảng 80%) chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới.
Hay về tỷ lệ chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cần quy định kết quả việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phải đạt được tỷ lệ đồng ý quá bán (trên 50%) trên tổng số chủ sở hữu nhà chung cư.
Trước đó, tại thông báo kết luận tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Nghị định 101 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để trình các cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành.
Phó Thủ tướng chỉ ra rằng công tác này còn gặp khó khăn, bất cập. Đặc biệt là vướng mắc về quy hoạch liên quan đến chỉ tiêu dân số và chiều cao công trình tại khu vực nội đô.
Sớm có hành lang pháp lý
Mới đây, ông Lê Quang Hùng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, trước thực trạng gặp nhiều khó khăn vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, Bộ này đang cố gắng trong năm 2021 sẽ có hành lang pháp lý cơ bản về việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ.
Hiện Bộ Xây dựng đang trong quá trình nghiên cứu, lấy ý kiến các đơn vị liên quan để sửa đổi Nghị định 101của Chính phủ về cải tạo chung cư cũ, hoàn thiện giải pháp và cố gắng trong năm 2021 sẽ có hành lang pháp lý về cơ bản.
Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là vấn đề không đơn giản.
Thứ nhất, phần lớn chung cư cải tạo, xây dựng lại xong là tái định cư tại chỗ, tuy nhiên, do các chung cư cũ tập trung chủ yếu trong khu vực nội đô của các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng. Trong khi, khu vực nội đô lại đang khống chế các quy định về mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số, chiều cao, giao thông... nên việc đập đi, xây lại như cũ không mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư.
Thứ hai, tại các chung cư cũ rất đa dạng về chủ sở hữu (sở hữu Nhà nước, cá nhân, tập thể). Do đó, việc bảo đảm 100% chủ sở hữu đồng thuận để lựa chọn một hình thức cải tạo nhà chung cư hay lựa chọn chủ đầu tư theo quy định hiện nay là rất khó khăn; đặc biệt là các hộ tầng 1 đang có nhiều lợi ích kinh tế vì có mặt bằng kinh doanh hoặc cho thuê lại, họ không đễ dàng gì từ bỏ tầng 1.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản được Bộ Xây dựng giao là đơn vị chủ trì soạn thảo dự thảo sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Hiện, Cục vẫn đang tiếp thu ý kiến của các đơn vị có liên quan để hoàn thiện, trình Bộ Xây dựng, Chính phủ trong thời gian tới.
"Sau khi đã có hành lang pháp lý cơ bản, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu sửa Luật Nhà ở để có hành lang pháp lý rộng hơn, từ đó thúc đẩy công tác tái thiết, cải tạo các chung cư cũ", Thứ trưởng Lê Quang Hùng nói.
Minh Trang
