Mục "người mua trả tiền trước" tại báo cáo tài chính doanh nghiệp địa ốc chủ yếu là tiền khách hàng trả theo tiến độ hợp đồng mua bán. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận doanh thu khi công ty hoàn thành và bàn giao sản phẩm. Vì vậy, mục này ví như "của để dành" của các chủ đầu tư.
Của để dành tăng
Thống kê của VnBusiness tại 25 doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường cho thấy tổng trị giá người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt trên 88.742 tỷ đồng ở thời điểm cuối quý III/2023, tăng hơn 10% so với hồi đầu năm. Hàng loạt đại gia có “của để dành” lớn đạt hàng trăm tỷ đồng trở lên.
Như Vinhomes (VHM), doanh nghiệp có nhiều "của để dành" nhất với trên 50.000 tỷ đồng (tới ngày 30/9/2023), tăng 38% so với đầu năm. Được biết, trong quý III, dự án Vinhomes Royal Island tại Hải Phòng của VHM đã mở bán 2 phân khu, đồng thời bàn giao hơn 500 căn shop thương mại dịch vụ và shophouses tại phân khu Tài Lộc. Của để dành của VHM tăng được cho là nhờ đợt mở bán này.
Theo sau là Novaland với khoản người mua trả trước là 20.181 tỷ đồng, Nam Long là 4.637 tỷ đồng, DIC Group là 2.366 tỷ đồng (cộng với 2.366 tỷ tiền khách cọc mua bất động sản), Khang Điền 2.927 tỷ đồng, Hải Phát Invest 1.088 tỷ đồng, Tài chính Hoàng Huy 1.016 tỷ đồng…
 |
|
"Của để dành" của doanh nghiệp địa ốc được cải thiện cho thấy sức mua thị trường đã bớt sức ì. |
Các doanh nghiệp ở mức hàng trăm tỷ đồng có thể kể đến Đất Xanh 983 tỷ đồng, C.E.O 846 tỷ đồng, Hoàng Quân 807 tỷ đồng, TTC Land 699 tỷ đồng, An Gia 655 tỷ đồng, EverLand 511 tỷ đồng, Nam Mê Kông 464 tỷ đồng, LDG Group 434 tỷ đồng, Xuân Mai 245 tỷ đồng, CII 231 tỷ đồng…
Xét về tốc độ tăng trưởng, theo thống kê từ VietstockFinance, giá trị của để dành của 115 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán tại thời điểm 30/9/2024 đạt hơn 140,7 ngàn tỷ đồng, tăng gần 12% so với đầu năm. Có nơi tăng, có nơi giảm.
CTCP COMA 18 (CIG) là doanh nghiệp có mức tăng của để dành nhiều nhất, gấp 10.6 lần đầu năm, nhưng xét về giá trị thì chỉ là 81 tỷ đồng. Xếp thứ hai là CTCP Đầu tư và Xây dựng HUD1 (HU1)) với gần 84 tỷ đồng, gấp 6,9 lần. Đáng chú ý, dù lãi ròng 9 tháng đầu năm gần như đi ngang, của để dành của CTCP Đầu tư Hải Phát (HPX) lại tăng đến 87%, gần chạm mức 1,1 ngàn tỷ đồng.
Phía sau những con số
Ở trong nhóm doanh nghiệp có của để dành “cài số lùi”, theo VietstockFinance, CTCP The Golden Group (TGG) dẫn đầu danh sách khi giảm đến 95%, còn chưa đến 1 tỷ đồng. CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG) ở vị trí thứ hai khi giảm 93%, còn 21 tỷ đồng.
CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST (VPI) mất mốc 1 ngàn tỷ đồng, giảm về 113 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2024, tương đương giảm 89%. Nguyên nhân chủ yếu do VPI không còn ghi nhận 700 tỷ đồng tiền tạm ứng của đối tác để mua phần vốn góp công ty con.
Cần phải nhắc lại, “của để dành” sẽ được ghi nhận là doanh thu khi chủ đầu tư hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng cho khách hàng. Vì vậy, việc khoản thu này có dấu hiệu được cải thiện cho thấy khả năng ghi nhận lợi nhuận cuối năm của các doanh nghiệp tốt lên.
Những diễn biến thực tế khiến giới chuyên gia dự báo khả năng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc sẽ cải thiện trong năm 2025, tâm lý chờ đợi của khách hàng dần được cởi bỏ.
Tuy nhiên, phía sau những con số màu hồng vẫn là những nỗi lo. Như trường hợp của Novaland, giá trị “của để dành” đạt tới 20.181 tỷ đồng, tăng 5,5% so với đầu năm, nhưng trên thực tế, các dự án của tập đoàn này triển khai rất chậm do vướng mắc pháp lý và chưa biết tới bao giờ mới có thể chuyển hoá giá trị người mua trả tiền trước ngắn hạn thành doanh thu.
Các kết quả nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra trong 3 quý đầu năm 2024, lượng tiền chảy vào bất động sản thông qua kênh khách hàng trả trước, dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng mức tăng vẫn dựa trên nền so sánh thấp của giai đoạn trước. Phần lớn doanh nghiệp vẫn buộc phải xoay sở đủ mọi cách để bán hàng, với nhiều chính sách chiết khấu, ưu đãi...
Chưa kể, “của để để dành” dù cải thiện song chưa đủ để giúp các doanh nghiệp nới áp lực về dòng tiền kinh doanh. Minh chứng là không ít các doanh nghiệp được thống kê nêu trên đang ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm, dẫn tới nợ vay gia tăng, gây xói mòn lợi nhuận.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp đang nín thở chờ đợi Chính phủ sẽ tiếp tục có giải pháp gỡ vướng để thúc tiến độ các dự án, cùng với đó là chờ đợi dòng tiền thông thoáng hơn từ hệ thống nhà băng. Chỉ khi pháp lý được gỡ, vốn tín dụng được khơi thông, tiến độ dự án được đảm bảo, “của để dành” của doanh nghiệp mới thực sự có đột phá. Tuy nhiên, theo chuyên gia, điều này có thể sẽ khó xảy trong ngắn hạn khi mặt bằng giá đang tăng nhanh, trong khi nguồn cung hạn chế.
Hưng Nguyên
