Theo thống kê của HoREA, từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện các dự án condotel tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc… Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.
Chủ đầu tư huy động vốn
Cũng theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.
Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu. Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel được cấp phép với tổng số 15.010 căn.
Hiện nay, đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% (ở các nước khác, tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel).
Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.
Các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án bất động sản nhà ở cao cấp cũng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các NĐT thứ cấp, thậm chí là nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư.
Nhằm huy động được vốn cho xây dựng các dự án condotel, các chủ đầu tư đã bán căn hộ condotel cho khách hàng (NĐT thứ cấp), theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai.
|
Việc mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho NĐT thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ NĐT thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 – 12 năm) để NĐT thứ cấp yên tâm.
Chưa có giải pháp khi hết cam kết
Thực hiện phương pháp bán cho khách hàng, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng. Đồng thời, họ được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho NĐT thứ cấp và được NĐT thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này. Nếu có rủi ro xảy ra, NĐT thứ cấp có thể chịu thua thiệt.
Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25 đến 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn, có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho NĐT thứ cấp. Giá bán này khá cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại Tp.HCM.
Thực tế, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 đến 12% trong 8 – 12 năm thì giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho NĐT thứ cấp.
Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, NĐT thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Ngoài ra, NĐT thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.
Theo ông Nguyễn Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho NĐT thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ NĐT thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 – 12 năm) để NĐT thứ cấp yên tâm.
Một số chủ đầu tư đã cam kết với NĐT thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel, nhưng cho đến nay, trên thực tế vẫn chưa thấy cuốn “sổ đỏ” căn hộ condotel nào.
Ông Châu dự báo trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Trong khi đó, hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với NĐT thứ cấp và người gánh chịu thua lỗ trong kinh doanh, hay pháp lý sở hữu hơn ai hết là khách hàng.
Minh Sơn
