 |
|
Theo chuyên gia, ngoài các yếu tố khách quan khác thì do doanh nghiệp Việt Nam rao giá bán cao nên nhà đầu tư nước ngoài còn e ngại (Ảnh: Int) |
Doanh nghiệp bất động sản (BĐS) vẫn tiếp tục sử dụng kênh truyền thống của thị trường vốn thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dù tốc độ có phần chậm lại so với những năm 2017-2018. Điều này mang lại cơ hội lớn cho phân khúc BĐS Công nghiệp.
Sôi động BĐS công nghiệp
Theo đánh giá của JLL, BĐS khu công nghiệp hiện đang là phân khúc có nhiều tiềm năng do quỹ đất rộng, cơ hội dịch chuyển sản xuất từ các nước trong khu vực sang Việt Nam, cũng như hàng loạt các FTA có hiệu lực.
Đặc biệt, với việc Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) có hiệu lực từ tháng 8/2020 và được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư, nhà sản xuất.
Báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, Pegatron - đối tác sản xuất của các hãng công nghệ lớn trên thế giới như Microsoft, Apple hay Sony có trụ sở tại Đài Loan có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng một tổ hợp sản xuất tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ ở phía Bắc thành phố Hải Phòng.
Bên cạnh các nhà đầu tư công nghiệp hiện hữu nổi tiếng như BWI, Logos, Mapletree, Boustead… một số nhà đầu tư trong nước và Nhật Bản cũng đang quan tâm đến phân khúc đầy tiềm năng này.
Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, trong quý III/2020, các thương vụ M&A vẫn diễn ra sôi động. Điển hình cho xu hướng này là Tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam.
Hay “gã khổng lồ” kho bãi châu Á – GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam. Tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam. Ngoài ra, công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở Bắc Ninh...”
Trong khi đó, Hà Nam đón đầu làn sóng FDI cao nhất cho lĩnh vực chế biến, chế tạo với hơn 447 triệu USD, tiếp đó là Hải Phòng với 438 triệu USD. Dự án sản xuất lớn nhất tại Hà Nam đã nhận được nguồn vốn đầu tư lên đến 273 triệu USD từ Tập đoàn Wistron (Đài Loan).
Tuy nhiên, số lượng giao dịch M&A vào phân khúc nhà ở có phần chậm lại, một trong những thương vụ đáng chú ý được công bố đầu năm là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation (40%), Nomura Real Estate Development (40%) và Vingroup (20%) để cùng phát triển phân khu 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park - khu đô thị tại Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.
“Điều quan trọng hơn hết là một số các nhà đầu tư và sản xuất logistics nổi tiếng nhất thế giới đang dần ủy thác và thể hiện niềm tin của họ vào tiềm năng lâu dài của Việt Nam hơn, bất chấp những khó khăn hiện tại do đại dịch gây ra” - ông John nhấn mạnh.
Yếu tố cản trở
Bên cạnh sự sôi động của BĐS Công nghiệp, theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn Việt Nam của JLL, hiện vẫn đang có nhiều thương vụ gọi vốn từ các chủ đầu tư Việt Nam có danh mục phát triển quy mô lớn và có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài bởi tính quy mô của dòng tiền đầu tư, hiệu suất sinh lợi cao, tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản còn non trẻ và đang phát triển.
Đánh giá từ góc độ nhà đầu tư, theo bà Khanh, thời gian gần đây cơ quan quản lý nhà nước đã tăng cường rà soát pháp lý của rất nhiều dự án bất động sản. Các vụ việc từ thanh tra nguồn gốc đất, quy trình giao đất thiếu minh bạch công khai, không tuân thủ quy định của Nhà nước cùng các sai phạm… được phát hiện và làm rõ. Điều này đã phần nào giúp các nhà đầu tư an tâm hơn về tính minh bạch của thị trường.
Đặc biệt, nhà đầu tư có thêm cơ hội và tìm được nhiều kênh đầu tư hơn. Thậm chí, nhà đầu tư có thể mua tài sản thông qua Công ty Quản lý tài sản (VAMC) hoặc ngân hàng thương mại đang nhận thế chấp tài sản và đang nằm trong danh mục nợ xấu (NPL) của ngân hàng. Đơn cử như khoản nợ hơn 4.000 tỷ đồng tại dự án Kenton Node đang được Ngân hàng BIDV chào bán đấu giá…
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp Tài chính Tập đoàn Novaland, có nhiều thách thức gặp phải khi thực hiện các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A). Thứ nhất là vướng hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản, triển khai pháp lý dự án. Thứ hai là vấn đề tài chính, theo quy định của NHNN, các ngân hàng thương mại Việt Nam chỉ được tài trợ không quá 5% cho các hoạt động mua bán cổ phiếu.
Dưới nhãn quan của một công ty kiểm toán nước ngoài, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia cho rằng, trở ngại lớn nhất đối với các nhà đầu tư không phải chỉ vì chiến tranh thương mại Trung – Mỹ, dịch bệnh Covid-19, hay pháp lý cho dự án mà trở ngại lớn đó là doanh nghiệp Việt Nam thường muốn giá rất cao, còn các nhà đầu tư luôn muốn phải thực tế theo giá thị trường (định giá).
"Mức giá được đưa ra nhiều khi có vẻ nực cười, có thể tạo rào cản lớn ngay từ đầu, thậm chí ngay lập tức sẽ khiến nhà đầu tư không muốn tiếp tục thương lượng. Bên bán cần chú tâm tới vấn đề định giá để các cuộc thương lượng đạt hiệu quả hơn", ông Warrick nhận xét.
Hơn nữa, theo ông Warrick Cleine, trong toàn bộ quá trình M&A, câu chuyện dài hơn rất nhiều, không chỉ chốt thương vụ là xong, mà phải cân bằng sự hài lòng của cả hai bên và duy trì được doanh nghiệp mới hậu M&A.
Minh Thắm
