Thống kê của Vndirect cho thấy trong quý III/2023, toàn thị trường có 88 đợt phát hành mới với tổng giá trị khoảng 100.163 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản huy động khoảng 29.593 tỷ đồng, chiếm 33,4% tổng giá trị phát hành.
“Á quân” phát hành
Quý liền trước, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức khoảng trên 6.000 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2022 (quý III/2022) lượng phát hành chỉ khoảng trên 8.000 tỷ đồng.
Các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhất trong quý vừa qua có thể kể đến công ty TNHH Capitaland Tower phát hành 4 đợt có tổng giá trị là hơn 12.200 tỷ đồng, chiếm hơn 40% tổng lượng trái phiếu phát hành ra thị trường.
Cùng với đó là các tên tuổi khác như công ty TNHH Bất động sản Lan Việt phát hành 4.100 tỷ đồng với lãi suất 13,3%/năm kỳ hạn 15 tháng, Bất động sản BIM phát hành 2.333 tỷ đồng với lãi suất 10,4%/năm kỳ hạn 84 tháng. Vinhomes cũng dự kiến phát hành riêng lẻ tối đa 5.000 tỷ đồng.
 |
|
Bất động sản vẫn thuộc nhóm dẫn đầu về phát hành trái phiếu dù áp lực đáo hạn đang bủa vây. |
Việc bất động sản tiếp tục nằm trong tốp đầu về phát hành trái phiếu không làm nhiều người bất ngờ, dù lượng phát hành tăng vọt trong quý III. Tuy nhiên, điều này khiến không ít người bày tỏ lo ngại về mức độ an toàn khi các doanh nghiệp nhà đất vẫn bị bủa vây bởi những khó khăn. Minh chứng là thời gian qua, vì nghẽn dòng tiền, danh sách công ty "khất nợ" trái phiếu ngày một nối dài.
Cụ thể, thống kê cho thấy tính đến ngày 3/10, đã có hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với các trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn là hơn 95,2 nghìn tỷ đồng.
Trong đó có loạt ông lớn địa ốc như Tập đoàn Sovico đạt thỏa thuận gia hạn thêm 2 năm với 6 lô trái phiếu tổng giá trị khoảng 7.000 tỷ đồng. Nhóm Hưng Thịnh gia hạn được hơn 7.000 tỷ đồng cũng thêm 2 năm. Công ty cổ phần BCG Land đạt thỏa thuận gia hạn 1 lô trái phiếu 2.500 tỷ đồng.
Cơ hội đi kèm rủi ro
Báo cáo của VBMA chỉ ra trái phiếu nhóm bất động sản chào bán trong quý III có mức lãi suất phổ biến ở mức 12-15% một năm, trong khi lãi suất trái phiếu bình quân của toàn thị trường khoảng 9% một năm.
Nếu so sánh với mức lãi suất gửi nhà băng, hiện chỉ còn ở mức trên dưới 6%, lãi suất trái phiếu lại càng trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo chuyên gia, cơ hội luôn đi cùng rủi ro. Và những lo ngại là có cơ sở bởi thực tế thị trường bất động sản vẫn đối diện với rất nhiều khó khăn.
Chuyên gia của DatXanh Services đánh giá, các đợt phát hành trong quý vừa qua có thể chỉ nhằm mục đích cơ cấu lại nợ và kéo dài thời gian trả nợ, trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn khan hiếm nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ thấp, niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự trở lại.
Ông Đỗ Bảo Ngọc, Tổng giám đốc nền tảng hỗ trợ đầu tư Fstock, khẳng định: "Gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Trái chủ sẽ phải chấp nhận rủi ro vốn bị chiếm dụng lâu hơn, trong khi doanh nghiệp sẽ có thời gian để xoay xở về mặt tài chính, còn nếu không sẽ đối mặt nguy cơ vỡ nợ. Nếu gia hạn mà không phải tăng lãi suất thì sẽ là phương án tốt đẹp nhất".
Bên cạnh đó, theo giới quan sát, việc xem xét giãn nợ là yếu tố quan trọng hàng đầu hiện nay, giúp doanh nghiệp giải quyết vướng mắc lớn nhất là có thêm thời gian để chuẩn bị, còn lại những quy định khác có tác động nhưng không quá nhiều.
Tuy nhiên, theo chuyên gia của Fiingroup, điểm mấu chốt để tái cấu trúc nợ là các doanh nghiệp cần tăng niềm tin của khách hàng bằng cách minh bạch thông tin về mục đích sử dụng vốn trái phiếu cho hoạt động tái cơ cấu nợ, ở các chương trình dự án cụ thể theo yêu cầu của Nghị định 65.
Không thể phủ nhận thị trường trái phiếu đã khởi sắc hơn sau loạt chính sách tháo gỡ của Chính phủ. Cụ thể, Chính phủ đã ban hành, sửa đổi nhiều Nghị định, chỉ đạo trực tiếp các dự án bất động sản. Đơn cử, Chính phủ gần đây đã nới lỏng các hạn chế tiếp cận tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản bằng việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP hồi đầu tháng 3.
Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản vẫn đang đối diện với những áp lực khổng lồ. Vì vậy, nhà đầu tư cần quan tâm hơn về các quy định của pháp luật, tìm hiểu kỹ thông tin và tình hình hoạt động kinh doanh, cũng như đánh giá khả năng tài chính, xếp hạng tín nhiệm của tổ chức phát hành khi xuống tiền.
“Thời điểm này, nhà đầu tư cần đặt yếu tố an toàn lên trước lợi nhuận, cân nhắc kỹ lưỡng. Cùng với đó, các cơ quan chức năng cần xây dựng các cơ chế bảo hiểm cho các trái phiếu đã phát hành, và cho phép doanh nghiệp bảo hiểm tham gia thị trường này, qua đó giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư”, một chuyên gia đề xuất.
Hưng Nguyên
