Khảo sát của VnBusiness cho thấy trong 5 tháng đầu năm 2024, mức độ quan tâm nhà đất tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đã khởi sắc hơn năm 2023, song giao dịch chưa bùng nổ. Các nền đất hay nhà riêng lẻ, nhà phố bán ra thời điểm này hầu hết vẫn là hàng giảm giá.
Vay tiền cầm cự chờ thời cơ
Hiện tượng rao bán hàng ngộp, cắt lỗ 20-30% đã giảm, song các nhà đầu tư “đu đỉnh” đuối tài chính, có nhu cầu bán gấp vẫn còn không ít. Như trường hợp của anh Phan Quốc Lâm (quận 7, TP.HCM) đang chật vật tìm khách mua lô đất rộng 90m2, giá 3,1 tỷ đồng tại khu vực Thủ Đức.
Lô đất trên, theo anh Lâm, được mua vào từ cuối năm 2021, giữa lúc thị trường đang “nhảy múa”, từng có khách hỏi mua với giá 3,5 tỷ đồng nhưng anh không bán. Đến giữa năm 2022, thị trường địa ốc lao dốc, kể từ đó đến nay, giá đất khu vực này cũng đi ngang, cả “cò” và khách cùng biến mất.
“Trong 3,1 tỷ đồng đầu tư có hơn 1 tỷ đồng tôi đi vay. Gần nửa năm qua, sau 1 năm hết hạn ưu đãi, còng lưng trả gốc và lãi suất tổng hơn 30 triệu đồng/tháng, tôi chật vật tìm khách mua giá gốc nhưng không thành, môi giới khuyên nên cắt lỗ 200-300 triệu thì mới bán được”, anh Lâm tiết lộ.
 |
|
Vay tiền gồng lỗ đất nền thời điểm này mang nhiều rủi ro bởi thị trường vẫn ảm đạm, khó bật lên trong ngắn hạn. |
Một vấn đề hóc búa đang khiến anh Lâm đau đầu không hiểu vì sao có nhiều thông tin cho thấy thị trường bất động sản đang ấm lên, nhà đầu tư đi săn đất nền tăng mạnh, nhiều khu vực còn ghi nhận sốt cục bộ, tuy nhiên, bản thân anh Lâm lại “tìm mãi không có khách mua dù bán giá gốc”.
Cơn “đau đầu” của anh Lâm cũng là vấn đề của nhiều nhà đầu tư đang ôm đất nền thời gian qua. Không ít nhà đầu tư khi quan sát thấy thị trường ấm lên, đặc biệt là hiệu ứng từ thông tin bộ 3 luật Đất đai, Kinh doanh Bất động sản và Nhà ở dự kiến được thông qua sớm, đã mạo hiểm dừng bán cắt lỗ, quay lại vay tiền để cố cầm cự, kỳ vọng có những đợt sóng mới trong ngắn hạn.
Điển hình, vào cuối tháng 3 vừa qua, anh Võ Hoàng Phúc quyết định “quay xe” dừng bán cắt lỗ 2 lô đất ở xã Đam B’ri (Bảo Lộc, Lâm Đồng). Thay vào đó, anh đặt sổ đỏ vay thêm tiền ngân hàng để trả lãi khoản nợ trước. Sau khi vay thêm tiền để gồng lỗ, anh Phúc kỳ vọng thị trường nhà đất Lâm Đồng có thể nóng trở lại trong vòng 4-6 tháng tới, trước khi bộ 3 luật sửa đổi được thông qua.
Cẩn thận "mất cả chì lẫn chài"
Trước khi đi đến quyết định vay tiền để cầm cự, anh Phúc đặt ra một bài toán, nếu bán ngay vào thời điểm này, anh phải cắt lỗ khoảng 1,1 tỷ đồng, trong khi vay thêm tiền gồng lỗ thì mỗi tháng anh phải trả lãi khoảng 65 triệu đồng (tương đương 780 triệu đồng/năm). Tức nếu thoát được hàng trong vòng 1 năm đổ lại với giá gốc, anh vẫn có lợi hơn. Nếu sốt giá, có thể anh còn có lãi đậm.
Tuy nhiên, thực tế đang khiến anh Phúc “lòng như lửa đốt”, anh đang đứng trước nguy cơ “mất cả chì lẫn chài” vì thị trường vẫn ì ạch, người mua ít, có hỏi thì cũng đòi giảm giá khó chấp nhận.
Đáng chú ý, 3 bộ luật sửa đổi đang được dự kiến áp dụng sớm từ 1/8/2024, thay vì 1/1/2025, cũng đang khiến kế hoạch của anh Phúc bị đảo lộn. Một mặt, anh Phúc kỳ vọng luật được thông qua sớm có thể tạo hiệu ứng giúp thị trường nóng lên, giúp anh thoát được hàng với giá tốt hơn.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, anh Phúc cũng lo vì luật mới được thông qua sớm hơn có thể khiến các nhà đầu tư chậm lại để “dò xét”. Chưa kể, luật mới có hiệu lực sẽ cần có thời gian để thẩm thấu, từ đó khiến anh mất nhiều thời gian hơn để tìm kiếm khách mua. Chưa kể các quy định về siết phân lô tách thửa tại Luật Kinh doanh Bất động sản có thể khiến giao dịch đất nền bị chậm lại.
Có thể thấy, những dấu hiệu tích cực từ thị trường chung khiến nhiều nhà đầu tư “quay xe” dừng bán cắt lỗ, thậm chí không ít người còn chấp nhận mạo hiểm vay thêm tiền để cầm cự, chờ sốt giá.
Quyết định của nhà đầu tư không phải không có cơ sở bởi thị trường nhà đất đang vực dậy, tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc vay tiền để gồng lỗ đem đến nhiều rủi ro hơn là cơ hội. Bởi, dù thị trường đất nền được dự báo sẽ tươi sáng hơn, những việc kỳ vọng một sự nhảy vọt là bất khả thi.
Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay đến nay đất nền vẫn là một trong những phân khúc phục hồi chậm nhất trong các phân khúc, khi lượng giao dịch rất thấp, nguồn cung không nhiều (không kể các loại đất phân lô, đã bị thổi giá quá cao).
“Đất nền ở một số tỉnh thành có giá tăng phi mã giai đoạn vừa qua thì nay càng giảm sâu, trong khi ở thành phố lớn bắt đầu có giao dịch trở lại, nhưng không đột biến. Nhiều khả năng sẽ phải chờ sang năm 2025, khi luật mới thẩm thấu (trường hợp luật được áp dụng sớm), việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III được thực thi, qua đó giúp thị trường đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn khởi sắc hơn”, ông Toản phân tích.
Như vậy, bất chấp đà hồi phục của thị trường, thanh khoản được cải thiện, nhiều khả năng đất nền sẽ khó bật tăng về giá trong ngắn hạn. Vì vậy, những nhà đầu tư mạo hiểm vay tiền để cầm cự, kỳ vọng giá lên trong 6-12 tháng tới là rất mạo hiểm, thậm chí bất khả thi.
Bà Dương Thùy Dung, chuyên gia cao cấp của CBRE Việt Nam, từng cho biết trong thời gian qua có tới hơn 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư, hay bán cắt lỗ để thu hồi vốn.
Nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn sẽ tăng rất cao nhưng trong ngắn hạn muốn bán cũng không dễ. Vì vậy, khi không thể đi đường dài, nhà đầu tư cần nghĩ đến phương án giảm giá để cắt lỗ.
Nhật Minh
