Kể từ tháng 8/2022 đến nay, giá thuê mặt bằng bán lẻ trên đường Lê Lợi (quận 1, TP.HCM) liên tục đội lên. Chi phí thuê cửa hàng khu vực này thời điểm trước và sau đại dịch Covid-19 đang chênh 30 - 50%, cá biệt có mặt bằng đã tăng gấp 2, gấp 3 dù vắng khách thuê.

Xu thế thay đổi

Anh Trần Bình, môi giới thạo tin tại quận 1, cho biết giá thuê mặt bằng trên phố Lê Lợi đã rục rịch tăng trong gần 1 năm qua, khi rào chắn xây tuyến metro được tháo dỡ. Hiện, phần lớn mặt bằng có giá chào thuê trên 200 triệu đồng/tháng, cao hơn lên lới 500 - 600 triệu đồng/tháng.

Không chỉ trên đường Lê Lợi, giá thuê trên các con phố sầm uất khác ở trung tâm TP.HCM cũng đang ở mức rất cao, dao động trong khoảng 200 - 400 triệu đồng/căn/tháng. Đặc biệt, giá chào thuê cao nhất trên đường Nguyễn Huệ lên tới hơn 800 triệu đồng/tháng.

Giá thuê đắt đỏ đang khiến không ít thương hiệu "tháo chạy" khỏi khu vực trung tâm. Theo khảo sát, trên đường Lê Lợi hiện có hơn 10 mặt bằng treo biển cho thuê, tại các trục đường Ngô Đức Kế, Nguyễn Đình Chiểu, Đồng Khởi, Lê Lợi… cũng có nhiều mặt bằng đóng cửa trong thời gian dài.

Tương tự, tại Hà Nội, tình trạng ế ẩm kéo dài cũng đang bao trùm thị trường mặt bằng bán lẻ tại nhiều tuyến phố trung tâm. Đơn cử, hàng loạt nhà trên phố Hàng Bông, Đinh Liệt, Tạ Hiện… đang treo biển bán, cho thuê mặt bằng nhưng cả năm vẫn chưa có khách tới hỏi.

Theo chuyên gia, sau đại dịch Covid-19, những khó khăn về tài chính, sức mua giảm, khiến nhiều thương hiệu bán lẻ không còn bất chấp tiền bạc để đua mở rộng chuỗi cửa hàng, thay vào đó là tập trung cho chất lượng, khả năng sinh lời.

Điển hình như trường hợp của thương hiệu Starbucks Việt Nam, bà Patricia Marques, Tổng giám đốc, từng khẳng định đơn vị này vẫn duy trì kế hoạch mở rộng mặt bằng tại Việt Nam nhưng chỉ khi giá thuê chấp nhận được thì mới ký, không bất chấp để có những vị trí đẹp.

Bên cạnh việc chuyển từ đua số lượng sang ưu tiên chất lượng, nhiều đại gia bán lẻ hàng đầu cũng đang có xu hướng dạt ra vùng ven để thuê mặt bằng nhằm tối đa hóa lợi nhuận, tránh “bão giá” thuê cửa hàng tại khu vực trung tâm.

Đơn cử, ông Trần Bá Dương, Chủ tịch HĐQT Thaco, cho biết 8 siêu thị Emart tiếp theo tại TP.HCM của đơn vị này sẽ hiện diện tại các khu vực vùng ven như TP.Thủ Đức, quận 7, Gò Vấp, Bình Tân... thay vì cố gắng “bon chen” tại trung tâm vốn đã quá chật chội.

Áp lực gia tăng

Cùng với xu hướng dạt ra vùng ven, xu hướng từ bỏ các mặt bằng đắc địa đắt đỏ trên những con phố lớn để chuyển sang các cửa hàng “nhỏ nhưng có võ”, nằm lẫn trong khu dân cư cũng được nhiều thương hiệu bán lẻ hàng đầu lựa chọn.

Điển hình như Masan với chuỗi WinMart . Thời gian qua, "ông lớn" này liên tục mở rộng chuỗi cửa hàng bán lẻ có diện tích vừa và nhỏ. Đặc điểm của các cửa hàng này là nằm giữa khu dân cư với mật độ khách hàng ổn định và mang lại lợi luận cao.

Các thống kê cũng chỉ ra với những lợi thế về tính linh hoạt, độ phủ sóng nhanh, các cửa hàng, siêu thị mini đang đem về mức doanh thu, lợi nhuận cao hơn cả các siêu thị lớn. Đây cũng là lý do hàng loạt "đại gia" trong ngành như Saigon Co.op, Thế giới Di động, AEON Việt Nam... đều đang tập trung vào mô hình này.

Rõ ràng, các mặt bằng xa xỉ tại trung tâm đã không còn ở thời hoàng kim, được khách hàng bất chấp tiền bạc để tranh giành. Song, cần nhấn mạnh, thị trường mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam vẫn đang duy trì đà tăng trưởng nóng ở nhiều phân khúc, từ thời trang, đồ thể thao, siêu thị, nhà hàng, ăn uống cho đến mỹ phẩm...

Nhu cầu cao, tuy nhiên, áp lực với các nhà cung cấp mặt bằng được dự báo sẽ gia tăng trong thời gian tới. Theo số liệu của Knight Frank Việt Nam, tại TP.HCM, tổng nguồn cung mặt bằng trong năm 2023 sẽ tăng khoảng 23%. Điều này đồng nghĩa áp lực cạnh tranh giữa các nhà cung cấp cũng lớn hơn.

Trong khi đó, tại Hà Nội, Cushman & Wakefield dự báo thị trường bán lẻ sẽ chào đón khoảng 450.778 m2 nguồn cung đến từ các dự án như Lotte Mall Hanoi, Lancaster Luminaire, BRG Park Residence, AEON Mall Giáp Bát, Shilla Hotel và Landmark 55.

Sự gia tăng của các trung tâm thương mại được tổ chức bài bản sẽ khiến mặt bằng nhà phố trung tâm giảm sức hút khi loại hình này vừa đắt đỏ, vừa tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến mua sắm.

Trước áp lực hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, cho rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố cần thay đổi để thích nghi.

Trước hết là hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng, đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy. Sau đó là cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng bất chấp gây khó cho doanh nghiệp.

Hưng Nguyên