Thực tế, câu chuyện nhà đầu tư "hụt hơi" chạy theo hạ tầng không phải là hiếm. Còn nhớ, cách đây hơn 10 năm, khi Hà Nội bắt đầu mở rộng về phía Tây là sự xuất hiện của các con đường vành đai 3 Phạm Hùng, Đại lộ Thăng Long, sau đó là sự xuất hiện của các khu đô thị như Trung Hoà – Nhân Chính, Bắc An Khánh, Nam Cường…
Vui buồn "ăn" theo hạ tầng
Theo đó các dự án bất động sản (BĐS) thi nhau mọc lên, giá nhà đất thổ cư cũng có dịp “tung hoành”. Còn tại phía Đông Hà Nội, vài năm trước khi đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng hoàn thành, các con đường tại Cổ Linh sau khi hoàn thành đã có một loạt khu đô thị ở phía Đông mọc lên. Khi đó, giá đất đai quanh khu vực lên như “diều gặp gió”, nhiều doanh nghiệp và cá nhân môi giới kiếm “bộn tiền” hưởng lợi từ hạ tầng này.
Tại TP.HCM, khi thành phố này phát triển mở rộng ra phía Đông, hàng loạt các dự án ở khu vực quận Thủ Đức (trước đây), quận 2... mọc lên, giá đất tăng phi mã, gấp 2-3 lần chỉ trong vòng vài năm. Và đến nay khi TP. Thủ Đức được thành lập thì... giá BĐS đã ở một ngưỡng rất cao.
 |
|
Nhiều nhà đầu tư chạy theo hạ tầng đã bị mắc kẹt trong đất (Ảnh: TL). |
Ngược lại, từ những lợi ích mà hạ tầng mang lại, một bộ phận giới đầu cơ đã lợi dụng quy hoạch, lợi dụng xây dựng hạ tầng chưa chính xác, bị kéo dài thời gian để lừa đảo, trục lợi của khách hàng. Như mới đây, năm 2020, hàng loạt dự án hạ tầng chưa được phê duyệt chủ trương, mới chỉ đang trong... ý tưởng, nhưng đã được giới đầu cơ đẩy cao nhằm tăng giá đất.
Đơn cử như giới đầu cơ tung thông tin về sân bay Tec-ních (Hớn Quản, Bình Phước) sắp được xây dựng, kéo theo đó là hàng loạt môi giới đẩy giá đất lên cao, người nọ mua qua tay người kia, có khi chỉ qua một đêm đã đẩy lên hàng trăm triệu đồng.
Còn tại Hoà Lạc (Hà Nội), khi Hà Nội phê duyệt chủ trương đô thị vệ tinh thì giới đầu cơ, môi giới không chuyên lập tức săn lùng đất, tạo giá, đẩy giá, bán trao tay từ người nọ sang người kia với mức chênh lệch hàng trăm triệu đồng/1 lô.
Điểm chung của việc đẩy giá đất ăn theo hạ tầng này là khi chính quyền địa phương vào cuộc, mọi việc mới ngã ngũ, chẳng có sân bay nào và dự án đô thị vệ tinh cũng chưa thể hình thành. Người chịu thiệt cuối cùng là nhà đầu tư “tay mơ”, khi tin tưởng vào việc giá BĐS tăng lên theo hạ tầng.
Một số sàn môi giới BĐS chuyên nghiệp nói rằng: "ai bán đất mà chả vẽ ra quy hoạch nọ, quy hoạch kia, tiềm năng này, tiềm năng khác. Sự thật là chỉ khi có quy hoạch được triển khai, được phê duyệt thì giá BĐS mới có thể tăng được".
Không dành cho nhà đầu tư “tay mơ”
Hạ tầng phát triển đến đâu, BĐS chạy theo tới đó, đây là thực trạng nhiều năm nay trên thị trường BĐS Việt Nam. Ưu điểm của việc này khi hạ tầng được triển khai, các khu dân cư, đô thị được mọc lên theo quy hoạch, mang lại cảnh quan cho thành phố. Dân cư sống được hưởng nhiều tiện ích của hạ tầng mang lại như đường sá, trường học, bệnh viện, siêu thị…
Cũng có trường hợp, hạ tầng xây dựng xong nhưng giá trị BĐS không được như mong đợi, cũng khiến nhà đầu tư “ngậm bồ hòn làm ngọt”, bởi thời gian chuẩn bị rất lâu. Đến khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được cơn sốt trước đó cộng hết vào.
Trường hợp, nếu hạ tầng chậm được triển khai hoặc hạ tầng chỉ được vẽ ra bởi giới đầu cơ đất thì hệ lụy vô cùng lớn. Đó là các cơn sốt đất ảo xảy ra, là các giao dịch bị đẩy giá không đúng giá trị thật. Hệ lụy từ cơn sốt đất ở Vân Đồn, Khánh Hoà, Phú Quốc, Ba Vì, Bình Phước… mà nhiều nhà đầu tư “tay mơ” nếm trải vẫn còn đó. Thậm chí, nhiều trường hợp, nhà đầu tư mất trắng khi vội vàng mua khi mảnh đất đó vào trong quy hoạch chính thức. Vốn chôn vùi suốt nhiều năm, bán không ai mua, không sử dụng được vào việc gì, ngoài để hoang, gây lãng phí nguồn lực.
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho hay, khi dự án hạ tầng được công bố, mọi người đổ về mua gom đất, chờ tăng giá. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai, những yếu tố có thể cộng vào giá, kể cả mức tăng kỳ vọng để biết mức giá đó còn hấp dẫn hay không. Đồng thời căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển BĐS được hay không mới quyết định đầu tư.
Bởi không phải bất cứ dự án hạ tầng nào cũng có thể giúp thị trường BĐS phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng.
Do vậy phải tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai có khả thi hay không, nếu cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư mà kỳ vọng rồi vác tiền đi "lướt sóng", sẽ rất dễ "chết chìm" vì lúc này mua thì dễ nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn.
"Sốt đất thường mang tính cục bộ và chỉ có một thời điểm nhất định nên các nhà đầu tư cần xem nó có tăng bền vững hay không. Bởi nếu không, khi thông tin hết nóng, nhà đầu cơ rút đi, dự án hạ tầng chưa được triển khai, giá chắc chắn sẽ giảm hoặc đứng im một thời gian dài", bà Hương cảnh báo.
Phương Trang
