Theo khảo sát của Vnbusiness, tại một số trang tin bất động sản đang xuất hiện hàng loạt homestay, farmstay được rao bán với giá 10 - 20 tỷ đồng, kèm theo đó là lời quảng cáo giảm kịch sàn, “vỡ nợ” cần bán gấp, “cắt lỗ” 30 - 50%...
Cắt lỗ nhưng giá vẫn cao
Đơn cử, một homestay tại Tà Phìn (Sapa, Lào Cai), với diện tích 1.000m2, có 10 phòng từ trung cấp tới cao cấp, được hoàn thiện bằng các loại gỗ quý, đang được chào bán với mức giá gần 13 tỷ đồng, cắt lỗ 2 tỷ đồng so với mức đầu tư.
Anh Bình, chủ homestay, cho hay homestay này được anh mua vào từ năm 2019 với giá 10 tỷ đồng, sau đó chi thêm 5 tỷ đồng để trùng tu, nâng cấp từ bể bơi vô cực đến cải tạo cảnh quan, nâng số lượng phòng. Hơn 30% số vốn là vay ngân hàng.
Thời gian đầu, đúng vào thời hoàng kim, lượng khách đông, nhiều thời điểm cháy phòng. Với doanh thu ổn định, mục tiêu trả xong nợ trong 5 năm và bắt đầu có lãi hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, mọi chuyện như “tan thành mây khói” khi dịch Covid-19 ập đến.
“Sau dịch, du lịch phục hồi, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy hiện chỉ vào khoảng 50 – 60%. Cạnh tranh từ các homestay khác cũng khiến giá không thể tăng. Trong khi khoản vay hết ưu đãi, hiện mỗi tháng tôi phải trả hơn 120 triệu đồng gốc và lãi. Áp lực quá lớn khiến tôi phải rao bán lại dưới giá vốn hơn 2 tỷ đồng”, anh Bình thổ lộ.
 |
|
Sau thời tăng nóng, làn sóng thoát hàng homestay đang lan rộng (Ảnh minh họa: FB). |
Tương tự, Lương Sơn (Hòa Bình) cũng từng là một điểm nóng được các nhà đầu tư homestay săn đón. Nhưng nay thị trường gãy sóng, nhà đầu tư sau 3 - 5 năm “chôn vốn” mà không nhìn thấy “ánh sáng cuối đường hầm” đang đồng loạt rao bán để thu hồi vốn, nhiều căn được rao cắt lỗ 30 - 50%.
Trên một trang tin bất động sản hàng đầu hiện tại, anh Chính đang rao bán thửa đất rộng 5.000m2 (trong đó có 500 m2 là đất ở, còn lại là đất vườn) tại huyện Lương Sơn (Hòa Bình) với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương 1,1 triệu đồng/m2.
“Mức giá này đã giảm tới 50% so với đầu năm 2022”, anh Chính nói với khách hỏi mua qua điện thoại. Nguyên nhân là bởi anh cần tiền mặt để tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển dòng vốn về khu vực trung tâm với phân khúc căn hộ cho thuê.
Tình trạng nhà đầu tư “vỡ mộng”, chào bán thoát hàng homestay cũng đang lan rộng ở nhiều khu vực từng là điểm nóng như vùng ven Hà Nội (Thạch Thất, Ba Vì, Sóc Sơn), Đà Lạt (Lâm Đồng), Hoa Lư (Ninh Bình)…
Người mua ít mặn mà
Đang có một làn sóng thoát hàng, tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện tượng cắt lỗ chỉ đến từ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn hoặc vào tiền lúc đỉnh sốt, còn với những người "đi đường dài", homestay vẫn là “của để dành” tiềm năng.
Anh Nguyễn Trọng Nghĩa, môi giới “thổ địa” khu vực Hòa Bình, cho hay sở dĩ thanh khoản thấp, mua qua bán lại khó là bởi mặt bằng giá đã được đẩy lên cao. 80% lượng rao bán “cắt lỗ” hiện tại chỉ là “cắt lãi”.
“Tình trạng “ế” chỉ ở phân khúc trên 10 tỷ đồng. Các homestay quy mô nhỏ, giá vài tỷ đồng hiện vẫn khá đắt khách. Tôi vừa bán thành công một căn 5,3 tỷ đồng tại xã Tiến Sơn (huyện Lương Sơn), dù giá giảm gần 2 tỷ đồng so với đầu năm 2022 nhưng chủ vẫn lãi khoảng 350 triệu đồng”, anh Nghĩa tiết lộ.
Cũng theo anh Nghĩa, đây là thời điểm nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gặp áp lực lớn khi hết hạn ưu đãi, lãi suất thả nổi. Giá khó có thể giảm kịch sàn nhưng thị trường xuất hiện các sản phẩm giá tốt khi chủ chấp nhận “cắt lãi”, mở ra cơ hội cho những người có sẵn tiền mặt.
Tuy nhiên, trong thời buổi “vàng thau lẫn lộn”, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Đặc biệt, thời gian qua, đất rừng sản xuất làm homestay đang được rao bán rầm rộ tại Hòa Bình, vùng ven Hà Nội, với giá từ 3-7 triệu đồng/m2 cùng những lời chào mời có cánh.
Nhưng theo Điểm c, Khoản 1 Điều 10 của Luật Đất đai 2013, đất rừng sản xuất là đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Vì vậy, việc chuyển nhượng là rất phức tạp, chưa kể sau đó muốn xây nhà cần thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp phép.
Tựu chung lại, mua homestay trong thời điểm này là có lợi về giá, song cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Để giảm rủi ro, nhà đầu tư cũng cần tham khảo kỹ lưỡng, so sánh về mặt bằng giá, tiềm năng khách du lịch, kiểm tra kỹ về quy hoạch.
Cùng với đó, theo chuyên gia, các nhà đầu tư cần chuẩn bị nguồn lực tài chính vững vàng, xác định đi đường dài thay vì kỳ vọng có lời trong ngắn hạn. Việc sử dụng đòn bẩy trong thời điểm hiện tại là điều “cấm kỵ”.
Hưng Nguyên
