Báo cáo thị trường căn hộ quý III của Savills Việt Nam cho thấy giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang. Cụ thể, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Trong khi giá bán chung cư cũ tăng với mức 41% theo năm, 10% theo quý lên 51 triệu đồng/m2.
10 năm gió liên tục đảo chiều
Trái ngược với thị trường Hà Nội, giá chung cư mới tại TP.HCM có xu hướng chững lại trong quý vừa qua, với giá căn hộ sơ cấp trung bình giảm khoảng 12% so với quý trước, còn 68 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, lượng giao dịch chung cư tại đầu tàu kinh tế phía Nam trong quý III/2024 sụt giảm khoảng 16% theo quý và 4% theo năm, đạt 1.915 căn. Tỷ lệ hấp thụ cũng đi xuống, chỉ đạt 39%. Nguồn cung mới quý qua đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 62%, trong khi hàng tồn kho là 35%.
 |
|
Sau thời gian rượt đuổi, giá căn hộ tại Hà Nội đã vượt TP.HCM. |
Nhìn lại quãng thời gian hơn 1 thập kỷ qua, dễ thấy giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã liên tục đảo chiều. Ở góc nhìn người trong cuộc, chị Trần Mai Anh, một người gốc Hà Nội di cư vào Nam cách đây hơn 10 năm vì công việc, nhớ lại và cho hay vào đầu những năm 2010, giá nhà tại TP.HCM khá thấp so với Hà Nội.
“Khi mới vào TP.HCM, với số vốn khoảng 600 triệu đồng, tôi có khá nhiều lựa chọn để mua được những căn chung cư hạng B. Giá đất hẻm nội thành (trừ quận 1) khoảng 25-30 triệu/m2, căn hộ cho thuê khoảng 6 - 8 triệu đồng/tháng”, chị Mai Anh chia sẻ VnBusiness.
Ngược lại, theo chị Mai Anh, giá nhà đất ở Hà Nội thời điểm đó lại đắt hơn. Trước khi chuyển nhà vào TP.HCM, chị Mai Anh bán lại căn hộ ở Hà Đông với giá 2,1 tỷ đồng, diện tích khoảng 110 m2. Giá bán cao song giá cho thuê chung cư bình dân ở Hà Nội lại khá thấp, bình quân 4-5 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, trong hơn 10 năm sau đó, giá nhà đất giữa Hà Nội và TP.HCM đã đổi chiều. Cùng một phân khúc, giá chung cư tại TP.HCM cao hơn so với Hà Nội 10 - 20%, thậm chí nhiều hơn. “Riết rồi giá nhà cao, giá thuê cao, nhiều khi tôi nghĩ giá nhà cửa ở Sài Gòn cứ sai sai”, chị Mai Anh nói.
Các thống kê cũng chỉ ra, trong giai đoạn 2010 - 2020, tốc độ tăng giá căn hộ ở TP.HCM cao hơn tại Hà Nội, từ đó đẩy giá nhà ở đầu cầu phía Nam nhích dần lên so với đầu cầu phía Bắc.
Lên rồi lại xuống, cuộc rượt đuổi dường như không có hồi kết, trong khoảng 3 năm trở lại đây, giá chung cư ở hai miền thêm một lần nữa “đổi vai”. Cụ thể, sau thời gian dài bám đuổi, giá nhà Hà Nội đã dần bắt kịp và vượt giá nhà tại TP.HCM như kết quả thăm dò của Savills trong quý III vừa qua.
Khoảng cách còn nới rộng?
Lý giải thị trường phía Bắc liên tục tăng nhiệt còn phía Nam lại chậm nhịp, giới quan sát cho rằng thiếu hụt nguồn cung đang khiến thị trường TP.HCM và các tỉnh vùng ven kém sôi động.
Minh chứng là trong nửa đầu năm 2024, Hà Nội có thêm 10.840 căn hộ chào bán mới, nguồn cung tăng 176%, trong khi tại TP.HCM chỉ vỏn vẹn 1.672 căn, giảm 56% theo năm. Không có dự án mới khiến giao dịch nhà đất TP.HCM không thể tạo nên đột biến bất chấp nỗ lực của doanh nghiệp.
Chưa kể, các doanh nghiệp bất động sản ở phía Nam cũng đang đối diện với không ít khó khăn về dòng tiền, áp lực trả nợ trái phiếu, tiếp cận vốn nhà băng, nỗi lo về pháp lý... khiến nguồn cung mới tung ra thị trường hạn chế, giá nhà leo thang, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường chung.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, phân tích xu hướng “Bắc tiến” ngày càng tăng, cộng thêm nhiều nhà đầu tư "co cụm" ở Hà Nội thay vì đến các tỉnh, thành để mua bất động sản đã khiến các thị trường phía Nam mất đi nguồn khách không nhỏ.
Cần phải nhấn mạnh là trong những năm trước, nhà đầu tư phía Bắc luôn là nhân tố đóng góp tỷ trọng lớn trong cơ cấu khách hàng mua bất động sản trên phạm vi cả nước. Việc thị trường còn tiềm ẩn rủi ro, khiến các nhà đầu tư này ưu tiên lựa chọn gần nơi mình sống thay vì "đánh bắt xa bờ".
Đồng quan điểm, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, thời gian qua, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhiều chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến, góp phần định hình lại mặt bằng giá bán.
Phần lớn chủ đầu tư nước ngoài này, theo ông Kiệt, từng phát triển dự án thành công tại TP.HCM. Nhưng vì phát triển sớm và nhanh nên quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, thị trường dần bão hòa. Trong khi đó, thị trường Hà Nội được các chủ đầu tư đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nên họ đã "tích cực thu hẹp khoảng cách" với hàng loạt dự án cao cấp.
Với đà tăng hiện tại, nhiều khả năng khoảng cách giá nhà giữa Hà Nội và TP.HCM sẽ còn được nới rộng và chưa biết khi nào cuộc rượt đuổi mới kết thúc. Nhưng dù có kết thúc thế nào thì “bên thua cuộc” vẫn là những người mua nhà khi giá bán liên tục leo thang.
Các kết quả khảo sát cũng cho thấy, việc tìm kiếm một căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP.HCM thời điểm này thực sự là bài toán khó. Năm 2017 - 2018, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 55 - 60m2 ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng (Hà Nội)… nhưng hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần.
Trước thực tế đang diễn ra, cùng với các giải pháp gỡ vướng, đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần thêm nhiều cơ chế đặc thù để tăng nguồn cung nhà giá bình dân, nhà ở xã hội, đặc biệt là số lượng căn hộ cho thuê… từ đó giảm sức ép nhà ở cho người dân.
Hưng Nguyên
