Đầu tháng 10, một căn biệt thự đơn lập diện tích 288m2 tại phân khu Ngọc Trai thuộc dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, được rao bán giá 52 tỷ đồng, tương đương hơn 180 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, chỉ cách đây 5 năm, giá căn biệt thự này vào khoảng 110 triệu đồng/m2.
Nguồn cung ít, giá neo cao
Tương tự, phân khu nhà phố của một khu đô thị gần đường Nguyễn Xiển, sát Vành đai 3 cũng vừa mở bán trong quý II/2023. Một căn nhà phố thương mại, vị trí góc, được rao bán ở mức 250 triệu đồng/m2, tính ra cả căn 125 m2 giá hơn 31 tỷ đồng.
Hay tại một khu đô thị ở Mễ Trì, Nam Từ Liêm, căn biệt thự diện tích 164m2 được rao bán với giá 70 tỷ đồng. Môi giới quảng cáo, lô biệt thự này nằm ở vị trí “siêu đẹp”, khu vực kinh doanh tấp nập, đường 2 ô tô tránh, vỉa hè rộng, giá cho thuê khoảng 120 triệu đồng/tháng.
 |
|
Nguồn cung thấp kỷ lục, giá biệt thự, nhà phố, nhà thấp tầng tiếp tục neo cao chót vót (Ảnh: Phạm Hòa). |
Không chỉ là những trường hợp đơn lẻ, kết quả thăm dò cho thấy hàng loạt dự án nhà thấp tầng trên địa bàn Hà Nội đang ghi nhận giá mở bán neo rất cao, phổ biến ở mức 200 - 300 triệu đồng/m2, giá bán cả căn có thể lên tới hàng trăm, thậm chí vài trăm tỷ đồng.
Báo cáo từ đơn vị nghiên cứu thị trường batdongsan.com.vn, các dự án lớn xung quanh Hà Nội đều có tốc độ tăng trưởng giá tốt trong những năm vừa qua. Từ mức giá trung bình 100 triệu đồng/m2 năm 2018, hiện giá phân khúc thấp tầng tại phía Đông Hà Nội là 214 triệu đồng/m2, phía Tây Hà Nội là 226 triệu đồng/m2, phía Bắc là 244 triệu đồng/m2 và phía Nam là 186 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý, lên 103 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề đồng thời tăng 9% theo quý, lên 190 triệu đồng/m2, giá shophouse đồng thời ghi nhận mức tăng 6% theo quý.
Nguyên nhân của việc giá nhà thấp tầng vẫn neo cao chót vót, theo Savills, là bởi tình trạng hàng tồn kho giá cao đẩy giá sơ cấp của loại hình này tăng. Cùng với đó, thị trường đang “đói” nguồn cung trầm trọng. Cụ thể, trong quý III, nguồn cung mới phân khúc thấp tầng giảm 76% theo quý và 94% theo năm.
Còn theo JLL Việt Nam, trong quý III, thị trường nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề, nhà phố) Hà Nội tiếp tục kéo dài trạng thái "ngủ đông", đa số dự án đang tạm khóa bảng hàng, xây dựng lại bảng giá và chính sách. Các chủ đầu tư thận trọng, không còn tích cực mở bán rầm rộ như trước.
Qua thời “lướt sóng ăn tiền”
Giá vẫn neo cao chót vót, tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường biệt thự, nhà phố đã giảm nhiệt đáng kể so với thời đỉnh cao. Nhiều khu vực, giá nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp xuất hiện tình trạng “cắt lãi” tới 60 - 70%, tương đương 3 - 6 tỷ đồng, cá biệt có những căn giảm giá hàng chục tỷ đồng so với giai đoạn nóng sốt.
Điển hình, trên một chuyên trang mua bán bất động sản hàng đầu, một căn biệt thự diện tích 160m2 tại khu Mỹ Đình 1 được rao bán giá từ đỉnh 16,5 tỷ đồng giảm còn 12,5 tỷ đồng, mặt tiền kinh doanh buôn bán, đường rộng 20m. Tuy nhiên, hơn 1 tháng nay vẫn không đi đến giao dịch.
Nhiều khu biệt thự tại quận Nam Từ Liêm hiện cũng đồng loạt rao bán mức giảm 15-30%. Phân khúc giá càng cao càng ít giao dịch. Thậm chí, đất nền biệt thự tầm giá 5-8 tỷ đồng vốn rất hút khách khi thị trường còn sôi động, nay cũng rất ít khách quan tâm.
Ở góc nhìn môi giới, anh Kiên, CEO của một sàn giao dịch tại Nam Từ Liêm, nhìn nhận thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ khủng hoảng, vì vậy hình thức đầu tư, chốt lãi theo kiểu “mua kỳ vọng bán tương lai” hay nói dân dã là “mì ăn liền” đã không còn hiệu quả.
“Đặc biệt, các sản phẩm có giá trị càng lớn, nhà đầu tư càng cân nhắc kỹ khả năng sinh lợi vì lo ngại bị chôn vốn. Vì thế, phân khúc biệt thự, nhà phố sụt giảm lượng tiêu thụ kỉ lục trong nửa đầu năm 2023 vừa qua là điều dễ hiểu”, anh Kiên phân tích.
Tuy nhiên, theo anh Kiên, việc các biệt thự, nhà phố không thể bán được thời gian qua có nguyên nhân chính là bởi giá đã bị thổi lên quá cao. Giá đã tăng gấp đôi, gấp ba, nhưng giờ chỉ giảm 20-30% nên chưa thể thuyết phục được khách xuống tiền. Vì vậy, để thoát được hàng, các chủ nhà buộc phải giảm giá sâu hơn, ngược lại thì đành chấp nhận “chôn vốn” đợi thêm ít nhất 1-2 năm.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, thị trường trong quý diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp cùng sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới.
Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực mới góp phần thúc đẩy dần dần sự phục hồi. Có thể kể đến những tác động của một số huyện chuẩn bị quy hoạch lên quận và tiến độ hoàn thiện khả quan của các dự án cơ sở hạ tầng.
Trong khi đó, bà Trang Lê, chuyên gia cao cấp của JLL Việt Nam, dự đoán số lượng căn nhà liền thổ mở bán trong giai đoạn 3 tháng cuối năm 2023 có biên độ khá rộng, từ 200 đến 400 căn, do tín hiệu không rõ rệt trong kế hoạch bán hàng ở một số dự án đã đóng bảng hàng hay thậm chí là dự án mới. Đồng thời, thị trường trong 12 tháng tới tiếp tục bị ảnh hưởng mạnh bởi yếu tố pháp lý và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Hưng Nguyên
