Gs. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng nên bỏ bảng giá đất của Nhà nước: mỗi năm một lần, các tỉnh, thành phố đều công bố bảng giá đất ở địa phương mình, làm căn cứ tham chiếu cho các giao dịch liên quan tới đất đai trên địa bàn, tuy nhiên, những bảng giá này bao giờ cũng thấp hơn thị trường, không thể áp dụng cho trường hợp gây thiệt hại cho người dân và là nguyên nhân gây ra các vụ kiện cáo và tham nhũng.
Cần thay bảng giá đất
Theo ông Võ, việc thỏa thuận giá đất giữa DN và người dân nên áp dụng nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng, tối thiểu bằng 2/3 đồng thuận của cư dân trong cộng đồng đó. Về phía DN thì không thể đòi công bằng tất cả các đối tượng đều như nhau: "Việc cấp đất đối với an ninh quốc phòng, y tế, giáo dục… chắc chắn sẽ được ưu tiên hơn đối với việc sử dụng vào các mục đích khác".
Những vấn đề liên quan đến nguyên tắc xác định giá đất vẫn là điểm khiến nhiều chuyên gia, DN quan tâm. Ông Nguyễn Ngọc Tuấn - Chủ tịch Hội thẩm định giá, cho rằng trong vấn đề xác định giá, Nhà nước nên giữ vai trò là người xây dựng cơ chế chính sách giá, điều tiết hướng dẫn, thanh - kiểm tra… Nhà nước không cần phải thực hiện thẩm định giá trên thị trường, mà nên xã hội hóa để các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện. Như vậy mới phù hợp thông lệ quốc tế, tránh việc Nhà nước "vừa đá bóng vừa thổi còi".
Cho rằng giá bồi thường đất không nên quy định nguyên tắc phù hợp với giá thị trường vì giá thị trường là giá thỏa thuận cho từng mảnh đất tại địa điểm xác định vào thời điểm xác định, trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian, Ts. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, khuyến nghị: "Nên thay thế nguyên tắc này bằng nguyên tắc giá công bằng, tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án (DA) phát triển đất đem lại. Một số nước như Hàn Quốc, Brasil… trả phần lớn tiền bồi thường bằng trái phiếu đất đai, Việt Nam có thể tham khảo để hạn chế việc cùng lúc xuất ra nhiều tiền mặt".
Theo ông Liêm, đa số người dân đang nghĩ họ bị đền bù giá thấp, còn DN khi hoàn thành sản phẩm bán lại giá cao: "Đã đến lúc cần làm cho người dân hiểu thật rõ tại sao mức giá bán ra lại như thế. DN đã phải bỏ những chi phí như phát triển cơ sở hạ tầng, nộp thuế cho Nhà nước bao nhiêu để đem lại giá trị mới cho mảnh đất đó".
Cho rằng ban soạn thảo chưa đưa ra được giải pháp mang tính thực sự thay đổi cho bộ luật mới, ông Liên đề xuất nên tiến tới xóa bỏ cơ chế bao cấp tiền sử dụng đất để tránh việc sử dụng đất lãng phí.
Giao đất cho dân sử dụng lâu dài
Nóng trên bàn tranh luận còn có các ý kiến về thời hạn giao đất nông nghiệp. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cho phép kéo dài thời hạn sử dụng đất (thời hạn giao đất là 50 năm) khi người sử dụng có nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành đúng pháp luật về đất đai. Việc kéo dài thời hạn sử dụng đất như trên là một chủ trương có ý nghĩa rất quan trọng trong công cuộc phát triển nền nông nghiệp quốc gia.
Luật sư Lê Thanh Sơn cho rằng nên giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, đặc biệt là những vùng quy hoạch trọng điểm: "Sắp tới sẽ có rất nhiều đất nông nghiệp bị thu hồi do hết thời hạn giao đất mà không được bồi thường, các hộ dân nằm trong diện thu hồi thì đang thấp thỏm chờ đợi, họ không yên tâm đầu tư sản xuất. Từ vụ việc Tiên Lãng, Hải Phòng là một điển hình đã gây rất nhiều bức xúc trong nhân dân".
|
Một số vấn đề khác được quan tâm góp ý kiến là đất cho người nước ngoài thuê kinh doanh... Ông Nguyễn Gia Long - thành viên Diễn đàn DN Việt Nam, khuyến nghị nên có một quy định mới về vấn đề cho DN nước ngoài thuê đất để phát triển khu công nghiệp (KCN), nhằm có sự đối xử công bằng giữa các đối tượng đầu tư nước ngoài và trong nước. Hiện tại, nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài nhận đất để kinh doanh tại Việt Nam chỉ có thể thuê đất từ Nhà nước hoặc thuê lại từ các DN đầu tư phát triển KCN. Theo Điều 6.7 của Dự thảo, các NĐT nước ngoài nay có thể nhận đất dưới hình thức Nhà nước giao đất, nhưng chỉ cho mục đích phát triển nhà ở.
Về vấn đề định giá đất, ông Long cho rằng có vẻ là Nhà nước vẫn định giá đất theo quyền quyết định duy nhất của Nhà nước. Và việc áp dụng quy định điều chỉnh giá đất vẫn chưa rõ ràng khi giá đất trên thị trường có sự thay đổi lớn vì Dự thảo vẫn chưa quy định rõ như thế nào là "khi giá đất trên thị trường có sự thay đổi lớn".
Về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo ông Long: "Dự thảo Luật Đất đai quy hoạch là 10 năm và tầm nhìn 20 năm. Trong khi đó, đối với DA bất động sản (BĐS), thời hạn sử dụng đất thông thường là 50 - 70 năm. Khá là rủi ro cho các nhà phát triển BĐS nếu cứ mỗi 10 năm lại thay đổi quy hoạch".
Ông Nguyễn Mạnh Hiển - Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng: "Đối với đất nông nghiệp, không nên khuyến khích "mua đứt bán đoạn", mà nên khuyến khích người dân cho thuê đất, chọn người có năng lực để cho thuê đất. Sau này các chính sách về thuế và tài chính sẽ đi theo hướng này". Ông Hiển cũng cho biết sẽ tiếp tục lấy ý kiến trong quá trình vận hành Luật Đất đai sửa đổi, xem DN có khó khăn, vướng mắc gì không để tiếp tục hoàn thiện Luật.
------------------------------
Luật hiện hành có quá nhiều kẽ hở trong việc giao đất, cho thuê đất
Luật gia Vũ Xuân Tiền - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Tư vấn VFAM Việt Nam
------------------------------------
Luật Đất đai hiện hành có quá nhiều kẽ hở trong việc giao đất, cho thuê đất. Những kẽ hở của Luật cộng hưởng với nạn tham nhũng ngày càng nghiêm trọng đã là nguyên nhân của rất nhiều vụ khiếu nại, tố cáo kéo dài, vượt cấp, đông người của người dân. Điều không bình thường là sau khi có Luật Đất đai, số khiếu nại, khiếu kiện lại tăng lên.
Việc xác định giá đất trong Luật Đất đai hiện hành thiếu thống nhất, thiếu minh bạch, tự mâu thuẫn, tạo ra sự chênh lệch rất lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để khắc phục triệt để tình trạng mâu thuẫn, thiếu minh bạch về giá đất trong Luật hiện hành, nên bồi thường theo giá trưng mua do Hội đồng định giá xác định.
Phân cấp quản lý về đất đai quá rộng dẫn đến có quá nhiều người có quyền giao đất, cho thuê và thu hồi đất. Điều đó dẫn đến hậu quả: mặc dù trên lý thuyết, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng trên thực tế là "sở hữu" của một nhóm lợi ích.
Cần đưa ra một cơ chế xác định giá thị trường
Luật sư Phạm Thụy Anh - Đại diện Công ty Luật VILAF
------------------------------------
Vấn đề giá đất khi đền bù, về nguyên tắc xác định giá đất nếu Luật tiếp tục quy định là "phù hợp với giá thị trường" thì quá chung chung vì không có tiêu chí để xác định thế nào là giá thị trường. Vì vậy, cần đưa ra một cơ chế xác định giá thị trường như mời công ty thẩm định giá hoặc dựa trên giá chuyển nhượng của cùng loại đất, cùng vị trí trong một khoảng thời gian xác định.
Nên đổi thành "Giấy chứng nhận BĐS"
Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên VIAC, Chủ tịch Công ty Luật BASICO
------------------------------------
Cần thay đổi tên gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" bằng "giấy chứng nhận BĐS". Mặc dù tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thay đổi quá nhiều lần, gây ra nhiều hệ quả bất lợi, nhưng đến nay vẫn không tốt hơn, không hợp lý hơn. Đây là một tên gọi quá dài dòng, rất không cần thiết và hoàn toàn không hợp lý. Nếu gọi tắt là Giấy chứng nhận thì vô nghĩa, khó phân biệt. Hầu như trên thực tế, giấy này đều được gọi là Sổ đỏ. Loại giấy tờ quan trọng như vậy, có giá trị sử dụng trong rất nhiều năm, với số lượng lên tới hàng triệu bản, cần đặt tên đơn giản, chính xác, ngắn gọn và đặc biệt cần thiết là sự hữu dụng trên thực tế. Vì vậy, đề nghị phải đổi tên một lần nữa và hợp lý nhất là gọi bằng tên "Giấy chứng nhận BĐS"…
Mỹ Hằng
