Hình thức đấu giá BĐS từ trước vốn chỉ được áp dụng đối với các đối tượng liên quan tới tài sản cầm cố, thế chấp được ngân hàng cho phát mại, tài sản thanh lý của cơ quan nhà nước khi được cổ phần hóa. Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định nên mở rộng phạm vi và đối tượng đấu giá để nâng cao hiệu quả của hình thức này.
Giảm giá và đấu giá
Việc áp dụng phương án đấu giá trong lĩnh vực BĐS tại thời điểm hiện nay nhiều khả năng sẽ mang lại tác động tích cực đối với thị trường, đồng thời siết chặt hơn tính pháp lý của các bản hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Thực tế, Nghị định 71 của Chính phủ liên quan tới hợp đồng bán tài sản cũng có đề cập tới hợp đồng bán đấu giá tài sản trong việc bán nhà ở. Ai cũng biết nếu bán hàng bình thường, thì chỉ cần có hợp đồng là khách hàng có thể mua bán trực tiếp với đơn vị có chức năng kinh doanh BĐS hoặc qua sàn giao dịch BĐS mà không cần công chứng. Nếu bán qua công ty đấu giá thì tính pháp lý sẽ rất cao vì công ty đấu giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hợp đồng bán đấu giá đó.
-1522822131_1200x0.jpg)
|
Hình thức đấu giá có rất nhiều ưu điểm mà các DN BĐS nên lựa chọn
...................................
Trong thời gian qua, giảm giá được đánh giá là giải pháp hữu hiệu (lấy ngắn nuôi dài của DN) để kích cầu thị trường. Tuy nhiên, giảm giá chưa phải là giải pháp hoàn hảo, bởi ngoài việc áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi cho khách hàng, theo một số đại diện DN kinh doanh BĐS có tầm tại khu vực thị trường phía Bắc, việc liên tiếp giảm giá sẽ làm mất dần uy tín thương hiệu của đơn vị.
Thay vào đó, khi thực hiện việc bán sản phẩm địa ốc thông qua kênh đấu giá, chủ đầu tư vẫn giữ được uy tín và giải phóng hàng tồn kho. Cụ thể, sau mỗi phiên đấu giá, chủ đầu tư tự ấn định được mức giá cho sản phẩm thông qua việc khách hàng tự trả giá và thỏa thuận với chủ đầu tư. Thêm vào đó, chủ đầu tư và người tiêu dùng sẽ tiết giảm được thời gian và chi phí so với giao dịch BĐS thông thường theo cách truyền thống như trước đây.
Lợi ích hai bên
Theo bà Đỗ Thị Hồng Hạnh - Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đấu giá Lạc Việt, hình thức đấu giá có rất nhiều ưu điểm mà các DN BĐS nên lựa chọn áp dụng: "Người mua phải được quyền trả giá cho sản phẩm mình cần mua thay vì chịu mức giá áp đặt từ chủ đầu tư. Do vậy, chúng tôi sẽ kêu gọi các chủ đầu tư cũng như chủ tài sản đưa vào giá theo đúng thẩm định của những công ty chuyên hành nghề thẩm định giá... Sau đó, hãy để cho người mua có nhu cầu được lựa chọn và trả giá cho sản phẩm mình muốn giao dịch".
Thông thường trước đây, khi muốn chào bán sản phẩm của mình thì chủ đầu tư đã mặc định giá sản phẩm trong kế hoạch kinh doanh. Người mua hàng gần như không có quyền để ngã giá.
Với hình thức đấu giá, khách hàng có cơ hội đàm phán với chủ đầu tư để đưa ra mức giá phù hợp miễn là theo đúng quy luật thị trường.
Điểm xuất phát giá sản phẩm sẽ tuân thủ theo một số quy định nhất định, đặc biệt là đơn giá đã được thẩm định giá, cơ sở pháp lý. Trên cơ sở đó, những người tham gia sẽ đưa ra mức giá của mình phù hợp với cuộc chơi chung theo quy luật thị trường. Điều này rõ ràng rất tốt cho chủ đầu tư trên góc độ được đưa ra giá cao nhất, tối ưu trong bối cảnh chung. Về phần mình, khách hàng được tham gia cuộc chơi minh bạch và đưa ra ý kiến cá nhân của mình. Yếu tố quyết định cuối cùng của những phiên đấu giá sẽ là quy luật của thị trường. Như vậy, có thể thấy phương án đấu giá các sản phẩm BĐS lúc này sẽ mang lại hiệu quả tốt cho thị trường.
Theo nhiều chuyên gia phân tích đầu ngành, đấu giá BĐS sẽ tạo cơ hội để chủ đầu tư đưa giá trị của sản phẩm địa ốc phù hợp với nhu cầu thực và khả năng của khách hàng. Đồng thời làm tăng tính công khai, minh bạch về thông tin cho thị trường - vực dậy niềm tin cho những người đang tham gia vào lĩnh vực BĐS. Khách hàng theo đó sẽ có nhiều lựa chọn hơn đối với các gói sản phẩm khác nhau và không cần khâu trung gian.
Nếu chủ đầu tư, các chủ DN địa ốc biết cách áp dụng hợp lý, rất có thể đây sẽ là giải pháp hoàn hảo cho câu chuyện tồn kho của thị trường BĐS chưa có lời kết.
---------------------------
Tăng tính thẩm định tài sản
Luật sư Vũ Kiếm Quang - Giám đốc Công ty Cổ phần Đấu giá Lạc Việt
------------------------------------
Từ trước tới nay, mức giá mà chủ tài sản hoặc chủ đầu tư đưa ra thường là giá cứng. Ở thời điểm thị trường sôi động thì đó có thể là giá thật, còn tới lúc thị trường nguội lạnh, giá đó lại chưa chắc đã là giá thật (giá mà người mua có thể mua được). Do vậy, phải đưa sản phẩm địa ốc ra đấu giá để khách hàng có thể trả giá đúng tính chất của thị trường - tính minh bạch về giá. Điểm thứ hai, phải có tính minh bạch về tài sản mới tránh được tình trạng tài sản "ảo" vốn tồn tại từ lâu trên thị trường. Nếu tài sản bán qua sàn thì sẽ được thẩm định một lần tại sàn giao dịch BĐS đó. Sàn lại tiếp tục mời công ty đấu giá vào bán. Công ty đấu giá sẽ tiếp tục thẩm định lại tài sản đó xem có đáp ứng đủ điều kiện về pháp luật để giao dịch hay không. Do vậy, sẽ loại trừ được tất cả các loại tài sản "ảo", tài sản "ma" vốn dĩ gây nhiễu trên thị trường từ lâu.
Tạo được động lực tốt trong việc bán hàng
Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam
------------------------------------
Hình thức đấu giá BĐS là một hình thức mới được quy định tại Nghị định 71 và Thông tư 16 của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên trong thời gian qua, việc sử dụng phương thức này còn hạn chế: chỉ chủ yếu sử dụng trong các vấn đề liên quan đến phát mại tài sản, bán tài sản của các cơ quan tổ chức nhà nước mà chưa áp dụng vào thị trường nhà ở, nhà ở thương mại. Hình thức này lần đầu tiên đã được đưa vào phiên chợ giao dịch BĐS của Hiệp hội BĐS Việt Nam. Đây là điểm rất mới và tạo được động lực tốt trong việc bán hàng. Tuy nhiên, vì liên quan đến đấu giá, nên phải đặc biệt lưu ý tới tính pháp lý. Bộ Tài chính đã có một số Thông tư hướng dẫn liên quan tới công tác bán đấu giá. Khi sản phẩm đó đầy đủ cơ sở pháp luật, đủ chức năng để đưa ra thị trường thì chủ đầu tư ủy quyền cho một công ty có chức năng đấu giá và đủ điều kiện pháp lý thực hiện việc này để tiến hành quá trình bán đấu giá.
|
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật… Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS.
2. Đấu giá BĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
3. Hình thức đấu giá BĐS bao gồm: trực tiếp bằng lời nói; bỏ phiếu; hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá BĐS phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về BĐS trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng BĐS cung cấp.
5. Hình thức, nội dung đấu giá BĐS, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
6. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá BĐS chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Việc đấu giá BĐS phải theo quy định của Luật này và pháp luật về đấu giá.
(Trích Điều 64. Đấu giá BĐS - Luật Kinh doanh BĐS)
|
Gia Lộc
