"Đánh thuế - cần làm ngay" là bình luận của một nguyên cán bộ trong ngành xây dựng về "cú đấm thép" của TP Hà Nội đối với tình trạng mất kiểm soát tới độ méo mó của thị trường BĐS. Điều này xuất phát từ thực tế rất nhiều biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang nhiều năm, trong khi quỹ đất phục vụ nhu cầu dân sinh (an sinh xã hội) luôn thiếu, nếu không muốn nói là "hiếm".
Cần làm ngay
Có lẽ chẳng thị trường địa ốc nào trên thế giới lại nhiều nghịch lý như tại quốc gia hình chữ S. Tiêu biểu nhất là hai đô thị lớn nhất là Hà Nội và Tp.HCM. Người lao động chiếm đa phần cư dân sinh sống ổn định tại Hà Nội vẫn chỉ biết ôm mộng an cư từ lâu, mà vẫn "lực bất tòng tâm" vì quá nhiều trở ngại tồn tại khi BĐS lên cơn "sốt".
Nhớ lại gần 10 năm trước, việc nhập hộ khẩu tại Hà Nội vẫn còn dễ và chưa nhiều người nghĩ tới chuyện mua nhà tại Thủ đô để ổn định làm ăn, nhưng chỉ 1, 2 năm sau, mọi chuyện đã xoay 180 độ. Người ta bắt đầu tìm tới Hà thành với khát vọng an cư, lập nghiệp lâu dài. Nhu cầu ở và đầu tư cùng lúc được đẩy cao tới đỉnh điểm khi cấp quản lý vĩ mô tính tới quy hoạch mở rộng Thủ đô. Nhà nhà, người người "ới nhau" huy động tiền đầu tư BĐS nhằm kiếm lợi nhanh mà chẳng nhọc công.
Năm 2010, phân khúc được chú ý nhất lại là cao cấp, biệt thự liền kề, nghỉ dưỡng. Cũng đúng thôi, bởi thời ấy, nền kinh tế vĩ mô còn đang sung sức. Như một "tiểu thư" được "cưng chiều", địa ốc cho thấy sự yếu ớt và thiếu sức đề kháng dễ hiểu trước cơn bão tài chính và lạm phát gia tăng. Vậy là hàng đống của chôn vào những căn biệt thự liền kề trở thành "cục nợ", "cục máu đông" của thị trường và bộ mặt đô thị nói chung. Trong khi điều thị trường cần, và đại bộ phận khách hàng địa ốc cần (thậm chí "khát") là nhà ở giá rẻ (trên dưới 10 triệu đồng/m²) lại thiếu vắng.
Do đó, việc sử dụng sắc thuế riêng đối với biệt thự bỏ hoang, không sử dụng lâu năm là điều nên làm và làm triệt để. Điều quan trọng là cần tính tới sự cân đối giữa quyền lợi và trách nhiệm của chủ sở hữu trong bài toán tận dụng nguồn lực xã hội đang bỏ phí.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến hết tháng 6/2012, trên địa bàn thành phố có khoảng 655 biệt thự và 574 nhà liền kề đã hoàn thành phần thô hoặc mặt ngoài nhưng chưa đưa vào sử dụng. Hầu hết nhà bỏ hoang này đều đã có chủ, và thậm chí đã được mua đi bán lại hàng chục lần.
Cách đây chưa lâu, thông tin từ Colliers Việt Nam cho biết hiện có khoảng 60 - 70% người mua nhà tại Việt Nam là nhà đầu tư (NĐT), chứ không phải mua để ở. Lại thêm sự việc mới đây, Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội đã hoàn thiện hồ sơ trình UBND thành phố ra quyết định thu hồi trên 8,1 triệu m² đất của 11 tổ chức, doanh nghiệp trên địa bàn do những vi phạm pháp luật về đất đai…
Tất cả cho thấy đất đai đang được sử dụng một cách lãng phí. Công tác quản lý quy hoạch, duyệt dự án (DA) khu đô thị còn cho thấy sự thực đau xót (chưa thể giải quyết) khi hàng nghìn người dân bị mất đất canh tác được đền bù với giá rẻ mạt, trong khi giá bán khu đất DA có giá gấp hàng chục, thậm chí hàng trăm lần giá đền bù. Lợi như thế, tội gì chẳng xin DA rồi trục lợi, không làm nổi thì lại bỏ hoang, hay sang tên trái pháp luật…
Lãng phí quỹ đất, thất thoát nguồn lực xã hội, thị trường lệch lạc, an sinh xã hội (lo vấn đề chỗ ở cho người dân lao động) theo đó không đảm bảo…
Vì thế, rõ ràng, dù muộn, nhưng đánh thuế đất bỏ hoang là điều cần làm ngay.
Nhưng phải có lộ trình!
Điều này là hoàn toàn dễ hiểu. Bởi tất cả mới chỉ đang dừng ở đề xuất từ UBND TP Hà Nội. Còn lại, tiêu chí đánh giá, định nghĩa nhà bỏ hoang ra sao, phân loại các dạng bỏ hoang cũng cần tính tới. Ngoài ra, nhà là một tài sản cá nhân, đánh thuế vào việc không sử dụng liệu có… vô lý?
Rất nhiều câu hỏi được đặt ra về mặt luật pháp trước khi hiện thực hóa đề xuất đầy quyết tâm này của Hà Nội. Khó khăn tiếp tục gia tăng đối với thị trường nếu "cú đấm" này tỏ ra quá mạnh trước "cơ thể yếu ớt" của địa ốc. Trước hết là tâm lý của nhiều NĐT - chủ sở hữu các căn hộ, DA biệt thự "bỏ hoang". Việc đánh thuế 10% giá trị sẽ khiến chủ nhà bỏ hoang hàng năm phải chịu chi phí không hề nhỏ.
Nếu khéo tính toán về con số này, thay vì 5 - 10% giá trị biệt thự/năm, là việc đóng góp cho quỹ Nhà ở xã hội của chủ DA, hoặc Nhà nước thuê lại công trình với mức giá quy định trong bảng giá đất địa phương để làm trụ sở nhiều cơ quan trong một thời gian nhất định (tùy theo mức độ "bỏ hoang" trong bao lâu cũng như khả năng thanh khoản của DA đó tới đâu). Như vậy, có lẽ sẽ giúp cho chủ công trình bớt xót xa về khoản tiền phải bỏ ra hàng năm (khi tài chính vẫn luôn là bài toán khó của nền kinh tế vĩ mô).
Ở một góc độ tích cực khác, nếu sắc thuế này được "luật hóa" sẽ có tác dụng kích thích (thậm chí "buộc") chủ công trình phải tính toán để bán (nếu đã hoàn thiện), hoặc tìm mọi cách hoàn thiện để cho thuê lấy tiền đóng thuế. Xét thực chất, đạo luật này sẽ đánh thức khả năng sinh tồn cho DN, đồng thời lấy lại được nguồn lực xã hội ngủ quên trong đám cỏ lau um tùm vì bị bỏ hoang lâu nay. Từ đó, sẽ chấn chỉnh tốt tâm lý đầu cơ ăn theo đám đông của rất nhiều NĐT địa ốc và nắn thị trường phát triển đúng hướng theo định hướng chuyên nghiệp.
Dù rằng giới kinh doanh BĐS phất lên từ những căn biệt thự kiểu này đang kịch liệt phản đối, nhưng tầm nhìn, quyết sách vĩ mô mang tính căn cơ cho an sinh xã hội nên được đặt trên hết. Việc "thau chua rửa mặn" cho "cánh đồng" BĐS cằn cỗi là điều cần làm ngay, trong đó sắc thuế đối với biệt thự bỏ hoang cũng như cấm phân lô bán nền của Hà Nội hoàn toàn đáng hoan nghênh!
--------------------------------------
Cần có các mức thuế cụ thể áp dụng cho từng trường hợp
UBND TP Hà Nội
------------------------------------
Đến 30/6/2012, Hà Nội có khoảng 655 căn biệt thự và 574 căn hộ liền kề đã xây hoàn thành phần thô hoặc mặt ngoài, nhưng chưa đưa vào sử dụng. Với các công trình chung cư: trong 14.300 căn hộ đã hoàn thành có 178 căn chưa đưa vào sử dụng, chiếm khoảng 1%.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng bỏ hoang nói trên là do việc đầu tư nhà đất chưa phù hợp với nhu cầu đa số đối tượng xã hội. Cùng với đó là phương thức triển khai đầu tư, kinh doanh các DA phát triển nhà ở còn nhiều bất cập, nhất là phương thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô. Một nguyên nhân khác là do hệ thống hạ tầng khu đô thị mới chưa đồng bộ để đáp ứng nhu cầu của người dân đến sinh sống tại khu đô thị.
Kiến nghị Bộ Tài chính cần có các mức thuế cụ thể áp dụng cho từng trường hợp, tùy theo thời gian bỏ hoang. Cụ thể, mức thuế áp dụng với biệt thự bỏ hoang 3 tháng có thể áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng; sau 1 năm mà biệt thự đó vẫn bỏ hoang thì sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị biệt thự. Đề xuất xử phạt hành chính biệt thự bỏ hoang với chủ sở hữu biệt thự, với mức phạt là 10 - 20 triệu đồng/căn.
Đang lẫn lộn giữa để không và đầu cơ
Ts. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
------------------------------------
Đánh thuế nhà bỏ hoang thì phải định nghĩa nhà bỏ hoang hay nhà bỏ không? Địa điểm và số lượng của chúng? Nguyên nhân bỏ hoang? Ai là chủ sở hữu? Đánh thuế nhằm mục đích gì? Và cuối cùng là thuế biệt thự bỏ hoang thuộc sắc thuế nào?
Trên thực tế, có thể chủ đầu tư đã xây thô xong nhưng chưa bán được thì sao? Hiện vẫn đang lẫn lộn giữa để không và đầu cơ. Trước khi đánh thuế nhà bỏ hoang, Nhà nước phải có quy định nếu chủ đầu tư làm ra trong vòng 2 - 3 năm mà chưa bán được thì phải báo cáo với Nhà nước để xử lý. Ví như Nhà nước có thể mua lại giá vốn. Khi đã có quy định đó rồi thì có thể thực hiện các biện pháp mạnh xử lý biệt thự bỏ hoang… Còn với những người đã có nhà, mua tiếp nhà của người khác, sau đó bán lại để ăn lãi thì Luật Kinh doanh BĐS cho phép. Mục đích của đầu cơ là kiếm siêu lợi nhuận. Để triệt phá đầu cơ thì phải đánh thuế lúc mua - bán thật nặng để triệt tiêu siêu lợi nhuận.
Nên đánh thuế cả chung cư, nhà liền kề bỏ hoang
Ông Nguyễn Đức Minh (xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội)
------------------------------------
Tình trạng nhà bỏ hoang diễn ra từ khá lâu, tập trung ở tất cả các phân khúc nhà, từ chung cư, nhà liền kề, đất chia lô, biệt thự… Khoảng 2 năm nay, từ khi thị trường BĐS trầm lắng, ngay cả nhà dành cho người thu nhập thấp, chung cư mini cũng nằm trong tình trạng ế ẩm. Nếu chỉ đánh thuế biệt thự bỏ hoang mà không đánh thuế chung cư, nhà liền kề… bỏ hoang thì e rằng chưa đủ.
Vừa qua, thành phố có chủ trương thu hồi nhà thu nhập thấp mua xong nhưng quá 3 tháng không có người dọn đến ở, mục đích là để hạn chế tối đa nạn đầu cơ, bảo đảm bán nhà đúng đối tượng, đúng nhu cầu của người sử dụng.
Trong khi nhu cầu nhà ở trong dân còn rất cao, một ngôi nhà vẫn còn là mơ ước ngoài tầm với của hàng triệu người, thì việc những khu chung cư cao tầng, nhà liền kề, biệt thự… bị bỏ hoang thực sự là vấn đề gây nhức nhối, bức xúc dư luận.
Gia Lộc