Tại hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách”, các chuyên gia và nhà quản lý đều cho rằng việc mở rộng khu vực hạn chế phân lô bán nền sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Vẫn tư duy “không quản được thì cấm”
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thời gian qua có những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo. Do vậy, mục tiêu của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) khi sửa đổi Nghị định là muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền. Trên thị trường khi thời gian qua có những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo. Tuy nhiên, điều này thể hiện tư duy không quản lý được thì cấm. “Những lỗi hiện có liên quan đến phân lô bán nền không nằm ở quy định mà nằm ở việc quản lý của các địa phương”, ông Nam nói.
Trên thực tế, nhiều khu đô thị nhà xây mười mấy năm không bán được, vấn đề không phải xây nhà lên giải quyết vấn đề ở, mà xây lên không có hạ tầng kỹ thuật thì người dân cũng sẽ không vào ở. Nếu làm khéo léo, chọn được đúng vị trí, có hạ tầng giao thông tốt, thương mại tốt, có đồng bộ về y tế giáo dục thì người dân sẽ vào ở.
Cùng góc nhìn trên, PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương lấy ví dụ, mặc dù không có quy định phân lô bán nền nhưng khu vực Xuân Phương (Hà Nội) nhiều dự án cũng tự phân lô bán nền. Điều này cho thấy, Nhà nước không cho phân lô bán nền, địa phương không phân lô bán nền, nhưng thị trường cần thì dân họ vẫn tự phân lô bán nền…
“Đây là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản. Nếu như hỏi bao giờ mới hết thực trạng phân lô bán nền thì xin thưa, chẳng bao giờ là hết phân lô bán nền. Còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền”, ông Chung nói.
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam chia sẻ, các dự án phân lô bán nền là chính sách đúng đã được ghi nhận. Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định rất rõ vẫn cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền. Mấu chốt của vấn đề sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền này ảnh hưởng rất nhiều các đối tượng.
“Việc phân lô bán nền trước đây đã cấm một phần, giờ cấm mở rộng, chúng ta có thể hình dung việc cấm phân lô bán nền lên tới trên 90% của thị trường bất động sản. Mặc dù việc sửa đổi cấm phân lô bán nền tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp, tổng thể cho đô thị, đó là cần thiết nhưng đáng tiếc cần sự khác biệt, phong phú về chi tiết thì chưa thể làm được”, ông Đức nhấn mạnh.
Không thể "không quản được thì cấm" trước tình trạng phân lô bán nền như hiện nay |
Đánh giá năng lực chủ đầu tư
Bàn về giải pháp quản lý việc phân lô bán nền, ông Trần Kim Chung cho hay, 5 năm tới đây mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều. Nếu muốn phát triển đô thị thì vẫn phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền. Tuy nhiên, quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp.
“Giả sử nếu Nhà nước cấm phân lô bán nền thì 3 năm tới chúng ta có khả năng phát triển nhà ở không?”, ông Chung đặt vấn đề.
Luật sư Trương Thanh Đức góp ý, cần hạn chế phân lô bán nền ở vùng lõi đô thị lớn, đô thị loại 1 trở lên. Việc hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là rất bất hợp lý.
Cách quy định của chúng ta, đã là quận thì mặc định hiểu đó là nội thành, nếu như theo dự thảo sửa đổi thì có cả quận ngoại thành. Hiện tại các thành phố lớn mở rộng các quận ra rất nhiều, đơn cử như quận Dương Kinh (Hải Phòng) có tới 90% người dân làm nghề nông, nông thôn, không có hình hài của đô thị, nếu cấm luôn đến đó sẽ không hợp lý.
“Tôi cho rằng nó không phù hợp với cả thị trường sơ khai của bất động sản. Thị trường bài bản giờ đây tập trung, ưu tiên cho chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa”, luật sư Đức cho hay.
Lấy ví dụ như các biệt thự của Pháp ở các khu phố Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo hay như ở Đà Lạt là điển hình của phân lô bán nền, biệt thự Hà Nội không cái nào giống cái nào nhưng quy hoạch vẫn tốt.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc cho hay, với quan điểm của thị trường, không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu, nhu cầu của thị trường. Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm đó là phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền, tại sao cấm? Chúng ta chưa có đánh giá về nhu cầu thị trường.
Theo ông Quyết, điều đầu tiên cơ quan quản lý cần đánh giá sát nhu cầu thị trường, cần có biện chứng khoa học với nhu cầu thị trường ở khu vực như thế nào, nắm được nhu cầu thực của người tiêu dùng, lưu ý loại bỏ nhu cầu của người đầu cơ, lướt sóng để từ đó có đánh giá nhu cầu thực tế nhất.
Về đánh giá phát triển quy hoạch, cần dựa trên nền tảng đã quy hoạch rồi thì đất đai giải phóng đền bù thế nào, có hai trường hợp, một là Nhà nước giải phóng đền bù, hai là doanh nghiệp giải phóng đền bù. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải có năng lực để giải phóng đền bù hoặc các cơ quan quản lý phải chắc rằng chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để phát triển dự án. Điều này sẽ giới hạn được chủ đầu tư phân lô bán nền tràn lan.
Minh Phạm