Theo CBRE, khách thuê văn phòng tại Hà Nội đang ngày càng quan tâm hơn đến chất lượng tòa nhà. Năm 2016 đã đánh dấu xu hướng nhiều khách thuê hợp nhất các công ty con từ các tòa hạng B hoặc C để chuyển sang tòa văn phòng hạng A.
Bỏ hạng B,C sang hạng A
Sau một năm không có thêm lượng cung mới, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục chào đón thêm những nhà đầu tư mới trong năm 2016 với 1 tòa văn phòng hạng A và 5 tòa hạng B.
Sau việc ra mắt tòa văn phòng hạng A TNR trong quý I với gần 52.000 m2 diện tích cho thuê; 5 tòa văn phòng hạng B liên tiếp ra mắt trong ba quý cuối năm là tòa nhà 789, Handico, VP Bank, MD Conplex và tòa Suced Tower cung ứng tổng cộng 103.000 m2 ra thị trường.
Tính đến hết năm 2016, tổng nguồn cung của văn phòng cho thuê đã lên tới gần 1,2 triệu m2 (hạng B chiếm 65%). Khu vực phía Tây tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với hơn 546.000 m2, chiếm 44% tổng lượng cung.
Về mức giá chào thuê, phân khúc hạng A đạt 28,5 USD/m2/tháng, giảm 4,5% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá thuê hạng B là 17,8 USD/m2/tháng, được cho là mức giá tương đối ổn định.
|
Thị trường bán lẻ Hà Nội được kỳ vọng với sự gia nhập của các nhà bán lẻ mới và tăng cường đầu tư, đặc biệt là từ nước ngoài trong tương lai
CBRE luận giải, nguồn cung mới lớn dẫn tới tỷ lệ trống của cả văn phòng hạng A và B đều tăng. Trong đó, tỷ lệ trống tại phân khúc hạng A đạt 15,8%, tăng 3,3 điểm phần trăm; tỷ lệ trống tại phân khúc hạng B đạt 16,5%, tăng 5,6 điểm phần trăm.
Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ văn phòng cho thuê trong năm 2016 khoảng 89.000 m2, thấp hơn so với năm 2015. Riêng văn phòng tại khu vực trung tâm đang dần được lấp đầy dẫn đến sự mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm – điều này có thể khiến giá chào thuê của khu vực ngoài trung tâm tăng lên trong thời gian tới.
Trong quý IV/2016, tỷ lệ hấp thụ phân khúc hạng A cao nhất được ghi nhận tại khu vực quận Đống Đa và Ba Đình. Ngoài ra, các văn phòng hạng B ở phía Tây với nguồn cung lớn đang cạnh tranh gay gắt. Đặc biệt, khi những tòa nhà mới ở tại địa điểm không quá lý tưởng đưa ra giá chào thuê thấp để thu hút khách thuê.
Dự kiến, các tòa văn phòng lớn ở cả hạng A và B đang được xây dựng và hoàn thiện sẽ ra mắt trong các năm tới, khu vực phía Tây và các quận Đống Đa, Ba Đình sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung của thị trường.
Trái chiều mặt bằng bán lẻ
Báo cáo thị trường gần nhất của CBRE nhận định, phân khúc bán lẻ tại Hà Nội trầm lắng trong 6 tháng đầu và sôi động hơn trong nửa cuối năm. Những trung tâm thương mại (TTTM) không thành công đã phải đóng cửa, di dời hoặc sắp xếp lại để cải thiện tình hình hoạt động. Điều này càng nhấn mạnh hơn tầm quan trọng trong việc xác định lĩnh vực, khách hàng mục tiêu và cơ cấu người thuê một cách hợp lý.
Quý IV là một quý sôi động với hai dự án đáng chú ý vừa ra mắt (Vincom Phạm Ngọc Thạch và Vincom Plaza Bắc Từ Liêm cung cấp thêm 45.900 m2 diện tích cho thị trường).
Trong khi đó, tháng 11, 1 TTTM Tổng hợp đóng cửa khiến nguồn cung toàn thị trường còn 758.216 m2 – tăng 4,9% so quý trước và tăng 6% so cùng kỳ năm trước. Nhà tư vấn chỉ rõ, tỷ lệ trống của mặt bằng bán lẻ trong quý IV/2016 giảm 7,7 điểm phần trăm theo quý và giảm 5 điểm phần trăm theo năm.
Nguyên nhân là do tỷ lệ lấp đầy cao của những dự án mới và do TTTM Tổng hợp vốn có tỷ lệ trống cao bị đóng cửa. Đồng thời, giá thuê trung bình tại các TTTM ở Hà Nội giảm 7,6% so với quý trước do giá thuê tại vùng ngoại thành sụt giảm.
Xu hướng chuyển ra vùng ngoại ô được dự đoán vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm tới; lượng cung mặt bằng bán lẻ Hà Nội trong năm 2017 khoảng 106.000 m2, toàn bộ đều ở khu ngoại thành.
Kết luận về tính hấp dẫn, CBRE nêu góc nhìn: thị trường bán lẻ tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng được kỳ vọng với sự gia nhập của các nhà bán lẻ mới và tăng cường đầu tư, đặc biệt là từ nước ngoài.
Cả nhà bán lẻ Nhật Bản và Trung Quốc đều bày tỏ quan tâm ngày càng tăng đối với việc đầu tư vào Việt Nam. Các nhà bán lẻ Thái Lan cũng chung trạng thái này, thể hiện qua hai thương vụ sáp nhập đáng chú ý năm 2016 vừa qua.
Về phía tư vấn Savills, đại diện bộ phận nghiên cứu cho biết, với tổng nguồn cung đạt mức 1,2 triệu m2, mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội còn nhiều cơ hội cho nhà đầu tư khi so với các thành phố có quy mô tương tự (như Bangkok, con số này ở mức trên dưới 7 triệu m2).
Trong quý IV/2016, các dự án mới gia nhập thị trường như Mipec Riverside Long Biên hay Vincom Center Phạm Ngọc Thạch hoạt động hiệu quả. Ở chiều hướng ngược lại, nhiều dự án cũ phải cải tạo hoặc đóng cửa do cạnh tranh gay gắt mà Parkson Thái Hà là trường hợp điển hình.
Trong năm 2017 và 2018, nguồn cung bán lẻ mới của Hà Nội dự kiến sẽ tập trung chủ yếu ở các quận nội thành và khu vực phía Tây.
Đông Hưng
