 |
|
Trong khi tại TP. HCM thiếu chung cư cao cấp thì tại Hà Nội còn tồn kho và xuất hiện tình trạng cắt lỗ. |
Quý I/2021, thị trường chung cư Hà Nội và TP. HCM có lượng hàng mới mở bán thấp, tỷ lệ hấp thụ cũng thấp, tuy nhiên mức giá lại tăng hơn so năm 2020. Riêng phân khúc cao cấp tại Hà Nội xuất hiện tình trạng cắt lỗ.
Nguồn cung thấp, giá tăng. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội, trong quý I/2020, tại Hà Nội nguồn cung và lượng giao dịch căn hộ chung cư thấp. Có khoảng 3.900 căn hộ mới từ 3 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 10 dự án, giảm 29% theo quý và 19% theo năm.
Tổng số căn bán được đạt gần 4.700, giảm 29% theo quý và 37% theo năm. Hạng B và C chiếm tổng cộng 96%. Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao gây hạn chế nguồn cầu. Giá chào bán sơ cấp trung bình 1.522 USD/m2, tăng 5% theo năm, với hạng B tăng mạnh nhất 11% theo năm. Các dự án bình dân tập trung chủ yếu ở các quận/huyện Nam và Bắc Từ Liêm, Gia Lâm, Hà Đông, Long Biên và Hoàng Mai.
Các dự án hạng sang với mức giá trên 2.500 USD/m2 chiếm 3% số căn bán được. Do giá bán căn hộ cao cấp tại Hà Nội vẫn ở mức trung bình so với các thị trường trong khu vực, triển vọng tăng trưởng vẫn khả quan.
Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP Hà Nội cho hay, quý I/2021, Hà Nội có 10 dự án được cấp sản phẩm đủ điều kiện bán hàng với 5.658 căn hộ. So với năm 2020, lượng cung đủ điều kiện bán hàng quý I/2021 chỉ đạt 36,8%.
Tính chung trên thị trường Hà Nội, lượng cung/giao dịch cả chào bán mới và hàng tồn đạt 14.114/16.038 sản phẩm căn hộ, giao dịch đạt 3.734/16.038 sản phẩm căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 38,2%. So với quý IV/2020, lượng căn hộ chào bán chỉ đạt 77,8%, giao dịch đạt 92,5%, giá bán căn hộ không có nhiều biến động.
Báo cáo của Savills TP. HCM cho thấy, thị trường căn hộ chung cư quý I/2021 đạt hơn 4.900 căn, giảm 56% theo quý và 31% theo năm. Hạng B dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 57% thị phần.
Giá bán tăng ở cả 3 hạng, trong đó các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu ghi nhận mức tăng đến 6% so với các đợt mở bán trước đó.
Trong khi đó, số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay, riêng tại TP. HCM, quý I/2021 có 8 dự án được cấp sản phẩm đủ điều kiện bán hàng với 3.422 căn hộ. So với năm 2020, lượng cung đủ điều kiện bán hàng quý I/2021 chỉ đạt 22,7%.
Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TP. HCM đạt 5.976/6.460 sản phẩm căn hộ, giao dịch 3.223/6.460 sản phẩm căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 53,98%. So với quý IV/2020, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 58,8%, giao dịch chỉ đạt 47,8%. Căn hộ trung cấp là dòng sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất với 55,6%, căn hộ cao cấp 53,7%.
Kỳ vọng nguồn cung mới giải “cơn khát”. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, quý I/2021 tại Hà Nội ghi nhận có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường. Tuy nhiên, phần lớn lượng sản phẩm này đã được chào bán từ quý IV/2020, chỉ có một phần chưa được chào bán ra thị trường. Như vậy, có thể thấy gần như không có lượng hàng mới cung cấp cho thị trường Hà Nội, mà chỉ có hàng tồn thuộc phân khúc trung và cao cấp.
Tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bình dân tại Hà Nội đạt 44,3%, cao nhất trong các phân khúc, nhưng lại là mức thấp nhất từ trước tới nay, vì các sản phẩm này được đánh giá nằm ở những khu vực không hấp dẫn.
Phân khúc căn hộ có giá bán trên 35 triệu đồng/m2 khó bán và đạt tỷ lệ hấp thụ 15,3%, là tỷ lệ rất thấp. Trong khi đó, phân khúc cao cấp xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ của các nhà đầu tư, kể cả một số sản phẩm nằm ở các dự án chất lượng tốt.
Tương tự như Hà Nội, TP. HCM khan hiếm sản phẩm được chào bán trên thị trường. Sản phẩm trên thị trường tập trung chủ yếu ở khu vực quận 9, quận 2 và TP. Thủ Đức.
Giá bán tại các khu vực không có nhiều biến động so với cuối năm 2020, bởi trước đó giá đã được đẩy lên rất cao. Riêng khu vực TP. Thủ Đức, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng. Giá trung bình tại khu vực này dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m².
Do khan hiếm sản phẩm mới, lượng hàng tồn trên thị trường TP. HCM cũng không còn nhiều và giá cũng đang ở ngưỡng cao nên lực cầu đầu tư tiếp tục di chuyển mạnh sang khu vực lân cận là Bình Dương, đẩy giá căn hộ tại Bình Dương lên mức 30 - 35triệu đồng/m².
Nhận định về thị trường chung cư Hà Nội thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, trong năm 2021, gần 25.800 căn hộ từ 25 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo sẽ mở bán. Hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu với 89% thị phần. Nguồn cung lớn nhất sẽ đến từ quận Nam và Bắc Từ Liêm với 59%, quận Hoàng Mai 13% và huyện Gia Lâm 9%.
Còn tại TP. HCM, theo bà La Kim Mỹ Duyên, Phó Giám đốc kinh doanh, Bộ phận kinh doanh nhà ở TP. HCM, tháng 9/2021 dự kiến có hơn 14.600 căn hộ ở cả 3 hạng sẽ gia nhập thị trường. Các quận có tốc độ đô thị hóa cao như quận 2, 7 và 9 vẫn là nguồn cung chính trong tương lai, chiếm 44% thị phần.
“Đến năm 2024, tổng cung dự kiến đạt hơn 112.000 căn hộ, trong đó hạng B sẽ dẫn dắt với 48% thị phần”, bà Mỹ Duyên cho biết.
Minh Trang
