Theo thông tin mới đưa ra, Novaland vừa phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 12 tháng. Ngày phát hành là 24/12/2021, thời gian hoàn tất là 15/2/2022 sau khi công ty đã phân phối và thu tiền mua trái phiếu từ các nhà đầu tư. 

Còn đó rủi ro

Trước đó, vào cuối tháng 1/2022, Novaland cũng hoàn tất đợt chào bán 1.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ tại thị trường trương nước, kỳ hạn 18 tháng, ngày đáo hạn là 18/5/2023. Cả hai đợt phát hành này đều không có các thông tin như loại hình trái phiếu, lãi suất… 

Cũng trong tháng 2 này, Novaland (mã cổ phiếu: NVL) công bố Nghị quyết HĐQT thông qua phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị tối đa 500 tỷ đồng và phê duyệt giao dịch bảo đảm nghĩa vụ phát hành tối đa 500 tỷ đồng trái phiếu với tài sản đảm bảo là cổ phiếu NVL thuộc sở hữu của Novagroup (hơn 520 triệu đơn vị). 

Theo tìm hiểu, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp (DN) này tính đến 31/12/2021 ghi nhận hơn 109.767 tỷ đồng, tăng 26,4% so với thời điểm 31/12/2020, chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh đầu tư phát triển tại các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, NovaHills Mui Ne và từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới.

Cần nhắc lại, cùng với Novaland, năm 2021 vừa qua, các DN bất động sản đã phát hành hơn 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD. Con số này gấp 3 lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng.

Tổng giá trị phát hành của nhóm DN bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu DN các lĩnh vực. Trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Điều này có thể tiềm ẩn rủi ro cho thị trường, và Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính kiểm tra, rà soát, nhằm tránh những tiềm ẩn, rủi ro.

Ngoài Novaland, trong nhóm các DN bất động sản đứng hàng đầu về phát hành trái phiếu có thể kể đến các tên tuổi như Hưng Thịnh Land (thành viên thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh) và CTCP phát triển bất động sản Phát Đạt. 

Trong năm 2021, Hưng Thịnh Land đã huy động tổng cộng 9.650 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn từ 12 đến 36 tháng, lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi nhưng phần lớn trên 10%/năm.

Các trái phiếu mà DN này phát hành đều có tài sản đảm bảo là cổ phần tại Hưng Thịnh Land, cổ phần tại Tập đoàn Hưng Thịnh, cổ phiếu Hưng Thịnh Incons, quyền sử dụng đất thuộc dự án Mai Chí Thọ, dự án bất động sản Đồi Dừa Hoàn Mỹ, cổ phần Công ty Thương mại và Dịch vụ Đồi Dừa Hoàn Mỹ, dự án khu Hồ Tràm, dự án khu Phước Long B…

Mục đích sử dụng nguồn tiền huy động được đa phần là để mua bán và sáp nhập (M&A), tăng cường quỹ đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định, Tp.Thủ Đức (Tp.HCM)…

Nỗi lo đi theo “vết xe đổ”

Còn với CTCP phát triển bất động sản Phát Đạt (cổ phiếu PDR), trong năm 2021 đã phát hành 9 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.305 tỷ đồng. Hầu hết các lô trái phiếu có lãi suất 12-13%/năm đáo hạn năm 2023. Mục đích phát hành nhằm tài trợ vốn cho dự án phân khu 2 (quy mô 36,09 ha), phân khu 4 (quy mô 34,16 ha), phân khu 9 (quy mô 45,98 ha) thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định); dự án Trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp Astral City (quy mô 3,73 ha) tại tỉnh Bình Dương) và dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I - Khu Cổ Đại (quy mô 84,1 ha) thuộc quận 9, Tp.HCM.

Trong báo cáo tài chính quý IV/2021 của Phát Đạt cho thấy nợ phải trả tính đến 31/12/2021 là hơn 12,4 ngàn tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn là hơn 8,7 ngàn tỷ đồng. 

Cũng theo báo cáo tài chính quý IV/2021, giá trị bất động sản hàng tồn kho của Phát Đạt tính đến 31/12/2021 là hơn 12,1 ngàn tỷ đồng. Giá trị bất động sản chủ yếu là quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng…

Trong đó có thể các dự án The EverRich2 (River City), Tropicana Bến Thành Long Hải, Bình Dương Tower, Phước Hải, Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, The EverRich3, Trần Phú Đà Nẵng…

Thời gian qua, nhiều chuyên gia liên tục cảnh báo rủi ro về sự phát triển “nóng” của thị trường trái phiếu ở các DN bất động sản, cùng với đó là nguy cơ vỡ nợ theo “vết xe đổ” của tập đoàn bất động sản Evergrande (Trung Quốc). Trong đó có nhiều công ty bất động sản lớn chuyển cơ cấu vốn vay từ ngân hàng sang trái phiếu, nhằm đầu tư các thương vụ M&A, cơ cấu/đảo nợ…

Đáng chú ý là với những ai đã mua trái phiếu bất động sản thì việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, DN mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Theo dự báo, trong nửa đầu năm 2022, thị trường trái phiếu của các DN bất động sản có thể có “độ chững” lại nhất định để thích ứng với các văn bản hành lang pháp lý mới. 

Tuy nhiên, trong cả năm 2022 được dự báo sẽ tiếp tục có những bước phát triển với sự mở rộng cả về quy mô lẫn tính đa dạng của sản phẩm. Tính minh bạch thông tin của thị trường tiếp tục được cải thiện đi kèm với sự tuân thủ hành lang pháp lý nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững

Đặc biệt, dự thảo sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP có một số nội dung đáng chú ý. Chẳng hạn, dự thảo sửa đổi quy định về mục đích phát hành trái phiếu nhằm tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của DN phát hành trong việc sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu đúng mục đích.

Dự thảo bổ sung quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với một số loại trái phiếu phát hành nhằm tăng tính công khai, minh bạch, góp phần nâng cao chất lượng trái phiếu được phát hành. Đồng thời giúp thị trường có thói quen sử dụng kết quả xếp hạng tín nhiệm để đánh giá rủi ro của trái phiếu, tiệm cận với thông lệ quốc tế, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.

Thanh Loan