Xung quanh vấn đề này, VnBusiness đã có cuộc phỏng vấn với ông Lê Hoàng Hoán - Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Việt.
Ông Hoán nhận định, từ cuối năm 2022 đến nay, hàng loạt nghị quyết, nghị định, thông tư nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản đã được Chính phủ ban hành kịp thời và đem lại nhiều tác động, hỗ trợ cho cả thị trường bất động sản. Tuy nhiên, dưới góc độ của “người trong cuộc”, ông Hoán kỳ vọng thời gian tới các chính sách sẽ thẩm thấu nhiều hơn nữa để giúp thị trường nhanh chóng “tan băng”.
![]() |
Ông Lê Hoàng Hoán - Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Việt. |
4 “điểm nghẽn” trên dòng chảy thị trường
Như ông nhìn nhận, Chính phủ đã có đường lối đúng đắn, hành động kịp thời, nhưng rõ ràng các chính sách giải cứu vẫn chưa thẩm thấu nhiều vào thị trường bất động sản, thưa ông?
Trước tiên, chúng ta cần phải nhìn nhận quy mô của thị trường bất động sản là rất lớn. Do đó, các chính sách sau khi được ban hành không thể thẩm thấu nhanh chóng mà luôn cần một khoảng thời gian trễ nhất định để đi vào thực tiễn. Thậm chí, nếu chính sách thẩm thấu quá nhanh thì cực kỳ nguy hiểm, bởi khi đó thị trường sẽ lâm vào tình cảnh “nóng nhanh, nguội nhanh”.
Thêm vào đó, dù chính sách được ban hành kịp thời nhưng dưới góc độ cá nhân, tôi đánh giá chừng đó vẫn là chưa đủ để thị trường địa ốc sớm hồi phục. Nhất là trong bối cảnh 3 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) còn chưa hoàn thiện.
Nhìn chung, việc thị trường chưa có nhiều chuyển biến tích cực cũng là điều dễ hiểu và hoàn toàn bình thường. Chính sách đưa ra mới chỉ giúp “hãm phanh” đà lao dốc chứ chưa thể vực dậy thị trường ngay lập tức. Chúng ta còn chưa tháo gỡ được vướng mắc ở rất nhiều vấn đề.
Vậy đâu là những "điểm nghẽn" cụ thể mà thị trường bất động sản đang gặp phải, thưa ông?
Theo tôi, vướng mắc đầu tiên là chính sách pháp luật về đất đai, quy hoạch đều vẫn còn hạn chế. Mọi người đang có tâm lý chờ đợi xem Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2023 ra đời sẽ thay đổi như thế nào? Theo trình tự, quy hoạch của các tỉnh phải được trình Thủ tướng Chính phủ thẩm định và phê duyệt, sau đó mới có căn cứ để điều chỉnh quy hoạch cấp dưới, từ đây mới có quỹ đất để đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên hiện nay việc triển khai các dự án rất khó khăn vì nhiều địa phương chưa có quỹ đất để phát triển bất động sản. Quy hoạch các tỉnh đang phải xếp hàng để chờ được phê duyệt, mà sau khi quy hoạch xây dựng xong vẫn còn rất nhiều vấn đề cần được giải quyết như điều chỉnh quy hoạch chung, điều chỉnh quy hoạch vùng, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết,... Sau cùng mới đến việc quy hoạch dự án.
Thứ hai, thị trường chứng khoán đang trong giai đoạn khó khăn và chưa phải là kênh huy động vốn tốt. Trong khi đó, thị trường trái phiếu cũng chưa thể thoát cảnh trầm lắng kéo dài.
![]() |
Các chính sách giải cứu bất động sản mới chỉ giúp “hãm phanh” đà lao dốc chứ chưa thể vực dậy thị trường ngay lập tức. |
Tuy nhiên, tôi đánh giá rất cao việc hệ thống trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã chính thức được đưa vào vận hành kể từ ngày 19/7/2023, qua đó giúp thông tư ban hành được hướng dẫn cụ thể, thông tin trên thị trường được minh bạch. Đây có thể xem là một “lực đẩy” tích cực tác động phần nào vào đà phục hồi của ngành địa ốc.
Thứ ba, từ cuối năm 2022 đến nay, chỉ số lòng tin đối với bất động sản bị giảm sút mạnh, số lượng nhà đầu tư hao hụt khiến thị trường lập tức “đóng băng”. Muốn niềm tin quay trở lại thì cần cả một quá trình lâu dài, không thể nào chỉ với một vài văn bản được Nhà nước ban hành mà lại có thể “hâm nóng” thị trường ngay lập tức.
Thứ tư, câu chuyện tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc vẫn là bài toán nan giải. Ngân hàng đã giảm lãi suất nhiều lần nhưng trên thực tế, mức lãi suất này vẫn còn cao so với lợi nhuận bất động sản. Nếu đầu tư lúc này, doanh nghiệp khó có thể tránh được rủi ro bởi đầu ra không hấp thụ được. Do đó, thậm chí ngân hàng có tiền cho vay nhưng doanh nghiệp chưa chắc đã dám vay.
Chưa kể thủ tục phê duyệt để được vay vốn rất khó khăn, nhất là với các dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tuy có thể tiếp cận vốn vay dễ hơn nhưng mức lãi suất 8,2%/năm cho người mua nhà và 8,7%/năm cho chủ đầu tư vẫn là khá cao.
Ngoài ra, tiến độ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng còn chậm so với kỳ vọng. Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội chỉ mới bắt đầu triển khai và còn cần cả một quá trình để đi đến kết luận liệu có thành công hay không?
Dù nhiều văn bản đã được đưa ra để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng tôi nghĩ vẫn cần nhiều sự quan tâm hơn nữa từ phía Nhà nước cùng hệ thống các ngân hàng, các định chế tài chính,... Đây là lúc tất cả phải cùng nhau vào cuộc để tháo gỡ khó khăn.
Thị trường “tắc” ở đâu thì “gỡ” ở đấy
Trong bối cảnh hiện nay, theo ông, lãi suất cho vay nên điều chỉnh về bao nhiêu thì phù hợp với “sức khỏe” tài chính của doanh nghiệp địa ốc lẫn người dân?
Tôi muốn nhấn mạnh rằng, để phát triển một dự án bất động sản cần nguồn vốn rất lớn nên dòng tiền phải được huy động cùng lúc qua nhiều kênh, một trong số đó là vốn vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, thời gian qua lãi suất cho vay tuy có giảm nhưng vẫn ở ngưỡng cao.
![]() |
Chu kỳ bất động sản ở các nước phát triển thường kéo dài từ 15 - 20 năm mới lên xuống một lần, trong khi ở nước ta là từ 8 - 10 năm. |
Đối với loại hình bất động sản riêng biệt như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, lẽ ra chính sách hỗ trợ những dự án này phải áp dụng mức lãi suất rất thấp thì cả người thu nhập thấp muốn mua nhà lẫn chủ đầu tư mới có thể tiếp cận. Đây là chương trình của Chính phủ, do đó nên có chính sách ưu đãi đặc biệt. Lãi suất nên giảm chỉ còn một nửa so với hiện nay, còn khoảng từ 4 - 5%/năm thì mới vừa với túi tiền người dân.
Đối với nhà ở thương mại, lãi suất sẽ nhỉnh hơn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân do phải phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên tôi nghĩ cũng nên giảm thêm thì người dân và doanh nghiệp mới “dễ thở”.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông có đề xuất gì để các chính sách giải cứu nhanh chóng đạt hiệu quả trong quá trình thực thi, qua đó gỡ khó cho thị trường?
Theo tôi thị trường “tắc” ở đâu thì “gỡ” ở đấy! Đơn cử như để tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến những chính sách pháp luật về đất đai, các cơ quan cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện, bao gồm các dự thảo luật, thông tư, nghị định,... cho đến những thông tin quy hoạch và định giá đất.
Thời gian qua, định giá là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khi nhiều dự án chưa thể gia nhập thị trường bởi không ban hành được giá đất. Trước đây, một dự án có thể mất từ 3 - 5 năm mới đưa được vào thị trường thì hiện giờ, chúng ta cần cố gắng rút ngắn xuống còn từ 1 - 2 năm.
Tiếp theo, liên quan đến những chính sách tài chính, theo tôi hệ thống ngân hàng cần hỗ trợ thêm để doanh nghiệp có thể vay dài hạn với mục đích đầu tư, phát triển dự án bất động sản; người dân có nhu cầu thực được vay vốn để an cư. Lẽ ra ngân hàng nên có những chính sách riêng đối với lĩnh vực bất động sản. Lý do là bởi các nhà băng thường chỉ cho vay ngắn hạn và trung hạn, trong khi đầu tư vào địa ốc lại là đầu tư dài hạn.
Bên cạnh đó, song song với việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được ban hành tới đây thì các cơ quan cũng cần chuẩn bị trước những nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể đi kèm. Có như vậy, luật pháp mới đi vào cuộc sống, thị trường mới khởi sắc rõ nét hơn.
Cuối cùng, riêng về vấn đề phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho người thu nhập thấp, suốt 10 năm qua chúng ta vẫn còn quá nhiều vướng mắc chưa giải quyết được. Covid-19 đã bóc trần cho mọi người thấy minh chứng rõ nét nhất về mặt trái xã hội, đó là hình ảnh những khu ổ chuột giữa lòng thành phố mà người lao động phải sinh sống. Cuộc sống tạm bợ nơi đô thị đã khiến nhiều người quyết định không quay trở lại thành phố sau khi về quê tránh dịch.
Quy hoạch nhiều địa phương đều có những cụm khu công nghiệp. Nếu không có những khu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đáp ứng được nhu cầu hạ tầng tối thiểu về an sinh, giáo dục, y tế,... thì làm sao người dân yên tâm lao động sản xuất? Thời gian tới sẽ là một cuộc cạnh tranh khốc liệt về nguồn lực lao động. Do đó, bản thân các khu công nghiệp nếu không đáp ứng nhà ở tốt cho công nhân thì sẽ không thể thu hút được nhân sự.
Chung quy lại, bất động sản là lĩnh vực có quan hệ mật thiết với hơn 40 ngành nghề liên quan và góp phần phát triển kinh tế đồng bộ. Để thị trường phát triển lành mạnh, các chính sách cần can thiệp kịp thời nhưng cũng phải có chừng mực. Theo tôi, cách tốt nhất là nên để thị trường không nóng quá cũng không nguội quá, tức không nổ bong bóng nhưng cũng không "đóng băng".
Hy vọng thời gian tới, thị trường sẽ được đón nhận những chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở phù hợp. Qua đó, ngành địa ốc dù có phát triển theo đồ thị hình sin - lúc lên lúc xuống - nhưng sẽ ổn định hơn với chu kỳ kéo dài từ 15 đến 20 năm như nhiều nước phát triển khác, thay vì ngắn hạn từ 8 đến 10 năm như hiện nay.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
Hà Trang (thực hiện)