Cụ thể, theo thống kê của DKRA Group, trong 2 tháng đầu năm 2023, hàng loạt dự án nghỉ dưỡng đóng giỏ hàng và dời lịch bán hàng. Đồng thời, thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, lượng giao dịch ghi nhận mức thấp kỷ lục trong 10 năm qua.
"Cơn bĩ cực" chưa qua
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, trong 2 tháng đầu năm 2023, chỉ có 3 sản phẩm mới ra thị trường, giảm tới 99,2% so với cùng kỳ năm 2022. Cùng đó, thị trường cũng chỉ ghi nhận 1 giao dịch của dòng sản phẩm này.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận 6 căn mới ra mắt thị trường và không có giao dịch phát sinh trong 2 tháng đầu năm. Đặc biệt, Condotel không có dự án mở bán mới, thị trường gần như “chạm đáy” sau những tín hiệu hồi phục ở giai đoạn đầu năm 2022.
Đáng chú ý, theo DKRA, trong bối cảnh thanh khoản “xuống đáy”, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30% - 40% nhằm kích cầu thị trường. Tuy nhiên, nhìn chung các dự án giảm giá vẫn quá ít và thường ở phân khúc cao cấp hoặc giá quá cao so với tiềm năng.
 |
|
Bất động sản nghỉ dưỡng chưa qua giai đoạn khó khăn khi cả thanh khoản và nguồn cung đều giảm (Ảnh: Lê Toàn). |
Kết quả nghiên cứu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, những thông số tương tự, đồng thời chỉ ra một nghịch lý trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là “khó bán nhưng giá vẫn neo cao”, duy trì mức tăng bình quân 5 - 6% theo năm.
Điển hình, ở Quảng Ninh, dự án Grand Bay Hạ Long, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 118 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2; dự án The Holiday Hạ Long, căn hộ du lịch (condotel) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2.
Tại Khánh Hòa, dự án Ocean Front Villas, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 107 triệu đồng/m2; dự án NovaWorld Nha Trang, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 83 triệu đồng/m2; dự án Vega City Nha Trang, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 137 triệu đồng/m2…
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết, nguyên nhân giá bán bất động sản nghỉ dưỡng không giảm và vẫn đang neo ở mức cao là do sự tăng trưởng nóng trong thời gian dài trước đây.
Thêm vào đó, tại một số địa phương gần đây đón sóng đầu tư lớn nhờ trợ lực từ loạt công trình hạ tầng trọng điểm (cao tốc, sân bay...), đơn cử như ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận. Sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý khách sạn quốc tế giúp nâng cao giá trị sản phẩm và định vị dịch vụ nghỉ dưỡng toàn vùng.
Mòn mỏi chờ “cởi trói”
Tình trạng thanh khoản chậm, giá neo cao được dự báo sẽ tiếp tục kéo dài đến hết quý II/2023, trước khi được cải thiện vào mùa du lịch giữa và cuối năm.
Trước thực tế đang diễn ra, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Xây dựng Hòa Bình, từng nhìn nhận những khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại là bởi 2 “cú đấm bồi” từ Covid-19 và xung đột chính trị, dẫn tới khách từ Trung Quốc và Nga, hai nguồn khách chính đến Việt Nam sụt giảm nghiêm trọng.
Chưa kể, trước sức ép phải xây dựng vì đã nhận giấy phép đầu tư, nhà đầu tư buộc phải huy động vốn để xây dựng. Sản phẩm làm ra rất nhiều nhưng xây xong lại không có nguồn thu thì khó mà trả lại vốn. “Thế thì làm sao mà nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng sống được trong 3 năm”, ông Hải nói.
Hy vọng lớn nhất của bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 là sự phục hồi của du lịch. Năm 2023, cả nước đặt mục tiêu đón 110 triệu lượt khách, trong đó khoảng 102 triệu lượt khách nội địa và 8 triệu lượt khách quốc tế. Chưa kể, tầng lớp trung lưu đang gia tăng ở Việt Nam.
Ông Morgan Ulaganathan, chuyên gia của Colliers Việt Nam, cho rằng: “Các nền tảng cho sự phát triển du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rất tích cực và nhu cầu triển khai vốn rất cao. Đã đến lúc bắt đầu chuẩn bị cho một mùa sôi động của các thương vụ trong năm 2023”.
Tuy nhiên, du lịch phục hồi chỉ là giải pháp ngắn hạn. Cốt lõi của vấn đề, theo chuyên gia, là phải “cởi trói” về pháp lý cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Đầu tháng 2 vừa qua, trong Hội nghị trực tuyến về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc tập đoàn Novaland, cho biết đang gặp nhiều khó khăn trong phát triển condotel do vướng mắc về tín dụng với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.
Trong khi đó, đại diện Sungroup nói trong hội nghị với Ngân hàng Nhà nước rằng, đang có hơn 100 luật, nghị định, thông tư khác nhau liên quan đến kinh doanh bất động sản với nhiều chồng chéo, mâu thuẫn. Dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn không theo kịp thực tế.
Đơn cử, với loại hình condotel, tập đoàn đang đẩy mạnh, hiện chưa có cơ chế nào để huy động nguồn lực, chưa kể sự chồng chéo trong các văn bản pháp lý dẫn đến vướng mắc trong thực thi của cơ quan quản lý địa phương. "Chúng tôi đề nghị có hành lang pháp lý thông thoáng, loại bỏ hết các chồng chéo để doanh nghiệp và khách hàng có kênh đầu tư, kinh doanh hiệu quả”, đại diện Sungroup nêu ý kiến.
Có thể thấy, bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối diện với rất nhiều khó khăn, cần có giải pháp tháo gỡ kịp thời để tránh đổ vỡ. Trước hết, cơ quan quản lý cần nhanh chóng tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp.
Hưng Nguyên
