Theo nhận định của các chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do hiện nay còn thiếu hành lang pháp lý dành cho loại hình bất động sản (BĐS) này.
Vướng mắc trong tích tụ đất
Với sự tham gia của nhiều ông lớn, sử dụng công nghệ hiện đại, có sự đầu tư bài bản, thị trường BĐS nông nghiệp đã và đang mang lại cho các doanh nghiệp những kết quả ban đầu đáng ghi nhận.
Điển hình trong số đó có thể kể đến như mô hình doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp công nghệ cao tại các địa phương như Vĩnh Phúc, Hà Nam, Lâm Đồng,…
Tại Hà Nam, chính quyền cấp huyện, xã đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách ứng trả tiền thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7ha.
 |
|
Chính sách tích tụ ruộng đất đang là một bài toán đặt ra (Ảnh minh họa). |
Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù thị trường này đã có những bước phát triển đáng để ghi nhận, tuy nhiên, vẫn chiếm tỷ trọng quá bé nhỏ so với thị trường bất động sản nói chung và tiềm năng của ngành nông nghiệp Việt Nam nói riêng. Một trong những nguyên nhân lớn nhất trong vấn đề này là các chính sách hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất.
Theo đó, để phát triển nông nghiệp công nghệ cao, việc có được quỹ đất lớn là điều tất yếu. Tuy nhiên thực tế hiện nay, phần lớn nông dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả nhưng lại không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng do chưa ổn định trong chuyển đổi nghề. Nông nghiệp vẫn là nguồn sống tối thiểu cho lớp người già, trung niên mất sức lao động.
Dù đã có một số mô hình doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, tuy nhiên việc thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào BĐS nông nghiệp vẫn chưa hấp dẫn. Bên cạnh những yếu tố như thời gian thu hồi vốn lâu, rủi ro thời tiết, thị trường... thì vướng mắc về pháp lý liên quan đến bất động sản nông nghiệp là một trong những trở lực lớn để doanh nghiệp đầu tư vào đất nông nghiệp.
 |
|
Chúng ta chưa có một khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình này. |
Theo nhận định của các chuyên gia, hiện tại chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp. Sự vận hành và phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp trong thời gian qua được thực hiện trên cơ sở tự thỏa thuận một cách linh hoạt các quy định của pháp luật chuyên ngành để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch của các bên tham gia đầu tư kinh doanh chứ không phải từ những quy định chính thức.
Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp, các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất, gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền. Do đó, nhà đầu tư phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng.
Mặt khác, pháp luật hiện hành quy định, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này được cho là chưa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn.
Cần một khung pháp lý hoàn thiện
Để giải quyết những nút thắt trên PGS.TS. Doãn Hồng Nhung cho rằng, về lâu dài, Nhà nước cần tạo môi trường pháp lý cho phân khúc bất động sản nông nghiệp hoạt động có tổ chức. Nhà nước cần xây dựng và bổ sung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản cho bất động sản nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản nông nghiệp. Bổ sung quy phạm điều chỉnh đối với bất động sản nông nghiệp trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai 2013...
Nhà nước cần thực thi chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp. Đặc biệt, liên kết giữa 5 nhà: Nhà nông nghiệp, nhà kinh tế, nhà khoa học, nhà doanh nghiệp, nhà đầu tư cần được chú trọng với sự cam kết mạnh mẽ trong phát triển bất động sản nông nghiệp. Bên cạnh đó, các cơ quan cũng cần nghiên cứu sớm để đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin, quản lý giá về bất động sản nông nghiệp trên thị trường bất động sản.
Mặt khác, nông dân đóng vai trò quan trọng đối với nền nông nghiệp Việt Nam, đặc biệt là nông dân sáng tạo, ứng dụng công nghệ vào sản xuất, kinh doanh. Bất động sản nông nghiệp có thể hình thành và phát triển “cánh đồng mẫu lớn” qua quá trình tích tụ đất đai, dồn điền đổi thửa, đưa cơ giới hóa vào đồng ruộng. Do đó, cần phải có những chính sách nhằm phát huy nội lực của người dân và cộng đồng dân cư nơi có đầu tư bất động sản nông nghiệp để phát triển sản xuất - kinh doanh, tạo ra việc làm tại chỗ, nơi có dự án bất động sản nông nghiệp thuê ruộng đất của họ.
Đông Hòa
