Theo giới chuyên gia, tại các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách, nhưng ở Việt Nam lại đang gặp không ít khó khăn trong quá trình triển khai.
Thị trường bất động sản thường gắn chặt với an sinh xã hội, đóng vai trò rất quan trọng ở nhiều quốc gia, nhưng ở Việt Nam lại rất thất thường, nói như chuyên gia tài chính Lê Xuân Nghĩa “nay lên, mai xuống”.
Loay hoay vào vốn sẽ dễ bị sa lầy
Điều khiến nhiều người ở Việt Nam thời gian qua lao vào kinh doanh bất động sản, theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, do đây là lĩnh vực tạo ra nhiều cơ hội tăng thu nhập. "Hình thức này vừa mang tính chất ảo, vừa mang tính thật. Chính vì thế, nếu chúng ta tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản thì nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng", ông Võ nhận xét.
Lấy dẫn chứng về về chính sách thắt chặt trái phiếu mà cơ quan quản lý nhà nước đang tiến hành vừa qua, ông Lê Xuân Nghĩa nhận xét: Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, nhưng cả hai kênh hiện nay lại đang bị thắt rất mạnh, đặc biệt đối với vấn đề trái phiếu khi các thông điệp chính sách thắt chặt hiện nay đối với trái phiếu dường như ở mức thái quá.
Vị chuyên gia tài chính này cho rằng Việt Nam hiện vẫn chưa có một cách hành xử thực sự đúng với thị trường bất động sản, từ cách nhìn nhận về thị trường, cũng như cách định hình các khung chính sách quản lý vận hành và giám sát thị trường.
TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nếu cứ loay hoay trong việc giám sát mục đích sử dụng vốn và tài sản đảm bảo thì sẽ nhanh chóng sa lầy. Thay vào đó, thông lệ quốc tế có những cách giám sát hoàn toàn khác, thông qua các công ty xếp hạng tín nhiệm, vì từng tiêu chí xếp hạng sẽ được xét duyệt rất cẩn thận.
"Thông lệ quốc tế không quy định về việc phát hành trái phiếu phải bảo lãnh bằng tài sản, vì người mua trái phiếu là cá nhân, còn bên phát hành là tổ chức, nên việc xử lý tài sản bảo đảm cho trái phiếu là vô cùng phức tạp. Ngoài ra, việc yêu cầu phải giám sát mục đích sử dụng vốn của trái phiếu là việc không thể làm được", ông Nghĩa lưu ý.
 |
|
Tại Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”, các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến đóng góp nhằm quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, an toàn và bền vững. |
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thị trường trái phiếu và thị trường vốn còn nhiều dư địa phát triển và cần thiết cho việc huy động vốn trung và dài hạn của các doanh nghiệp. Cụ thể, mặc dù có tốc độ tăng trưởng bình quân tới 46%/năm, nhưng quy mô thị trường trái phiếu Việt Nam chỉ chiếm khoảng 15% GDP, thấp hơn nhiều so với các quốc gia khác trong khu vực như Malaysia (56% GDP), Singapore (38% GDP), Thái Lan (25% GDP). Thêm vào đó, trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 22,7% tổng lượng vốn cung ứng cho nền kinh tế mỗi năm, còn nguồn vốn huy động qua phát hành cổ phiếu chỉ chiếm 3,5%.
Cũng theo ông Lực, những vụ việc xử lý vi phạm vừa qua gây ra những tác động tâm lý và cần sớm giải quyết để ổn định thị trường. Đã gọi là thị trường, nhất là thị trường chứng khoán, thị trường tài chính rất văn minh, do đó hãy để thị trường tự điều chỉnh, chứ không phải là các hoạt động can thiệp, kiểm tra, giám sát quá chặt để doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu được.
“Không phải vì một số trường hợp, vài "con sâu" mà thắt chặt quá mức, nhất là trong bối cảnh chúng ta đang phát triển, phục hồi kinh tế - xã hội”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Quan trọng nhất là "gói hỗ trợ niềm tin"
Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, định hướng chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nên xuất phát từ tầm nhìn nền kinh tế quốc dân chứ không phải theo nghĩa hẹp, một ngành riêng lẻ.
 |
|
Nguồn cung thị trường bất động sản đang thiếu hụt. |
“Chúng ta đang cố gắng đề ra nhiều giải pháp, nhưng quan trọng nhất phải là gói hỗ trợ niềm tin. Cần khơi thông dòng chảy có hiệu quả, an toàn, trong đó, vấn đề cần quan tâm hàng đầu là gia tăng chất lượng dòng vốn cho bất động sản. Thị trường cần phát triển bền vững, an toàn, nhưng bối cảnh hiện nay không có sự an toàn tuyệt đối mà phải theo phương thức quản trị rủi ro”, ông Lộc nhấn mạnh.
Giải pháp cấp bách hàng đầu, ngay lập tức cần phải có được bà Hoàng Hải Anh, Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam (VASB) chia sẻ là phải bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Song song đó, cần các giải pháp để điều chỉnh các quy định pháp luật.
Đơn cử như với trái phiếu doanh nghiệp, theo bà Hải Anh, các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ để rà soát khả năng chi trả của các tổ chức phát hành có trái phiếu đến hạn trong thời gian tới, tìm mọi biện pháp để có thể đảm bảo phương án trả nợ cho nhà đầu tư trái phiếu, không để tình trạng không thể trả nợ của bất cứ tổ chức phát hành nào xảy ra trong giai đoạn hiện nay. Điều này giúp bảo vệ niềm tin và giữ chân dòng vốn đầu tư trên thị trường trước khi có thể áp dụng các biện pháp dài hạn khác.
Với thị trường cổ phiếu, mục tiêu cốt lõi là bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh xảy ra các vụ việc xử lý hình sự trên thị trường, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Vì vậy, việc đấu tranh xử lý các hành vi vi phạm hình sự trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán, bà Hải Anh cho biết quan điểm của VASB là hết sức cần thiết, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và tạo môi trường an toàn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xử lý các vụ án hình sự cần đặt mục tiêu không chỉ để răn đe, mà cần xử lý đến cùng để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
“Nếu như đối với mỗi vụ việc được cơ quan có thẩm quyền xử lý hình sự mà những nhà đầu tư bị hại được đền bù thiệt hại từ tổ chức, cá nhân vi phạm kịp thời, đầy đủ thì tâm lý nhà đầu tư sẽ tin tưởng tuyệt đối rằng quyền lợi của mình luôn được bảo vệ. Và như vậy, niềm tin trên thị trường gia tăng, ngay cả khi có những vụ việc xử lý hình sự xảy ra thì cũng không ảnh hưởng lớn đến tâm lý thị trường”, bà Hải Anh nói.
Duy Thế
