Sau thời gian dài trầm lắng với số lượng sản phẩm trong rổ hàng nhiều thời điểm bằng không, phân khúc nhà giá rẻ thời gian qua với sự tham gia của loạt doanh nghiệp địa ốc đầu ngành, có dòng vốn mạnh như Vinhomes, Hưng Thịnh, Thắng Lợi, Đồng Tâm, Hòa Bình… đang dần sôi động trở lại.

Chỉ còn căn hộ giá cao

Sự tham gia của các nhà đầu tư giàu tiềm lực rõ ràng là một tín hiệu đầy tích cực cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội còn được kỳ vọng sẽ trở thành đòn bẩy cho thị trường, giúp thanh khoản phục hồi. Tuy nhiên, những kỳ vọng nếu trở thành sự thực cũng chỉ đến trong tương lai.

Còn hiện tại, "cơn khát" nhà giá rẻ được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Theo CBRE, trong suốt quý II/2023, cả Hà Nội chỉ có 9 dự án chung cư mở bán mới. Tính chung trong 6 tháng, tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội khoảng 3.926 căn hộ, giảm 53% so với cùng kỳ năm 2022, ở mức thấp kỷ lục trong 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 51%. Giá bán sơ cấp trung bình khoảng 47,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, tăng 1,6% so với quý I và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022 do tỷ trọng sản phẩm căn hộ cao cấp tăng lên.

Sự mất cân đối cung cầu cũng đang xảy ra ở TP.HCM. Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong quý II/2023, phân khúc căn hộ cao cấp (trên 40 triệu đồng/2) chiếm đến 87% với hơn 13.033 căn, tăng 7,2% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp (từ 20-40 triệu đồng/m2) có xu hướng giảm đáng kể, còn căn hộ dưới 25 triệu đồng "hoàn toàn vắng bóng", thay vào đó các doanh nghiệp dành nhiều nguồn lực phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

“Rất khó để có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2, bởi suất đầu tư đối với các công trình đã là 11 triệu đồng/m2. Ngay cả với nhà ở xã hội, với chi phí đầu vào tăng nhanh, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, việc đảm bảo giá căn hộ quanh mức 25 triệu đồng/m2 đã là không dễ", ông Khiết nói.

Cần gì để “hạ nhiệt”?

Cần phải nói thêm, các đợt chiết khấu khủng của doanh nghiệp thời gian qua như một dòng nước mát tưới lên thị trường bất động sản đang khô hạn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa phần sản phẩm được chiết khấu 30-50% thuộc phân khúc trung và cao cấp, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều.

Vậy, câu hỏi đặt ra là làm cách nào để “hạ nhiệt” giá nhà? Câu trả lời, theo chuyên gia, điều cần làm ngay lúc này là “cởi trói” về pháp lý để tăng nguồn cung và đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để cân bằng lại cán cân thị trường vốn đang nghiêng quá nhiều về phân khúc cao cấp.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng để tăng nguồn cung, cần tiếp tục tháo gỡ các vấn đề pháp lý, quy hoạch tạo điều kiện cho thị trường phát triển, nhất là tăng nguồn cung nhà ở xã hội bởi nhu cầu hiện nay là rất lớn.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khẳng định những vướng mắc về pháp lý khiến các dự án bị “treo”, các chủ đầu tư có hàng mới luôn ở thế "một mình một chợ" nên giá bán căn hộ khó giảm. Vì vậy, cần khẩn trương gỡ khó cho doanh nghiệp để tăng cung cho thị trường.

Trước hết, để khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ, cần nhanh chóng khơi thông về cơ chế, chính sách. Điển hình như vướng mắc trong quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại từ 2 - 5ha để xây nhà ở xã hội tại Nghị định 49, đang gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Hay những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi đang khiến nhiều "đại gia" địa ốc chùn bước… Mới nhất, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước khiến nhiều doanh nghiệp nhà đất lo ngại việc vay vốn để phát triển các dự án mới, mua - bán góp cổ phần cùng phát triển dự án sẽ khó càng thêm khó.

Thời gian qua, không ít doanh nghiệp địa ốc đang rốt ráo chuẩn bị cho các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục… thì các dự án nhà ở xã hội sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là những "đại gia" hàng đầu như Vinhomes, Hòa Bình, Becamex IDC, Viglacera, APEC, Nam Long, Địa Ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land…

Sự tham gia của những doanh nghiệp hàng đầu chính là nền tảng để nguồn cung nhà giá rẻ được cải thiện. Bên cạnh đó, cần xem xét có các chính sách cho vay linh hoạt, giảm lãi suất cho người mua nhà có nhu cầu ở thật đang chiếm đa số. Khơi thông nguồn cung đồng thời tăng ưu đãi về lãi suất vay mua nhà chính là yếu tố cốt lõi để tạo đà phục hồi cho thị trường bất động sản lúc này.

Hưng Nguyên