Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn

Theo các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp, việc loại bỏ phương pháp thặng dư cần được cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng, bởi nếu bỏ phương pháp này thì việc định giá đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Có thể gây ra ảnh hưởng lớn

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có yêu cầu trước thời điểm 31/7/2023, Bộ TN&MT phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 quy định về giá đất.

Đồng thời, Chính phủ cũng yêu cầu Bộ TN&MT sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Theo TS Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức để phục hồi. Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay là công tác định giá đất.

“Công tác định giá đất ở nhiều địa phương gặp khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư”, TS Trần Xuân Lượng nói.

Vì vậy, việc Chính phủ yêu cầu nghiên cứu, sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 là rất cần thiết để giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, từ đó tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản hồi phục sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Ông Lượng cho biết, trước đây, việc định giá đất sẽ dựa vào 5 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung, các phương pháp định giá đất này về cơ bản là phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, trong dự thảo Nghị định 44 sửa đổi, Bộ TN&MT giữ lại 3 phương pháp định giá đất, loại bỏ 2 phương pháp là “phương pháp thặng dư” và “phương pháp chiết trừ”.

Theo ông Lượng, “việc loại bỏ phương pháp thặng dư có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007”.

Để tính toán được giá đất, hầu hết dự án bất động sản hiện nay đều áp dụng phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Phương pháp này được tính bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Nhờ phương pháp này, doanh nghiệp sẽ ước tính được khả năng thặng dư của dự án trong tương lai một cách chính xác nhất. Sau khi trừ đi các chi phí đầu tư xây dựng, tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước, doanh nghiệp sẽ biết được mình có lợi nhuận bao nhiêu để ra quyết định đầu tư.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chia sẻ, mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế, bởi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

“Nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả các phương pháp, mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất…”, ông Thỏa nhấn mạnh.

Cẩn trọng gây ách tắc dự án

Lâu nay, việc xác định tiền sử dụng đất được ví như là “căn bệnh trầm kha” của thị trường bất động sản. Hiện trên địa bàn cả nước, nhiều dự án bất động sản chưa thể triển khai do vướng mắc trong xác định nghĩa vụ tài chính.

Điển hình như tại Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn, sau khi nhận chuyển nhượng dự án khu dân cư phường Phú Thuận (tên thương mại là Lotus Residence tại phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM) và đã hoàn thành tất cả thủ tục như được phê duyệt quy hoạch 1/500 từ năm 2015, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015 và nhiều năm qua, Công ty liên tục xin UBND TP.HCM và các sở, ngành cho đóng tiền sử dụng đất để tiếp tục triển khai Dự án, nhưng bất thành.

Dự án vẫn chưa được phê duyệt thuế sử dụng đất, dù Công ty đã nộp hồ sơ tại Sở TN&MT từ ngày 27/12/2017. Mãi đến tháng 2/2021, UBND quận 7 mới có văn bản gửi Công ty Anh Tuấn về việc xác định diện tích lúa, đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc dự án. Đến nay, Dự án vẫn trong giai đoạn xác định số tiền cần phải đóng cho việc bảo vệ, phát triển đất trồng lúa trước khi chuyển từ đất trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; xác định số tiền cần phải đóng cho đất trường học, đất kênh rạch…

Dù đất đã "sạch", các thủ tục cơ bản đã hoàn tất, nhưng bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất để được cấp phép xây dựng không thực hiện được, khiến dự án bị treo từ năm 2017 đến nay. Doanh nghiệp muốn làm cũng không được, muốn chuyển nhượng lại dự án cũng không xong, đẩy doanh nghiệp vào tình huống vô cùng khó khăn.

Trong khi đó, việc thay đổi phương pháp định giá mới có thể làm phức tạp thêm cho những dự án đang bị tắc hiện nay. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho rằng, nếu một dự án đang triển khai, giờ lại chuyển sang một phương pháp định giá mới, thay thế phương pháp thặng dư thì sẽ kéo dài thêm thời gian chờ đợi. Để áp dụng một số phương pháp mới, phải có bản đồ giá đất toàn quốc và thời gian để có bản đồ giá đất toàn quốc, theo ông Hiệp, ít nhất phải đến cuối năm 2025. Chính vì vậy, lãnh đạo GP Invest lo lắng nguồn cung bất động sản sẽ ách tắc vì không có dự án nào hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Thực tế, lo lắng trên là có cơ sở, bởi hiện nay, phần lớn dự án chung cư cao tầng áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất. Nếu bỏ phương pháp này, tình trạng ách tắc sẽ càng trầm trọng hơn.

Duy Thế