Niềm tin cải thiện sau từng quý, chuyển biến đặc thù ở văn phòng – bán lẻ, là nội dung CBRE dành tặng địa ốc Hà Nội 3 tháng cuối năm. Về phía Savills, sức cạnh tranh, hoạt động M&A và mức giá được nhắc tới rõ nét.
Nếu CBRE tìm ra xu hướng “bình dân hóa” dần phổ biến trong mảng thị trường bán lẻ Hà Nội, cũng như dấu hiệu nguồn cung phía Tây sắp gia tăng rõ rệt, thì nhà tư vấn Savills đề cập tới yếu tố vận hành, hiệu suất và sự cạnh tranh (trong tương lai).
Cạnh tranh ở bán lẻ
Cụ thể, quý IV/2015, tổng cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,1 triệu m2 (tăng 14,3% so cùng kỳ năm 2014). Giá thuê bình quân tăng 12,6% theo quý và 4,2% theo năm. Trong đó, trung tâm thương mại ghi nhận mức tăng theo quý cao nhất đạt 21,2% ; trái lại, cả khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa đều giảm lần lượt –0,6% và –5,1%.
Tỷ lệ lấp đầy bình quân tăng 1,7 điểm phần trăm theo quý và 7,5 điểm phần trăm theo năm. Khá thú vị, là tỷ lệ lấp đầy của trung tâm bách hóa tăng cao nhất theo quý (15,4 điểm phần trăm) so với khối đế bán lẻ và trung tâm thương mại.
Đặc biệt, dẫn nguồn Savills, năm 2015 chứng kiến nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực bán lẻ tại địa bàn Hà Nội. Có thể kể tới, Central Group (Thái Lan) mua 49% siêu thị điện máy Nguyễn Kim; AEON nắm giữ 30% Fivimart và 49% Citimart; Vingroup thâu tóm 80% Triển lãm Giảng Võ và 100% Vinatexmart.
Hoạt động ký kết các hiệp định thương mại khu vực đã khiến thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà bán lẻ quốc tế, từ đây dự báo sự cạnh tranh mạnh mẽ sẽ tiếp diễn ở phân khúc này.
Nét tăng trưởng và tỷ lệ lấp đầy gia tăng lần lượt được dùng để tổng kết cho thị trường căn hộ dịch vụ và văn phòng. Về thị phần căn hộ dịch vụ 3 tháng cuối 2015 tại Hà Nội, nguồn cung đạt khoảng 3.690 căn (tăng 4% theo năm). Công suất thuê tăng cả theo quý và theo năm. Savills tổng kết, tất cả các hạng đều ghi nhận số lượng căn hộ cho thuê đạt mức dương.
Tham chiếu từ nguồn Cục Đầu tư nước ngoài, 12 tháng của năm 2015, tổng vốn giải ngân FDI tăng 17,4% so cùng kỳ năm 2014. Nguồn cầu từ khách thuê Châu Á tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, tỷ lệ thuận với vốn FDI từ các nước này.
Ở trạng thái khá lý tưởng, văn phòng dịch vụ hạng A (thị trường văn phòng) chứng kiến hiệu suất hoạt động mạnh mẽ hơn (cả theo quý và theo năm). Tổng kết quý IV vừa qua, ba dự án gia nhập thị trường (cung cấp chừng 81.000m2) – nguồn cung tăng 5,5% theo quý.
|
Năm 2016, khoảng 24.800 căn từ 48 dự án dự kiến sẽ mở bán nhưng không lo ngại về vấn đề bội cung – giá lao dốc.
Tăng – giảm ở biệt thự liền kề
Dự báo, năm 2016, 16 dự án mới sẽ gia nhập thị trường với hơn 260.000m2. Về từng hạng, hạng A tăng cả về giá thuê lẫn tỷ lệ lấp đầy. Nếu không tính các tòa nhà mới, tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà hạng A khu vực trung tâm tăng so với quý III trước đó (năm 2015, văn phòng dịch vụ hạng A có xu hướng mở rộng ra khu vực nội thành).
Xét quý IV/2015, tổng nguồn cung của phân khúc biệt thự/nhà liền kề đạt 31.125 căn (13.677 căn ở thị trường sơ cấp và 17.448 căn thị trường thứ cấp) đến từ 121 dự án – tăng 2,5% theo quý. 7 dự án mới và nguồn cung bổ sung của một dự án hiện hữu cung cấp 755 căn (trong số này, có tới 85% là nhà liền kề).
Phân tích chi tiết, giá thứ cấp trung bình của biệt thự giảm 1,4% theo quý và 2% theo năm. Ngược lại, về dòng sản phẩm nhà liền kề, giá thứ cấp trung bình tăng 0,3% theo quý và 2,5% theo năm.
Đối chiếu theo địa bàn, quận Thanh Xuân có giá biệt thự sơ cấp trung bình cao nhất (tới 184 triệu đồng/m2), quận Cầu Giấy có giá liền kề sơ cấp trung bình cao nhất (139 triệu đồng/m2). Các dự án mới có vị trí ở Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hà Đông. Trong đó, 90% nguồn cung mới là nhà liền kề và nhà phố.
Savills đánh giá, các dự án mới có hoạt động bán hàng tốt với tỷ lệ hấp thụ đạt 47%. Đồng thời, nhà phố thu hút quan tâm nhờ ưu điểm chức năng kép và thường có giá cao hơn nhà liền kề. Về nguồn cung tương lai, năm 2016, 16 dự án mới dự kiến sẽ cung cấp 2.740 căn ra thị trường.
Ở dòng sản phẩm căn hộ để bán – phân khúc minh chứng cho sự hồi phục tích cực của góc thị trường phía Bắc – thanh khoản và nguồn cung “khủng” được nhắc tới. Tổng nguồn cung căn hộ (quý IV) vào khoảng 16.000 căn – tăng 79% theo năm. Có 22 dự án đang bán và 11 dự án mới, cung ứng thêm 8.000 căn.
Theo đơn vị tư vấn, hơn 6.400 căn đã được bán: giảm 3% theo quý nhưng tăng mạnh (86% theo năm). Đứng đầu là địa bàn Từ Liêm với tốc độ bán hàng tốt nhất với 20% thị phần. Về phân hạng, hạng B giữ quán quân về số lượng căn bán được (hơn 60% thị phần).
Trong trạng thái khối lượng giao dịch căn hộ để bán tiếp tục tăng trong quý IV vừa qua tại đầu thị trường Hà Nội, có ý kiến cho rằng nguồn cung “khủng” năm 2016 (khoảng 24.800 căn từ 48 dự án dự kiến mở bán) mà Savills dự báo, hoàn toàn không lo ngại về vấn đề bội cung – giá lao dốc. Nguyên nhân, tăng trưởng tín dụng ưu đãi cho vay, các hiệp định hợp tác quốc tế lẫn niềm tin thị trường vào hành lang pháp lý, chế tài quản lý BĐS đang tiệm cận mức hoàn hảo.
Đông Hưng
