Theo các chuyên gia của Savills, một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường văn phòng ở Hà Nội có sự tăng trưởng là thu hút FDI của Hà Nội năm 2018 và nửa đầu năm 2019 đứng đầu cả nước, chiếm 26% thị phần. Trong đó, FDI vào công nghiệp, xây dựng chiếm 38%, bất động sản (BĐS) chiếm 31,2%.
Vẫn còn tiềm năng
So với Tp.HCM và các nước trong khu vực Đông Nam Á, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đang ở mức trung bình: 42 USD/m2/tháng khu vực trung tâm. Tính trong nước, văn phòng Hà Nội đứng thứ 3 về giá thuê và công suất.
Hiện, nguồn cung phân khúc hạng A ở mức khiêm tốn, khoảng 500.00m2 sàn, trong tổng số 1,8 triệu m2 sàn, dưới 20% so với khu vực.
Công suất hạng A hoạt động tốt, nửa đầu năm 2019 đạt 92%, tính chung 2 năm qua khoảng 93% và xu hướng này tiếp tục gia tăng.
Theo Savills, văn phòng hạng A hiện không có nhiều sự lựa chọn. Lý do là bởi ở khu vực trung tâm, các toà nhà đi vào hoạt động đã lâu, cũ, thiếu tích hợp các tiện ích, điều kiện hạ tầng không mở rộng. Số lượng các toà nhà mới không nhiều, gần đây chỉ có Thai Holding Tower với quy mô 24.000m2 sàn cung cấp ra thị trường.
Các khách thuê ở khu vực trung tâm nếu muốn sử dụng diện tích lớn phải chia tầng chứ không có một mặt bằng sàn. Do đó, với tiêu chí này thì văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm hạn chế về nguồn cung.
Giá thuê trung bình toàn thị trường văn phòng hiện đạt 31 USD/m2/ tháng, giá thuê hạng A tại khu vực trung tâm khoảng 55 USD/m2/tháng (đã bao gồm cả phí dịch vụ), ngoài trung tâm khoảng 35 USD/m2/tháng.
Theo xu thế, khi diện tích và các tiện ích tích hợp văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm không đáp ứng được nhu cầu của các văn phòng nước ngoài đã và đang mở rộng tại Việt Nam, nguồn cung và cầu văn phòng hạng A đã dịch chuyển ra phía Tây. Khu vực phía Tây được đánh giá là “thủ phủ” của thị trường văn phòng với nhiều toà nhà như Keangnam, Twin Tower…
Theo đại diện của Savills, hiện công suất cho thuê ở khu vực phía Tây Hà Nội cũng đã cao. Đến thời điểm này, thị trường văn phòng hạng A phía Tây hoàn toàn có cơ hội thu hẹp khoảng cách so với giá thuê văn phòng ở khu vực trung tâm.
Đánh giá về thị trường văn phòng hạng B, theo Savills, giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 18 USD/m2/tháng. Công suất cho thuê đạt 94- 95%, cao nhất trong các phân khúc. Lý do là vì tổng nguồn cung chiếm tỷ trọng lớn, lượng cung mới ra thị trường vẫn giữ ổn định.
 |
|
Phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội còn nhiều dư địa để phát triển |
Dịch chuyển từ vị trí đến nguồn cầu
Nguồn cung ở khu vực trung tâm trong thời gian tới rất hạn chế, trong khi ở một số quận nội thành và phía Tây tiếp tục có nguồn cung mới như Capital Place 94.000m2 sàn ra thị trường; khu vực Tây Hồ có dự án Lotte Mall đang trong quá trình xây dựng, thời điểm đi vào hoạt động sau năm 2021.
Ngoài sự dịch chuyển nguồn cung từ khu vực trung tâm, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu - Tư vấn Savills Hà Nội, xu hướng nguồn cầu cũng có sự thay đổi.
Phân tích của Savills cho thấy, từ năm 2017- 2019, khách thuê là các doanh nghiệp tài chính, ngân hàng và bảo hiểm dẫn đầu, tiếp đến là sản xuất, ICT, BĐS, hành chính công... Hiện nay, khách hàng doanh nghiệp là các công ty khởi nghiệp đang gia tăng.
Đáng chú ý, không gian làm việc chung đang chiếm tới 50% trong các toà nhà cho thuê. Đây có thể coi là sự “chuyển mình” của thị trường văn phòng Hà Nội.
Theo bà Hằng, hiện khách thuê diện tích lớn trên 1.000m2 chiếm 10% về số lượng nhưng lại chiếm đến 95% diện tích mặt bằng. Bên cạnh đó, tỷ trọng khách nước ngoài thuê phân khúc hạng A cũng đang ở mức cao. Nếu như năm 2017, số lượng khách nước ngoài thuê chiếm 56%, thì năm 2019 chiếm 57%, trong đó hạng A chiếm 68% nhưng hạng B chỉ chiếm 40%.
Về tương lai BĐS văn phòng Hà Nội, bà nhận định: không gian làm việc tại các toà nhà văn phòng trung tâm hạn chế, nên khách thuê tiếp tục hướng đến khu vực phía Tây.
Nguồn cung tương lai năm 2020 khá nhiều, lên đến 94.000m2 sàn, trong đó toà nhà Capital Place sẽ tăng nguồn cung văn phòng chất lượng cao.
“BĐS văn phòng hạng A và B tiếp tục sôi động, giá thuê tăng. Trong đó, hạng A với nguồn cung hạn chế ở trung tâm, khách hàng sẽ hướng đến các toà nhà xanh, có dịch vụ tiện ích tốt, tích hợp công nghệ 4.0, di chuyển thuận lợi… Vì vậy, mức tăng giá khoảng 7% trong vòng 2-3 năm tới”, bà Hằng dự báo.
Theo một chuyên gia của Savills, chất lượng là một trọng những yếu tố của văn phòng dù là hạng A hay B, điều này mới thu hút được cả khách trong nước và nước ngoài.
“Đây là lý do vì sao giá của hạng A tăng trung bình 7%/năm và 3 năm tới cũng sẽ tăng như vậy”, chuyên gia này nói.
Theo các chuyên gia Savills, để thu hút được người thuê, các doanh nghiệp BĐS cần có các nghiên cứu khu vực nào khách hàng đang cần, vị trí nào có thể thu hút được khách thuê… Đó sẽ là những bài toán mà các nhà đầu tư sẽ phải tính đến để đạt hiệu quả cao nhất.
Phạm Minh
