Cuối tháng 3, Thành ủy Hà Nội ban hành Thông báo Kết luận của Thường trực Thành ủy về việc triển khai một số nhiệm vụ trọng tâm. Bên cạnh nhiệm vụ chỉ đạo xây dựng các quy hoạch quản lý giao thông và xây dựng các giải pháp chống ùn tắc giao thông; quy hoạch các điểm đỗ xe tĩnh của thành phố.., ghi nhận nhiệm vụ “chỉ đạo các sở liên quan và các chủ đầu tư xây dựng công trình, khu đô thị, trung tâm thương mại”.
Phải xây tối thiểu ba tầng hầm
Chi tiết, “Trong thiết kế và xây dựng phải bố trí thêm diện tích tầng hầm để xe, tối thiểu 03 tầng hầm, vừa đảm bảo xe của dân cư và bảo đảm xe của thành phố”. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư xây dựng công trình, KĐT cũng được yêu cầu kiểm tra, thẩm định kỹ các yêu cầu về PCCC và khả năng chống động đất…
Với quy định tối thiểu 3 tầng hầm nhằm đáp ứng chỗ để xe cho cư dân, đồng thời giảm tải cho giao thông tĩnh Thủ đô, đa phần ý kiến dư luận người mua nhà đều hưởng ứng tích cực.
Thực tế, thị trường nhà ở Hà Nội chỉ chứng kiến rất ít dự án thương mại, tổ hợp nhà ở – văn phòng cao tầng thiết lập ba tầng hầm nhằm phục vụ nhu cầu đỗ xe của cư dân tòa nhà.
Có thể kể một vài trường hợp thuộc dạng “hiếm” như SkyView Trần Thái Tông, Discovery Complex (quận Cầu Giấy) hay The Artemis “siêu đắc địa” tại nút giao Lê Trọng Tấn – Trường Chinh.
Trong khi đó, một số công trình tổ hợp cao cấp – hoành tráng như 203 Nguyễn Huy Tưởng (Imperia Garden) hay mới hơn là HD Mon City (mà công trường dự án mới xảy ra hỏa hoạn vào ngày 17/5 với nguyên nhân, hậu quả đang chờ cơ quan chức năng kiểm tra, xác định) cũng chỉ quảng bá sẽ xây dựng hai tầng hầm cho hạng mục chung cư…
Xuất hiện từ cuối tháng 3, tuy nhiên quyết định nêu trên không được nhắc tới một cách ồn ào trong giới DN – chủ đầu tư lẫn thị trường BĐS. Tìm hiểu một số đơn vị kinh doanh BĐS, thời gian hai tháng trở lại đây chứng kiến “sóng ngầm” trong làng địa ốc.
Cụ thể, không ít DN đã, đang và chuẩn bị lập dự án đầu tư công trình, KĐT.. liên tục hỏi ý kiến các Sở, ngành liên quan về khả năng có hay không việc áp dụng quy định ba tầng hầm cho tất cả các loại công trình, KĐT, trung tâm thương mại?
|
Tối thiểu phải có tầng hầm để xe?
Những quan điểm đầu tiên
Theo lãnh đạo DN chuyên về lập tư vấn, thiết kế dự án (trụ sở tại quận Ba Đình), rất cần phân định rõ ràng các thuật ngữ, khái niệm trong quyết định nêu trên của Hà Nội.
“Văn bản có nhắc tới “Công trình, KĐT; trung tâm thương mại”, nhưng có nhiều loại công trình được phân theo tính chất, cấp quản lý hoặc hình thức đầu tư.
Ngoài ra, còn phân loại theo chiều cao công trình. Nếu áp dụng mang tính đồng loạt với tất cả thì sẽ khó tránh khỏi bất cập lẫn nảy sinh nhiều vấn đề về quản lý” – vị phó giám đốc DN này (xin giấu tên) băn khoăn nói.
Riêng về phía các DN có khả năng tài chính eo hẹp, sử dụng đòn bẩy tài chính (vốn vay, huy động từ các nguồn đối tác, khách hàng dự án), nếu dự án là công trình nhà ở thương mại cao dưới 10 tầng, rõ ràng việc bắt buộc phải xây dựng 3 tầng hầm sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới bài toán kinh doanh. Nguyên nhân, được ông Phạm Dũng (đại diện một pháp nhân DN có thâm niên trong phát triển nhà ở cao tầng phía Bắc) chỉ ra rằng chi phí xây dựng một tầng hầm tương đương vài lần so với tầng nổi.
“Nếu xây cao (từ 20-30 tầng), thì DN không lo về chi phí đầu vào này nhờ số lượng đơn vị căn hộ thành phẩm dồi dào. Tuy vậy, đối chiếu với quy định về hạn chế số tầng cao xây dựng (Quy hoạch chung Thủ đô), thì có lẽ từ nay, DN sẽ chỉ còn cách ra ngoại ô Hà Nội để phát triển dự án cao tầng” – ông Dũng than thở.
Ngược lại, góc nhìn tài chính đầu tư lại có ý kiến rằng: “Việc quy định xây tối thiểu ba tầng hầm sẽ gián tiếp tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đã may mắn hoàn thành thủ tục pháp lý dự án (cụ thể là xin xong GPXD) và khởi công từ trước khi Hà Nội có quyết sách nêu trên. Chỉ mới đây, thị trường đã chứng kiến nghịch lý một chỗ đỗ xe ngót 10m2 trong hầm chung cư cao cấp có giá gần... 1 tỷ đồng.
Mới đây, hành lang pháp lý (quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư) cho phép các bên liên quan thỏa thuận, mua bán chỗ để xe ô tô trong hầm chung cư. Vì vậy, ít nhiều quy định phải xây ba tầng hầm trong công trình nhà ở thương mại cao tầng mang tính tương tác hai chiều – giúp chủ đầu tư có phương án cân đối kinh phí xây dựng có lợi nhuận, đồng thời giảm tải lên hạ tầng giao thông thành phố.
Điều được mong đợi lúc này, đó là hướng dẫn chi tiết thực hiện quy định từ giới chức Hà Nội.
Đông Hưng
