Đề xuất của Bộ Xây dựng đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Trong văn bản gửi các địa phương trước đó, Bộ cho biết một số phiên đấu giá đất huyện ven gần đây có giá trúng cao gấp nhiều lần khởi điểm. Điều này làm ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Tại Hà Nội, giá chung cư ở một số dự án hay nhà riêng lẻ tại các khu vực Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức... cũng tăng cao "bất thường" so với tình hình thị trường và nhu cầu người dân. Báo cáo quý II của Bộ cho thấy giá chung cư tăng khoảng 5-6,5% so với ba tháng đầu năm. Đà tăng mạnh 28-33% tập trung ở một số dự án cũ, hoạt động nhiều năm. Thậm chí, một số khu tái định cư cũng tăng giá 20% theo năm. Một số dự án căn hộ mở bán mới ở Hà Nội thời gian qua có giá từ 55 triệu đồng một m2.
Báo cáo Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao thời gian qua có sự "góp mặt" của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản. Phân tích các phiên đấu giá có mức trúng trên trăm triệu một m2, cơ quan này cho rằng nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Ngoài khu vực đấu giá, đông môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với với giá chênh lệch 200 – 500 triệu đồng/lô. Việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến, thậm chí mang tính tổ chức, làm tăng mặt bằng giá đất, nhà ở xung quanh.
 |
|
Giá nhà đất liên tục tăng mạnh, làm ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. |
Tại các dự án bất động sản, giá nhà ở bị một số sàn và môi giới đẩy lên cao để thu "tiền chênh". Bộ cho biết chi phí hoa hồng các chủ đầu tư bỏ ra cho sàn giao dịch khoảng 3% giá bán. Tuy nhiên, bên sàn và môi giới thường “gửi giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.
Cơ quan này dẫn chứng tại một dự án thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, vào thời điểm thị trường sôi động, ngoài giá bán của chủ đầu tư khoảng 7-8 tỷ đồng một căn, khách mua còn phải trả thêm tiền chênh khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10%. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, khoản chênh này cũng giảm xuống còn 250 triệu đồng.
Giao dịch nhà ở thứ cấp cũng bị đẩy giá do hoạt động môi giới, trung gian. Theo cơ quan quản lý, một căn chung cư bán khoảng 5 tỷ đồng, môi giới có thể "gửi giá" thêm 200-300 triệu đồng tương đương 5%. Tương tự với căn liền kề giá khoảng 10 tỷ, mức cộng chênh lên đến 500 triệu đồng. Trong khi phí hoa hồng cho mỗi giao dịch thường chỉ 1% giá bán.
Thậm chí, vào giai đoạn thị trường sốt nóng, nhiều môi giới còn sử dụng chiêu bài đặt cọc mua nhà, đất ở của người bán rồi tăng giá 10-15% rồi tiếp tục rao bán. Ví dụ, căn chung cư có giá 5 tỷ đồng, môi giới chỉ cần cọc 1 tỷ để mua, thỏa thuận thanh toán trong một tháng. Trong thời gian này, môi giới kiếm khách để bán chênh thành 6-7 tỷ đồng.
Cùng đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách "đưa ra giá chào bán cao", nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu.
"Chính các hoạt động của hội nhóm đầu cơ, sàn giao dịch, môi giới và một số chủ đầu tư là một phần nguyên nhân đẩy giá bất động sản, nhà ở thời gian qua", Bộ Xây dựng kết luận trong báo cáo.
Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp nhằm giảm giá nhà ở, bất động sản và ổn định thị trường trong báo cáo lần này, bao gồm:
Thứ nhất, thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành như Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản… và các văn bản quy định chi tiết.
Thứ hai, nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu giá với tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá đất, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.
Đồng thời, nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà đất trong thời gian ngắn để kiếm lời.
Thứ ba, có giải pháp, biện pháp hạn chế tác động tiêu cực của việc ban hành bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 đến mặt bằng giá đất, giá nhà, đến cung cầu của thị trường bất động sản.
Qua đó, nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.
Cuối cùng là nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra, rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, triển khai thực hiện các dự án bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm...
Hồng Hương
