Nỗi sợ hãi của các doanh nghiệp BĐS bắt nguồn từ việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) theo hướng siết chặt nguồn vốn, tỷ lệ an toàn cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Nếu bị “cắt vốn”, sẽ có rất nhiều dự án BĐS mà chủ đầu tư không đủ năng lực phải quay lại thời kỳ “bất động, đắp chiếu” chờ được giải cứu.
Sống nhờ “bầu sữa” ngân hàng
Tương lai của thị trường BĐS có thể khởi sắc hay ảm đạm, thực tế lại đang phụ thuộc chủ yếu vào “bầu sữa” tín dụng từ hệ thống ngân hàng. Chính sách tín dụng thay đổi thất thường có tác động lớn tới diễn biến của thị trường BĐS.
Tại hội thảo về tìm vốn cho BĐS ngày 23/3, ông Nguyễn Trần Nam- Thứ trưởng Bộ Xây dựng và Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (VNREA) cho biết, dư nợ tín dụng BĐS của toàn hệ thống ngân hàng hiện ở mức 390.000 tỷ đồng, tăng khoảng 10% so với số 360.000 tỷ đồng thời điểm 2010. Khi tăng trưởng tín dụng cho BĐS ở mức 15% mới cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế cho vay.
Theo ông Nam, Thông tư 36 được sửa đổi sẽ khiến các ngân hàng nâng điều kiện cho vay BĐS khắt khe hơn, khiến chi phí cho vay bị đội lên. Điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác có liên quan cũng như cả nền kinh tế. Vì BĐS đang chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội.
Thời gian qua, với các chính sách tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà, như gói 30.000 tỷ đồng đã góp phần tạo dòng tiền kích thích thị trường BĐS hồi phục.
Tuy nhiên, trước sự tăng trưởng nhanh chóng của lượng vốn đổ vào BĐS (tăng tới 28,3% vào cuối năm 2015) đã gây nên lo ngại, khiến các chuyên gia cảnh báo nguy cơ “bong bóng” BĐS sẽ quay lại nếu thiếu kiểm soát rủi ro tín dụng… Hệ thống ngân hàng còn đang chật vật chưa xử lý xong khối nợ xấu hơn 243.000 tỷ đồng, mà chủ yếu là nợ xấu từ bất động sản. Khi tín dụng BĐS tăng nóng trở lại thì sẽ có nguy cơ phát sinh thêm nợ xấu mới, tăng thêm áp lực cho ngân hàng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu - GP Invest không ngần ngại chỉ ra những “tật xấu” của các doanh nghiệp. Thực tế, hàng loạt dự án bị chậm tiến độ, dừng thi công vì chủ đầu tư không có năng lực, buộc phải dừng thi công hoặc “sang tay” cho chủ đầu tư khác… Điều này càng làm cho thị trường trở nên nguy hiểm, khó khăn.
Về điều kiện cấp vốn, “việc quy định doanh nghiệp phải có 20% vốn trên tổng số đầu tư mới được cấp giấy phép còn lỏng lẻo. Nhiều doanh nghiệp có thể sinh ra các công ty con để “lách” luật theo nhiều hình thức, rủi ro lớn không chỉ với hệ thống tín dụng mà với cả các chủ đầu tư. Đây là hai yếu tố sống còn mà NHNN phải quan tâm”- ông Hiệp nói.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, việc theo dõi sức khỏe tín dụng của các ngân hàng hết sức cần thiết và quan trọng. Nhưng nhà quản lý nên xem xét bằng biện pháp khác nhau để tránh gây ra những ảnh hưởng xấu tới sự phát triển chung của ngành kinh doanh sản xuất”.
|
Các ngân hàng vẫn sẽ ưu ái vốn cho bất động sản vì có tài sản thế chấp.
Chưa cần siết tín dụng
Ảnh hưởng của chính sách đưa ra chưa phù hợp là gây tâm lý bất ổn, nhiều ngành gắn với BĐS như sản xuất vật liệu xây dựng, thi công… cũng bị tác động xấu. Do đó, nếu đưa ra các tiêu chí cụ thể để đảm bảo an toàn tín dụng cấp cho doanh nghiệp, hay người tiêu dùng về hạn mức, tỷ lệ cho vay… thì sẽ rất ít khả năng rủi ro.
Nhất là cần chú ý các điểm như: kiểm soát sở hữu chéo ngân hàng và chủ đầu tư BĐS để tránh vỡ tín dụng vi nhà băng lấy vốn huy động “bơm” cho BĐS, khi thị trường khủng hoảng thì bị kẹt vốn, vỡ trận…
Mặc dù chịu áp lực tái cơ cấu, xử lý ngân hàng yếu kém, NHNN cần có chính sách điều hành hợp lý để huy động nguồn vốn xã hội đưa vào phục vụ sản xuất, kinh doanh an toàn, hiệu quả. NHNN cần xem xét lại định hướng mục tiêu của Thông tư 36 để làm sao vẫn hạn chế được rủi ro của “bong bóng” BĐS, nhưng không làm ảnh hưởng tới quyền lợi thiết thực của người dân…
Ts Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) phân tích: Tín dụng ngân hàng cấp cho BĐS chỉ chiếm 10% tổng dư nợ, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65-70%. Hệ số rủi ro BĐS hiện là 150% cần duy trì, mà tối đa chỉ 200%. Các ngân hàng vẫn sẽ ưu ái vốn cho BĐS vì có tài sản thế chấp, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và là thị trường nền tảng.
“Tôi cho rằng siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, hay cấp cho chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính, tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu”- ông Nghĩa nhấn mạnh.
Để tiếp tục hỗ trợ phục hồi nền kinh tế và thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học. Khi siết chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng, dẫn tới những nỗ lực phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.
Hải Hà
