Quá ‘mặn mà với đất’, lo ngân hàng sẽ gánh rủi ro

Trao đổi với VnBusiness, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cảnh báo: "Việt Nam hiện có một số ngân hàng thương mại cổ phần cho vay các doanh nghiệp bất động sản liên quan, cho vay lĩnh vực bất động sản quá lớn. Khi các doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề rất có thể sẽ tạo ra khó khăn thanh khoản cho các ngân hàng này. Sự kiện Evergrande và thị trường bất động sản Trung Quốc gần đây cần phải là bài học chính sách với Việt Nam về nắn chỉnh sự phát triển của tín dụng ngân hàng".

Dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản 

Theo giới quan sát, sau vài tháng trầm lắng do ảnh hưởng dịch bệnh, thị trường bất động sản đang bước vào "cuộc đua” cuối năm khi các dự án lần lượt ra hàng nhằm đón đầu nhu cầu mua nhà trước Tết âm lịch của người dân. Theo đó, nhu cầu vay vốn mua nhà, đầu tư bất động sản sẽ tăng mạnh trong 2 tháng cuối năm.

Hơn 680.000 tỷ đồng "tiền tươi" từ ngân hàng đổ vào bất động sản.

Đón xu hướng này, trong những ngày đầu tháng 11/2021, nhiều ngân hàng đang tung ra các chương trình ưu đãi vay mua nhà với lãi suất khá thấp. Theo khảo sát của VnBusiness, Shinhan Bank là ngân hàng có mức lãi suất cho vay bất động sản thấp nhất trên thị trường, chỉ từ 5,49%/năm cho năm đầu tiên và cố định 7,8%/năm từ năm thứ 2 đến năm thứ 5, thời hạn vay lên đến 25 năm.

Tiếp theo là VPBank vừa triển khai chương trình lãi suất cho vay mua bất động sản từ 5,9%/năm từ nay đến 31/12/2021. Khách hàng có nhu cầu vay mua bất động sản có giấy chủ quyền sẽ được lựa chọn một trong các gói lãi suất 5,9%/năm cố định trong 3 tháng, 7,9%/năm trong 6 tháng, 8,3%/năm trong 12 tháng, 8,6%/năm trong 18 tháng hoặc 8,9%/năm trong 24 tháng.

Lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi của khối ngân hàng lớn như Vietcombank có mức thấp nhất 6,79%/năm...

Các chuyên gia cho biết, ở nước ngoài, cho vay bất động sản thường được ngân hàng quản lý rất chặt chẽ. Chẳng hạn, ở Mỹ, ngân hàng chỉ cho vay mua đất khi đã có dự án hình thành, doanh nghiệp phải chứng minh lợi nhuận từ thu được từ dự án vay. Trong khi đó, tại Việt Nam, chỉ cần khách hàng dùng chính bất động sản đó thế chấp là có thể được vay đến 60% giá trị đất.

Nhìn nhận thực tế, so với nhiều tài sản đảm bảo khác, bất động sản là tài sản đảm bảo ưa thích của các ngân hàng, bởi giá trị được duy trì ổn định, có tính thanh khoản cao, ít mất giá theo thời gian. Vì vậy, khi sử dụng làm tài sản bảo đảm thì tỷ lệ cấp tín dụng/giá trị tài sản cũng cao hơn so với các loại hình thế chấp khác.

Thống kê cũng cho thấy, những ngân hàng có tỷ lệ tài sản bảo đảm là bất động sản cao vượt trội gồm: ACB (93%), Saigonbank (91%), Agribank (89%), Sacombank (84%), Eximbank (82%), Kienlongbank (82%)…

Tuy nhiên, nói như vậy nhưng không phải tài sản đảm bảo là bất động sản nào khi trở thành nợ xấu, ngân hàng cũng dễ dàng đấu giá thành công. Điển hình, nhiều khoản nợ, tài sản là nhà và đất dù đã được rao bán nhiều lần, hạ giá từ vài chục cho tới vài trăm tỷ đồng so với ban đầu nhưng đến nay vẫn rơi vào tình trạng ế ẩm.

Ví dụ như hồi tháng 9, BIDV đã rao bán căn biệt thự 234m2 tại số 35 đường Nguyễn Lữ (TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định) là tài sản do Công ty TNHH Thành Vinh thế chấp tại ngân hàng. Đây cũng là lần thứ 9, BIDV rao bán tài sản này, giá khởi điểm là 14,5 tỷ đồng, giảm gần 10 tỷ đồng so với lần rao bán đầu tiên, nhưng vẫn chưa tìm được nhà đầu tư.

Nắn chỉnh dòng tín dụng

Theo các chuyên gia, kết thúc mỗi đợt bùng phát dịch, thị trường bất động sản luôn có sự phục hồi nhanh chóng. Cuối năm 2020, đầu năm 2021 - khi đợt dịch lần thứ 3 được kiểm soát, thị trường bất động sản cũng chứng kiến cơn sốt đất diễn ra trên diện rộng ở hầu hết các địa phương trên cả nước.

Vào thời điểm đó, nhiều chuyên gia phải đưa ra kiến nghị "siết" tín dụng đổ vào bất động sản để kìm cơn sốt đất. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản. 

Thống kê của NHNN cho thấy, tính đến hết quý III/2021, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỷ đồng (tính đến 30/6/2021 là 672.224 tỷ đồng). Trong đó, dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 73.833 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 105.558 tỷ đồng, chiếm 15,5% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Còn lại là là tín dụng kinh doanh bất động sản.

Trao đổi với VnBusiness, TS. Nguyễn Thanh Hương, Giảng viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền từ các ngân hàng thương mại vào bất động sản và chứng khoán thì nguy cơ chao đảo hệ thống tín dụng và lạm phát phi mã hoàn toàn có thể xảy ra. Khi ấy, người lao động trực tiếp làm công ăn lương chịu thiệt nhiều nhất và không biết chống đỡ bằng cách nào.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV lại đánh giá: "Không cần quá lo ngại về rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại, vì vẫn trong tầm kiểm soát".

Cụ thể, theo ông Lực, tín dụng bất động sản (cả cho vay mua nhà ở và đầu tư, kinh doanh bất động sản) hiện vẫn ở mức vừa phải, thậm chí thấp so với khu vực. Thị trường bất động sản chỉ đang gặp khó khăn ngắn hạn do cú sốc chung của dịch bệnh và lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chưa quá lớn, trong tầm hệ số đòn bẩy tài chính cho phép và đa số các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực phát hành.

Huyền Anh