Nới tín dụng BĐS: "Thoáng", chưa dễ "thoát"

Có thể hiểu động thái "mở van" tín dụng đối với 4 nhóm bất động sản (BĐS) của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là nhằm kích thanh khoản cho thị trường BĐS và gián tiếp giảm áp lực nợ xấu cho các ngân hàng thương mại (NHTM).

NHNN vừa ban hành văn bản số 8844/NHNN-CSTT với nội dung loại 4 nhóm BĐS ra khỏi dư nợ cho vay phi sản xuất: nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay; xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất, khu kinh tế; xây dựng nhà ở cho công nhân KCN nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành, mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (DN); xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.

Nỗ lực giảm nợ xấu
Nên hiểu thế nào cho đúng với động thái nới tín dụng với 4 nhóm BĐS khi trước đó không lâu, ngày 4/11, NHNN yêu cầu các ngân hàng báo cáo về tình hình dư nợ BĐS, hạn cuối là ngày 9/11?
Có hai cách suy luận: hoặc dư nợ tín dụng BĐS của các ngân hàng hiện đã về mức quá thấp so với chỉ tiêu 16% của NHNN, và thanh khoản của hệ thống ngân hàng đã ổn định nhưng khó giải ngân; hoặc việc thắt chặt tín dụng đối với BĐS thái quá đã làm nhiều DN BĐS điêu đứng, khiến khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng là không thể trong điều kiện thị trường BĐS bị mất thanh khoản hiện nay. Vì vậy, việc NHNN phân loại đối tượng BĐS không thuộc nhóm phi sản xuất sẽ làm tăng thanh khoản cho thị trường BĐS, tạo điều kiện cho các DN BĐS có khả năng hoàn thiện dự án và bán hàng để lấy tiền thanh toán nợ cho các ngân hàng. Như vậy, các ngân hàng cũng giảm được áp lực nợ xấu tăng nhanh trong những tháng còn lại của năm 2011.
Có lẽ dư luận xã hội nghiêng về khả năng thứ hai, vì sau nhiều năm tăng trưởng tín dụng quá dễ dãi, các ngân hàng đã mạnh tay đầu tư vào BĐS với kỳ vọng lợi nhuận, tạo đà tăng nhanh về quy mô tài sản và giá trị. Kỳ vọng càng lớn thì "bong bóng" BĐS càng "căng", nhưng người trong cuộc là ngân hàng và BĐS lại không thừa nhận thực tế ấy.
Vì vậy, tín dụng đổ vào BĐS vẫn không ngừng tăng cho đến khi NHNN ban hành Chỉ thị 01 yêu cầu các ngân hàng trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam đến ngày 30/6 phải đưa tỷ trọng cho vay phi sản xuất (chứng khoán, BĐS…) so với tổng dư nợ về dưới 22%, và đến ngày 31/12/2011 chỉ còn 16%. Cũng phải đến ngày 30/6, bức tranh tín dụng BĐS mới phần nào được hé mở, và một số ngân hàng đến thời điểm đó vẫn còn 50% dư nợ cho BĐS, chứng khoán.

Không dễ kích thanh khoản?
Mặc dù số liệu của NHNN công bố cho thấy tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ tín dụng cho nền kinh tế mấy năm qua chỉ ở dưới 15 - 16%, nhưng điều đáng chú ý là con số tuyệt đối thì tăng rất nhanh vì tổng tín dụng cũng tăng mạnh, với tốc độ bình quân lên đến trên 30%. Nếu như vào năm 2008, dư nợ tín dụng BĐS mới là 138.000 tỷ đồng, thì năm 2009 và 2010, lần lượt là 184.000 tỷ đồng và 235.000 tỷ đồng.
Tuy NHNN đã yêu cầu cắt giảm, dư nợ tín dụng BĐS vẫn còn khoảng 221.000 tỷ đồng vào thời điểm tháng 6 năm nay. Điều cần lưu ý, đây là những con số do các NHTM báo cáo và chưa tính trái phiếu DN vào dư nợ tín dụng. Vì vậy, một điều chắc chắn là con số dư nợ BĐS sẽ có biến động vào cuối năm khi chính sách điều hành có sự tác động mạnh.
Mục tiêu của NHNN là nhằm kích cầu tiêu dùng mua nhà cá nhân và gỡ khó về vốn cho những DN BĐS đang có dự án sắp giao nhà. Câu hỏi đặt ra là liệu ý đồ của nhà điều hành có thể thực hiện trong điều kiện các ngân hàng đang cẩn trọng giải ngân đối với khách hàng mới, đặc biệt là lĩnh vực BĐS, chứng khoán?
Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Ngân hàng, nhận định đây có thể coi là biện pháp gián tiếp nhằm giảm áp lực nợ xấu và rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, để kích thanh khoản cho thị trường BĐS trong thời điểm hiện nay là rất khó. Bởi lãi suất cho vay hiện ở mức cao đang trở thành rào cản lớn đối với những người có nhu cầu mua nhà thực: "Hơn nữa, những điều kiện để được vay mua nhà của các ngân hàng như dòng tiền, tài sản thế chấp, thu nhập… sẽ rất khó đối với khách hàng có thu nhập trung bình, thấp".
Ngoài ra, kinh tế vĩ mô hiện đang khó khăn, do đó, các ngân hàng chỉ ưu tiên cho vay đối với khách hàng cũ, khách hàng VIP; hạn chế cho vay khách hàng mới vì ngại rủi ro. Vậy nên sẽ không có tác dụng đối với đối tượng khách hàng mới của NHNN, ông Hiếu giải thích thêm.
Phó giám đốc một công ty xây dựng lớn tại Hà Nội cũng cho biết hầu hết dự án đang triển khai đã dừng gần một năm, rất ít công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012. Vì thế, biện pháp này cũng không "dễ thở" hơn đối với DN BĐS.
Không chỉ thế, nhiều ngân hàng cũng tuyên bố dừng cho vay mới vì đã cận room tín dụng, chưa đẩy mạnh cho vay khách hàng mới. Như vậy, ý đồ của nhà điều hành cũng khó thành hiện thực nếu như các ngân hàng và DN BĐS không bắt tay nhằm đảo nợ.

Minh Huệ