GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, đánh giá Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 về cơ bản đã "hóa giải" nhiều khúc mắc của doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, riêng những quy định về huy động vốn mới chỉ là những điều chỉnh mang tính nhất thời chứ chưa có điểm gì mới để ổn định cung vốn cho thị trường bất động sản lâu dài.
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường
Theo đánh giá của ông, Nghị định 71 có hiệu lực có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?
Tôi cho rằng sẽ có tác động tốt đối với thị trường. Trong đó, Nghị định đã có đóng góp tích cực nhằm ổn định một hình thức giao dịch rất phổ biến gần đây là mua bán nhà trên giấy. Điểm thứ hai là chỉ ra được những phương thức huy động vốn cho thị trường một cách rõ ràng. Ngoài ra, nó đã bổ sung được một số điểm mà thị trường vẫn đang "lấn cấn" trong việc thực thi pháp luật như hợp pháp hóa chung cư "mini", quản lý sử dụng nhà chung cư…
Tôi thấy cần lưu ý một điểm là khi chính thức hóa hình thức góp vốn để mua bán nhà trên giấy thì sẽ làm cơ chế này chuyển sang một hình thức, quan niệm là trả tiền trước cho việc mua nhà trong tương lai. Theo nhiều người, điều này làm bó hẹp thị trường vốn cung cấp năng lực tài chính cho thị trường bất động sản, vì nếu để dưới dạng vốn góp thì thị trường sẽ năng động hơn dưới dạng trả tiền trước cho việc mua nhà trong tương lai.
Quy định về huy động vốn của Nghị định 71 cho phép chủ đầu tư huy động vốn với lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở khi giải phóng xong mặt bằng, được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I) không phải thông qua sàn giao dịch… liệu có giải quyết được vấn đề vốn cho chủ đầu tư mà không gây tác động gì xấu cho thị trường?
Tôi là người không ủng hộ chuyện lúc nào thì cho phép huy động vốn, nên việc cho phép huy động vốn 20% khi giải phóng xong mặt bằng có thể chấp nhận được. Vấn đề quan trọng hơn là làm sao xác định được nhà đầu tư đủ năng lực thực sự thì việc người ta huy động vốn ngay từ thời gian đầu tiên cũng tương tự như việc có đất thế chấp cho ngân hàng để vay vốn.
Tại các nước phát triển, "bộ lọc" các nhà đầu tư đích thực thông qua công khai báo cáo tài chính, ý kiến đánh giá của người sử dụng với nhà đầu tư bất động sản cập nhật thường xuyên… mang lại hiệu quả. Tuy nhiên, chúng ta đang thiếu một "bộ lọc" như thế, bởi sự công khai minh bạch của môi trường kinh doanh Việt Nam đang còn chờ ở tương lai.
Vì vậy, chúng ta mới phải tìm một số tiêu chí hình thức để đánh giá nhà đầu tư, mà đã là tiêu chí hình thức thì chắc chắn hiệu quả sẽ không cao. Dù sao những quy định về huy động vốn của Nghị định 71 cũng chỉ mang tính chất nhất thời, điều chỉnh tình huống phát sinh trong hoàn cảnh chúng ta thiếu chuyên nghiệp chứ đừng nghĩ đó là những điều chỉnh mang tính dài hạn.
Xin ông chỉ ra rõ hơn những vướng mắc còn tồn tại trong quy định về huy động vốn của Nghị định 71?
Hiện nay cũng đã có quy tắc cho phép các doanh nghiệp được phát hành trái phiếu, nhưng phát hành trái phiếu cho dự án hiện nay vẫn còn những hạn chế. Khi góp vốn cho một dự án để mua nhà trong tương lai thì người góp vốn không có quyền chuyển nhượng chính thức cho người tiếp theo, và người tiếp theo mua lại vốn góp với giá cao hơn nhưng cũng chỉ được công chứng thừa nhận như người được ủy quyền chứ không phải người nhận chuyển nhượng vốn. Vậy nên thực tế việc phát hành trái phiếu theo dự án vẫn chưa được chính thức hóa về mặt pháp luật, và điều này sẽ làm thui chột thị trường. Thị trường vốn trở nên thiếu năng động khi việc chuyển nhượng vốn góp đều được coi như không chính thức, vốn đó có được nhân lên hay giảm đi cũng không được thừa nhận.
Việc cần làm là có một hành lang pháp lý thừa nhận nó là giấy tờ có giá, được chuyển nhượng hay không được chuyển nhượng hoặc chính thức hóa bằng cách đưa lên thị trường chứng khoán, phát triển theo hướng cổ phần đối với các dự án bất động sản để được quyền chuyển nhượng. Có thể chọn lựa cả hai hình thức, bởi hiện nay, thị trường vốn cho thị trường bất động sản vẫn còn rất "què quặt", chưa đủ sức mạnh và cơ chế để phát triển đầy đủ.
Tiếp nữa là chúng ta vẫn hay dùng biện pháp luật pháp có kẽ hở chỗ nào thì bịt chỗ đó bằng các quy định chứ chưa tư duy theo sự vận động tinh tế của thị trường vốn. Tình trạng "lướt sóng" và đầu cơ, bán nhà trên giấy đang phổ biến thì Nghị định 71 quy định chỉ khi nào các nhà đầu tư thực hiện đủ đóng góp tài chính thì mới có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho mỗi người dân. Người mua chỉ được bán khi được đưa vào danh sách và được Sở Xây dựng thông qua. Nếu người mua cố tình bán tắt ở giữa sẽ không được cấp chủ quyền sở hữu nhà ở hoặc đất. Tôi không nói quy định này không đem lại hiệu quả nhưng nếu "bịt" theo kiểu này thì về lâu dài sẽ tăng thêm nhiều rủi ro hơn cho thị trường mà không giải quyết được tận gốc vấn đề. Để làm được thì cần một công cụ là công khai minh bạch việc góp vốn và chuyển nhượng vốn, chứ dùng quy định này, quy định kia thì tôi tin rằng chỉ giữ được một thời gian nhất định rồi sẽ có những biến tướng khác để "lách" luật.
Như vậy, đặt kỳ vọng Nghị định 71 sẽ gỡ rối, mang lại sự công khai minh bạch cho thị trường bất động sản là quá cao?
Chúng ta đừng nhìn Nghị định 71 như một cứu tinh bởi thực chất nó là hành động sắp xếp cho có trật tự, tháo gỡ một số khó khăn của thị trường bất động sản trong thời điểm hiện tại. Nếu nhìn một cách thấu đáo, Nghị định này chưa phát ra một cái gì mới và chỉ là góc nhìn của Bộ Xây dựng, mà vốn dĩ góc nhìn này cũng còn nhiều thiếu hụt. Nó mới chỉ giải quyết những vấn đề liên quan đến "phần xác", là nhà cụ thể, công trình cụ thể chứ chưa giải quyết được nhu cầu về "phần hồn" của thị trường bất động sản là vốn.
Tôi cho rằng muốn phát ra một cái mới và giải quyết tận gốc vấn đề tín dụng bất động sản thì phải là một nghị định có sự hợp tác ba bên, giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước trình lên Chính phủ. Khi đó thì "bài toán" về cổ phiếu, trái phiếu, hình thức góp vốn, tất cả những vấn đề liên quan tới đối tượng vốn… điểm mấu chốt mà Nghị định 71 chưa đạt được sẽ có câu trả lời.
Nhưng phải khẳng định lại là dù sao, trong tình hình này mà có Nghị định 71 được thông qua, có hiệu lực vẫn sẽ là tác động tốt cho thị trường.
Ông nhận định thế nào về xu hướng của thị trường bất động sản những tháng cuối năm và thời gian tới khi bị tác động bởi rất nhiều yếu tố bất lợi?
Thị trường bất động sản diễn biến thế nào còn phụ thuộc vào rất nhiều các tham số trong tương lai, mà tham số đó chúng ta chưa hình dung sẽ tiến hay lùi nên khó có dự báo dài hơn nửa năm được. Tôi cho rằng vào quý IV, khó khăn của thị trường bất động sản vẫn là vốn. Các nhà đầu tư vẫn đang long đong, cấu chỗ này giật chỗ kia và tập trung chủ yếu vào nguồn vốn từ dân, từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ có tiền dự trữ mà chưa biết đầu tư vào đâu. Vì vậy mà hiện nay, giao dịch nhà trên giấy vẫn chiếm tới 60 - 70%.
Với bối cảnh này, thị trường không thể có những bước phát triển dài. Nó sẽ cầm cự, có thể "nóng" lên hay "nguội" đi, biến động nhất định nhưng đều mang tính chất tức thời và cục bộ, không thể có những quy luật ảnh hưởng trên phạm vi lâu dài. Vậy nên, thị trường năm 2011 có phát triển hay không thì phải chờ xem nhịp đi kinh tế của Việt Nam có bình ổn hay không, nguồn vốn cho thị trường bất động sản có giải quyết được không. Nếu không, tôi cho rằng đến quý I/2011 cũng chưa có gì thay đổi so với quý IV/2010.
Phương Diệp
(KINH DOANH số 61, ra ngày 11/10/2010)
