Trên thị trường chứng khoán (TTCK), nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) được xếp vào nhóm cổ phiếu chiếm tỷ trọng vốn hóa lớn cùng với ngành ngân hàng hiện đang có xu hướng điều chỉnh. Hiện có khoảng 65 doanh nghiệp (DN) BĐS đang niêm yết và hầu hết các cổ phiếu này đều giảm giá.
Dự báo tăng trưởng kém
Theo đánh giá của Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HOREA) Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS năm 2018 về cơ bản giữ được sự ổn định với vài cơn sốt đất nền.
Quy mô thị trường có sự sụt giảm so với năm 2017, cơ cấu sản phẩm có sự lệch pha, mất cân đối do tỷ trọng sản phẩm cao cấp chiếm 31%, trong khi tỷ trọng căn hộ bình dân vẫn dưới 20%.
Nhận định về thị trường BĐS năm 2019, ông Châu cho rằng có nhiều thách thức vì nguồn cung dự án đã sụt giảm hơn 15%, số lượng sản phẩm giảm. Điều đáng quan ngại là sản phẩm vừa túi tiền giảm 69% so với năm 2017.
Đáng chú ý, kể từ 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, thay vì 45% như trước. Điều này có nghĩa việc tiếp cận nguồn tín dụng khó hơn.
Trong năm 2018, kết quả kinh doanh của các DN BĐS được đánh giá là khá tốt khi tăng trưởng tới 51% so với mức 31% của thị trường. Một vài DN cũng đã chủ động phát hành trái phiếu, không còn lệ thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng khi thiếu nguồn vốn, được đánh giá là tín hiệu tích cực.
Tuy nhiên, đáng chú ý là kết quả kinh doanh của 65 DN đang niêm yết lại đang thể hiện sự quá đà của hàng tồn kho với trên 201.000 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho được chia thành nhiều loại như: Tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; tồn kho do DN chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; tồn kho do chưa tiêu thụ được.
Thực tế, tình trạng hàng tồn kho là bình thường đối với bất cứ DN nào, nhưng nếu hàng tồn kho quá nhiều sẽ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của DN, đặc biệt là DN BĐS.
Sản phẩm bị "ế" sẽ ảnh hưởng xấu đến tính thanh khoản của dự án dẫn đến nguy cơ nợ xấu của DN. Chưa kể đến những vụ "làm xiếc" với đất công như thương vụ bán hơn 9.000m2 đất công cho CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) hay vụ chuyển nhượng 32,4ha đất cho CTCP Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG)…
Hơn nữa, vốn dĩ xưa nay các nhà đầu tư thường phản ứng rất mạnh trước những thông tin về kết quả kinh doanh, nhất là những thông tin tiêu cực.
Tùy vào "khẩu vị" đầu tư
Trên TTCK, nhóm cổ phiếu ngành BĐS đang có diễn biến khá tiêu cực. Ngoài các cổ phiếu vốn hóa lớn như VIC, NVL…, còn lại hầu hết đều giao dịch trầm lắng và không có nhiều biến động tăng giá lớn, chưa muốn nói đến việc giảm giá mạnh.
Có thể kể đến cổ phiếu NLG của CTCP Đầu tư Nam Long, sau khi đạt được mức giá 37.550 đồng hồi đầu năm 2018 (giá đã điều chỉnh) đã nhanh chóng giảm về mức 25.250 đồng/cp (phiên 9/1), tương đương giảm gần 33%.
Tương tự, cổ phiếu DXG cũng đã giảm khoảng 30,5% từ mức giá gần 34.000 đồng (giá đã điều chỉnh) hồi đầu năm 2018 về mức 23.600 đồng/cp như hiện nay.
Nói việc cổ phiếu giảm giá không thể không nhắc đến QCG với mức giảm 70,7% từ mức giá 16.380 đồng/cp (giá đã điều chỉnh phiên 9/1/2018) xuống còn 4.800 đồng/cp (phiên 9/1/2019). Thậm chí tại phiên giao dịch ngày 3/1/2019, QCG đã giảm sàn xuống dưới 4.000 đồng/cp.
QCG cũng là một trong những mã cổ phiếu khiến giới đầu tư "đau tim" nhiều nhất và khó đoán định bởi sự ảnh hưởng của những diễn biến xung quanh các dự án mang tên Phước Kiển.
Đáng chú ý, mặc dù tính chung trong cả năm 2018 vẫn giữ được nhịp tăng giá, nhưng VIC (Vingroup) vẫn có những giai đoạn tiêu cực. VRE (Vincom Retail) – một thành viên của Vingroup cũng không nằm ngoài xu hướng khi trong 20 phiên giao dịch gần nhất có tới 13 phiên giảm giá.
Ngoài ra, còn nhiều cái tên khác như REE, LCG, NDN, ITC… cũng kém "ăn khách" trong giai đoạn vừa qua.
Thông thường, DN BĐS lên sàn với mục đích đầu tiên là gọi vốn nhằm phát triển dự án, nhưng tâm lý e ngại "cổ phiếu ảo" hay những câu chuyện "mập mờ" như của First Real (mã: FIR) chính là rào cản khiến cổ phiếu BĐS bớt hấp dẫn.
Khi dòng vốn tín dụng của ngân hàng bị siết chặt, các DN BĐS sẽ chuyển hướng sang kênh TTCK.
Đây là kênh gọi vốn hiệu quả nhưng cũng sẽ trở thành con dao hai lưỡi nếu các DN không thực chất. Mới hôm trước rất được chào đón, dòng tiền đổ vào "ầm ầm" nhưng cũng sẽ bị "xả" không thương tiếc ngay sau đó nếu DN bị phát hiện làm "mượt" số liệu doanh thu và lợi nhuận.
Có thể hiểu rằng cổ phiếu BĐS như đang "nằm trên băng mỏng" bởi vốn dĩ ngành này đang thiếu sự ổn định, nên việc thu hút dòng tiền sẽ trở nên khó khăn hơn.
Tuy nhiên, nói như vậy không phải cổ phiếu BĐS bị thị trường "tẩy chay", vì còn phụ thuộc vào "khẩu vị" rủi ro của từng nhóm đầu tư. Các quỹ đầu tư, nhất là quỹ ngoại vẫn rất quan tâm đến nhóm cổ phiếu này.
Tính tới cuối năm 2018, BĐS chiếm tỷ trọng gần 28% và là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất danh mục Vietnam Enterprise Investments Limited (VEIL) – quỹ đầu tư lớn nhất do Dragon Capital quản lý với danh mục 1,43 tỷ USD. Trong top 10 khoản đầu tư lớn nhất của VEIL có tới 3 cổ phiếu trong lĩnh vực BĐS là KDH (6,62%), VHM (4,92%) và DXG (3,14%).
Đặc biệt, quỹ này còn liên tiếp mua vào trong giai đoạn cuối năm 2018 khi thị trường điều chỉnh, cho thấy Dragon Capital đang có niềm tin khá lớn vào nhóm ngành BĐS.
Linh Đan
