Dự thảo Luật Đất đai 2013: Còn nhiều điều chưa sáng tỏ

17/09/2012
Tháng 5/2012, một trong các vấn đề kinh tế - xã hội trọng tâm được bàn thảo trong hội trường Quốc hội là những bất cập của Luật Đất đai hiện hành. Sau 4 tháng "nâng lên đặt xuống", dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường đã công bố Dự thảo Luật Đất đai 2013 với 14 Chương và 190 Điều. Tuy nhiên, điều mà nhiều người dân quan tâm nhất dường như vẫn chưa được sáng tỏ.

Có hai nội dung đáng chú ý trong dự thảo công bố lần này là vấn đề sở hữu đất đai và thời hạn giao đất nông nghiệp cho người dân liệu có được sửa đổi theo đề xuất của các chuyên gia, nhà khoa học trong gần hai năm qua.

Đất đai vẫn là sở hữu toàn dân

Không theo hướng đa sở hữu đất đai như đề xuất, dự thảo lần này vẫn quyết định duy trì duy nhất một hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai. Tại chương 2, điều 12 của dự thảo luật quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu". Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai như quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; thu hồi đất, định giá đất…

Đối với đất sử dụng có thời hạn, dự thảo luật quy định rõ: thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm. Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Tuy chưa công nhận sở hữu đất đai, nhưng với thời hạn lên đến 50 năm, người dân đã hoàn toàn "an tâm" với việc khai thác mảnh đất được giao. Nhưng hệ lụy của nó khi giải phóng mặt bằng thì chắc chưa ai lường được.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm.

Đối với các dự án kinh doanh nhà ở, thời hạn sử dụng đất đối với chủ đầu tư là thời hạn thực hiện dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Điều khoản này thực ra còn rất mơ hồ, vì thời hạn thực hiện dự án thường là 50 năm, như thế có mâu thuẫn với việc "sử dụng đất ổn định lâu dài"?

Chính phủ quy định khung giá

Một điểm mới trong dự án luật là chuyện định giá đất. Theo đó, giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường. Bỏ quy định bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và công bố hàng năm.

Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất. Khi giá trên thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh cho phù hợp. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá, khung giá các loại đất và giá chuẩn của vùng giá trị đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, UBND tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương.

Đáng chú ý, theo lý giải của Bộ TN - MT, quy định xác định giá đất trong dự luật lần này đã điều chỉnh so với quy định hiện hành và được xem là lối ra cho những vướng mắc về GPMB suốt nhiều năm qua. Cụ thể, việc định giá đất sẽ theo nguyên tắc: "Giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau". Trong khi đó, quy định hiện nay là "sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường".

Băn khoăn đã nổ ra trong dư luận đối với cụm từ "phù hợp với giá thị trường" theo Dự thảo nêu. Thế nào là "phù hợp với giá thị trường" trong khi bản thân việc định giá trong giới làm BĐS cũng như cơ quan quản lý vĩ mô vẫn đang loay hoay từ vài năm nay. Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có công văn hướng dẫn Sở Xây dựng Hà Nội triển khai xây dựng chỉ số đánh giá thị trường BĐS với tinh thần đồng ý với đề xuất của Sở Xây dựng là trong giai đoạn hiện nay, bước đầu công bố các chỉ số cho 4 quận là Đống Đa, Thanh Xuân, Hà Đông, Cầu Giấy và 2 huyện Từ Liêm và Hoài Đức là những nơi có số lượng giao dịch lớn. Sở Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, theo dõi tình hình giao dịch thị trường để công bố cho các khu vực còn lại của thành phố. Về loại chỉ số công bố và thời điểm công bố, Bộ Xây dựng cho biết, ngoài những chỉ số mà Sở Xây dựng đề xuất công bố đến hết năm 2013, Bộ đề nghị Sở nghiên cứu để có thể công bố chỉ số giá nhà ở để bán đối với nhà ở riêng lẻ trong các dự án khu đô thị và các dự án nhà ở. Nhưng theo phản ánh của Sở Xây dựng Hà Nội, việc thực hiện xây dựng chỉ số giá theo tinh thần Thông tư 20 - Hướng dẫn thí điểm lập chỉ số BĐS của Bộ Xây dựng hiện gặp khá nhiều khó khăn, xuất phát từ những bất cập trên thị trường (!).

Thêm nữa, hiện được coi là lúc dễ xây dựng chỉ số giá thị trường BĐS bởi mọi sản phẩm đều đang giảm giá, các giao dịch diễn ra "thực chất" và phản ánh đúng cung cầu thị trường. Tới khi thị trường phục hồi và sốt nóng trở lại (kỳ vọng vào quý III/2013 – PV), e rằng công tác định giá và xây dựng bộ chỉ số giá thị trường sẽ không thể đạt được hiệu quả như mong muốn – theo đó là khó khăn trong việc xác định giá đất "phù hợp với thị trường" như Dự thảo nêu.

-------------------------------------

Bỏ cơ chế giao đất theo DA, hạn chế giao đất không thu tiền sử dụng đất

Ông Nguyễn Mạnh Hiển - Thứ trưởng Bộ TN&MT
------------------------------------
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có 190 điều, trong đó có 21 điều giữ nguyên so với Luật hiện hành, 101 điều được sửa đổi, bổ sung và có 68 điều mới hoàn toàn. Dự Luật mới đã quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch, sau đó giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các DA đầu tư phát triển kinh tế - xã hội… Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ cơ chế giao đất theo DA, hạn chế giao đất không thu tiền sử dụng đất. Các đơn vị sự nghiệp sẽ chuyển sang thuê đất, tăng cường đấu giá đất để tránh xin cho, tham nhũng.

 

Bỏ cụm từ "trong điều kiện bình thường" là rất nguy hiểm

Ông Nguyễn Khải - Nguyên Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN&MT)
------------------------------------
Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay mỗi lần đổi mới đều có tiến bộ hơn. Tuy nhiên, đất đai là lĩnh vực hết sức nhạy cảm, nên mỗi lần sửa Luật cũng chỉ "nhích từng bước" mà chưa có tính cách mạng nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai. Nếu mạnh tay đề xuất giao đất không thời hạn thì Quốc hội cũng không thông qua… Liệu khi hết thời hạn giao đất, người dân làm thủ tục gia hạn có dễ dàng không? Thế nào là "phù hợp với giá thị trường"?

Việc bỏ cụm từ "trong điều kiện bình thường" là rất nguy hiểm vì khi rơi vào các cơn "sốt" đất, các địa phương biết xoay xở ra sao? Phức tạp hơn nữa là khi chính quyền định giá đất quá xa so với thực tế ở từng thời điểm nhất định và cho rằng phù hợp thì người dân, DN cãi lại cũng khó và khiếu nại tất yếu sẽ xảy ra. Chính sách mà không cụ thể, dễ bị lợi dụng thì thiệt thòi cuối cùng vẫn là người dân.

 

Phải định giá đất theo mục đích sử dụng

Ông Phùng Văn Nghệ - Nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai
------------------------------------
Về quy định hạn điền, thời hạn sử dụng đất, ban soạn thảo Luật cần tiếp thu thêm ý kiến đóng góp từ giới chuyên môn cũng như chính người dân để có điều chỉnh phù hợp. Quy định khung quá cứng nhắc sẽ kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội từ nguồn lực đất đai, nhất là trong bối cảnh đất nước còn nghèo như hiện nay. Luật cần giải thích cụm từ "phù hợp" càng cụ thể càng tốt và thống nhất trên toàn quốc, nếu không sẽ bị vận dụng một cách tùy tiện. Hơn nữa, việc xác định giá đất phải được xem từ gốc là đất được dùng vào mục đích gì, mà việc này thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của Nhà nước. Đất dành cho kinh doanh, sản xuất hay đất ở là rất khác nhau. Vì thế, phải định giá đất theo mục đích sử dụng cũng như gắn với thuế về quyền sử dụng đất sau này.

Gia Lộc

Các phản hồi
Gửi bình luận của bạn

Quảng cáo
  • Quảng cáo
Video clip                      Xem thêm

Quảng cáo