Năm 2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Như vậy, Luật Đất đai 2013 đã có hiệu lực hơn một tháng qua, song theo nhiều chuyên gia, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập.
Thể chế kinh tế bất cập
Theo Ts. Võ Đại Lược, nguyên thành viên Ban nghiên cứu của Thủ tướng,_các thể chế của chúng ta về thị trường BĐS đến giờ này là bất cập, không hỗ trợ được thị trường tài chính phát triển. Ts. Võ Đại Lược phân tích: Bất cập ở chỗ, nó không đủ để tạo một thị trường BĐS hoạt động bình thường như các nước khác. Chúng ta hội nhập toàn cầu rồi thì luật đất đai, thị trường BĐS phải có tính quốc tế. Nếu chúng ta đặt ra một luật quá kém so với thế giới các nước phát triển thì không thể cạnh tranh được. Một nền kinh tế mà thể chế bất cập thì sao cạnh tranh được?
"Chúng ta không thể kiềm chế các thể chế để không giống các nước tiên tiến. Thể chế của BĐS, trước hết là đất đai, phải đi theo hướng hiện đại. Thế giới đã phải tranh cãi hàng thế kỷ mới có được luật đó, không lý gì chúng ta không kế thừa", ông Lược nói.
PGs, Ts. Trần Thị Minh Châu, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế, Học viện Chính trị quốc gia HCM, cho rằng, cần phân chia cho người sử dụng đất nhiều quyền hơn, theo đó, giao cho người dân trực tiếp tự thực hiện quyền sở hữu, chứ không nhất thiết phải giao cho Nhà nước quyền đại diện quá nhiều. Bởi, đây là tài sản gắn với cuộc sống hàng ngày của người dân.
Tuy nhiên, theo bà Châu, Luật Đất đai 2013 lại chia cho Nhà nước nhiều quyền hơn so với người dân, người sử dụng. Cụ thể là, giao cho Nhà nước quyền đại diện của chủ sở hữu toàn dân về đất đai, có thể hiểu là Nhà nước là đại diện còn người dân, người sử dụng không có gì cả.
"Đây là một bước thụt lùi của Luật Đất đai 2013 trong vấn đề xử lý đất đai, bởi Nhà nước là đại diện duy nhất về quyền sở hữu đất đai của toàn dân, tức là có toàn quyền về sở hữu đất. Nếu như vậy, thì Nhà nước có thể đơn phương chấm dứt quyền sở hữu đất của người sử dụng. Tức là người dân, người sử dụng bị hạn chế quyền rất nhiều trên tài sản mình đang sử dụng", bà Châu đánh giá.
|
Theo qui định của Luật, Nhà nước quản lý đất đai, nhưng Nhà nước là ai? Trả lời câu hỏi này, ông Võ Đại Lược nêu: "Trong một số trường hợp, đại diện nhà nước lại là mấy ông cán bộ biến chất mà họ đại diện cho Nhà nước thì ít mà đại diện cho cá nhân để trục lợi thì nhiều. Đáng tiếc là nhóm lợi ích không chính đáng đang chi phối".
Ông Võ Đại Lược dẫn chứng: Một ông chủ đứng ra xin 1 mảnh đất mấy trăm hecta, xin lập KCN, vay vốn NH làm một chút hạ tầng rồi cho thuê làm KCN. Ông chủ ấy đền bù cho người dân chẳng bõ bèn gì. Chúng ta có hàng trăm KCN lấy đất, đền bù cho dân với giá rẻ mạt sau đó cho thuê và trở nên giàu có. Đó là làm giàu bất chính.
"Vấn đề là chúng ta phải tính đến lợi ích của Nhà nước, và lợi ích của dân, làm sao công bằng và phải có những giải pháp để dần loại bỏ lợi ích của các nhóm. Hiện nay, tôi chưa thấy giải pháp nào cho vấn đề này", ông Lược thẳng thắn nói.
Muốn làm giàu thì hãy đầu cơ vào… BĐS
Giải bài toán địa tô chênh lệch – phân bố cho ai? Ts. Trần Thị Minh Châu đưa ra câu chuyện: Thu hồi đất đai của dân đền bù 1 triệu, bán lại cho 1 ông chủ 2 triệu đồng, nhưng sau đó người này lại bán với giá 20 triệu đồng. Trong khi, tính toán đầu tư đầy đủ mặt bằng, điện nước… chỉ tối đa là 6 triệu/m2, cộng 1 triệu đền bù là 7 triệu và 2 triệu Nhà nước bán lại cho nhà đầu tư, vậy 11 triệu đồng kia đi đâu? Địa tô, chênh lệch khi chuyển quyền sở hữu thì được phân bố cho ai? Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các đô thị, phần chênh lệch ấy rơi hết vào túi những người kinh doanh BĐS. Vì thế, đã nảy ra trào lưu, muốn làm giàu thì kinh doanh BĐS và đầu cơ BĐS.
Theo các chuyên gia, khi Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất cũng đang bộc lộ những bất cập trong khâu quản lý. Cụ thể là công tác công tác quy hoạch, việc điều chỉnh và thay đổi quy hoạch dẫn đến thay đổi mục đích sử dụng đất còn rất bất cập, trong khi đó, người dân lại không có quyền trong công tác quy hoạch.
Điều đáng ngại là, sau một thời gian, quy hoạch đất nông nghiệp được sửa đổi, chuyển thành đất sử dụng cho phát triển đô thị. Như vậy, quyền sở hữu đất đai của người dân chuyển sang cho các nhà đầu tư không liên quan gì đến họ. Song, bất cập là ở chỗ, đi kèm theo việc chuyển mục đích sử dụng là những lợi ích to lớn về mặt kinh tế, nhưng người dân lại được hưởng rất ít.
"Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng "bong bóng" BĐS hay tình trạng đầu tư ngoài ngành của các DN nhà nước trong những năm qua", bà Châu chỉ rõ.
Bên cạnh đó, công tác giao đất và thu hồi đất cũng đang có nhiều bất cập. Điển hình là việc giao đất cho các cơ quan DN nhà nước, rồi sau đó định giá cho cổ phần hóa rất rẻ. Đã có nhiều cơ quan, công sở Nhà nước lại có quyền bán đất ấy, rồi lại xin Nhà nước một mảnh đất khác. Vậy, câu hỏi đặt ra là tại sao cơ quan đó lại có quyền bán mảnh đất đó để hưởng lợi ? Rõ ràng công tác giao đất vẫn còn những bất cập.
Nhưng cũng tại Việt Nam, các địa phương như Đà Nẵng, Bình Dương đang làm theo cách rất có lợi cho nước, cho dân: "Tôi muốn làm con đường này 10m và phải lấy đất của dân và đền bù ngang giá thị trường. Nhưng khi tôi mở con đường này 30m giá đất sẽ lên, tôi bán lại, thu hồi được tiền đền bù cho dân và còn thừa tiền để làm luôn con đường 30m nữa", ông
Võ Đại Lược nói.
-----------------------------------
Quản lý đất đai là một vấn đề quan trọng
Ông Nguyễn Minh Quang, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
------------------------------------
Quản lý đất đai là một vấn đề quan trọng, phải hài hòa rất nhiều mục đích: sử dụng có hiệu quả; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài; bảo vệ môi trường sinh thái; đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của đất nước.
Món lợi lớn khiến nhiều người "đổ xô" kinh doanh
Ông Vũ Văn Phúc, Tổng Biên tập Tạp chí Cộng sản
------------------------------------
Mức chênh lệch giữa giá đền bù cho dân và giá người dân phải mua lại từ chủ đầu tư quá lớn là nguyên nhân dẫn đến tình trạng chây ỳ, chậm giải phóng mặt bằng, khiếu kiện, ngăn cản nhà đầu tư sử dụng đất trong khu đô thị, khu công nghiệp… Món lợi chênh lệch giá quá lớn khiến nhiều doanh nghiệp và nhiều người có tiền nhàn rỗi đổ xô vào kinh doanh và đầu cơ BĐS, một trong những nguyên nhân của tình trạng khủng hoảng thừa nhà ở hiện nay.
Cần một "đạo lý mới" trong đền bù đất đai
PGs,. Ts. Trần Quốc Toản, nguyên Phó Văn phòng Chính phủ
------------------------------------
Một tuyến đường giao thông được mở, một bên sử dụng với mục đích công cộng, thì được đền bù rất thấp. Trong khi đó, bên kia sử dụng với mục đích kinh doanh, thì lại được đền bù với giá rất cao, thì đạo lý nào cho phép đền bù như vậy? Hay một gia đình có một căn nhà đang kinh doanh nhỏ, thì bị thu hồi và được đền bù với một số tiền không thể mua được một mảnh đất khác (đó là chưa kể mảnh đất đó kinh doanh được hay không) Vậy họ sẽ sống ra sao; trách nhiệm của Nhà nước ở đâu? Do vậy, cần phải xây dựng một đạo lý mới trong vấn đề đền bù, chứ không chỉ là vấn đề giá trị đất.
Việt Nguyễn
