Đối với hạng mục biệt thự và nhà liền kề, bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Vietnam, cho rằng dường như nhà phố được ngày càng nhiều chủ đầu tư chú trọng hơn trong cơ cấu sản phẩm dự án.
“Vô địch” hiệu suất đầu tư
“Cung mới lớn, thanh khoản cải thiện” là đánh giá chung cho phân khúc biệt thự, liền kề tại thị trường Hà Nội quý II. Cụ thể, tổng cung biệt thự/nhà liền kề đạt 32.620 căn (2.396 sơ cấp và 30.224 thứ cấp), tăng 7% theo quý và 11,2% theo năm.
Trong đó, 6 dự án mới và nguồn cung bổ sung từ một dự án hiện tại cung cấp tổng cộng 908 căn (65% giao dịch là nhà liền kề) – mức cung mới theo quý cao nhất trong hai năm trở lại đây. Theo địa bàn, Hà Đông đứng đầu về nguồn cung mới toàn thị trường.
Theo Savills, quý II ghi nhận hơn 280 giao dịch (tăng từ 174 của quý trước). Từ Liêm dẫn đầu nguồn cung sơ cấp và khối lượng giao dịch với tỷ lệ chiếm giữ 34% (tiếp đến là Hoàng Mai và Thanh Xuân). Điểm đặc biệt là loại hình nhà phố được các chủ đầu tư quảng bá mạnh mẽ với các chương trình trả chậm, cam kết thuê lại trong những năm đầu.
Dường như nhà phố được ngày càng nhiều chủ đầu tư chú trọng hơn trong cơ cấu sản phẩm dự án?
Savills dự báo, trong nửa cuối năm 2016, dự kiến khoảng 1.200 căn sẽ gia nhập thị trường tại Hà Nội. Hiện tại, một số chủ đầu tư đang dẫn đầu thị trường về tung ra dự án mới như tại Vinhomes Thăng Long, Vinhomes Gardenia (VinGroup chiếm tỷ trọng 34%); tiếp đến là GamudaLand, Văn Phú Invest, Handico, Hải Đăng…
Nhấn mạnh về sức khỏe nội tại lẫn triển vọng của thị phần biệt thự – nhà liền kề, Savills "điểm nhãn" một vài yếu tố cho hạng mục này thông qua một báo cáo chuyên sâu "chưa bao giờ công bố".
Đầu tiên, tỷ lệ nguồn cung sơ cấp biệt thự – liền kề đang khá nhỏ so với các thành phố khác như Kuala Lumpur, Jakarta… Đồng thời, mức độ tiêu thụ sản phẩm cao nhất đang thuộc về Tp.HCM (so với trong khu vực).
Thứ hai, về quy mô hộ gia đình, kể từ năm 1989 đến nay, đã ghi nhận xu hướng giảm (theo nghĩa nhu cầu tách riêng hộ – tính đến 2014). Ngoài ra, tầng lớp người giàu và trung lưu cũng gia tăng - khiến nhu cầu về nhà ở lên cao. Đó là nền tảng lợi ích từ dân số đối với mảng nhà ở tại Việt Nam.
Đáng lưu ý, Savills nhận thấy lợi suất đầu tư cho biệt thự – nhà liền kề đang rất bền vững. Điều này đến từ lợi suất cho thuê ổn định. Ngoài ra, tư vấn Savills cho rằng cấu trúc nguồn cầu hiện rất lành mạnh (nhu cầu thực tăng nhanh bên cạnh việc mua để đầu tư).
Khảo sát của Savills chỉ rõ, mua đầu tư nhà phố để ở ghi nhận tỷ trọng thấp hơn mua biệt thự (53% so với 84%). “Lợi suất đầu tư vào biệt thự – nhà liền kề cao nhất trong các phân khúc giai đoạn 2013-2016” – Savills phân tích.
85% dự án chưa làm gì?!
Bên cạnh hoạt động thị trường bán lẻ kém sôi động, Savills đặt dấu hỏi lửng về tình trạng nguồn cung mới của thị trường khách sạn Hà Nội. Vắn tắt về thị trường khách sạn Thủ đô quý II được diễn giải như sau. Nguồn cung giảm –0,2% theo quý nhưng tăng 8% theo năm do một khách sạn 3 sao cung cấp 50 phòng mới được chính thức xếp hạng và một khách sạn 3 sao với 66 phòng đóng cửa.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm –0,1 điểm % theo quý nhưng tăng 7 điểm phần trăm theo năm. Giá phòng bình quân giảm –0,1% theo quý nhưng tăng 7% theo năm.
Dự báo từ quý III, 33 dự án tương lai dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Theo Savills, 15 dự án tương lai dự kiến cung cấp khoảng 4.700 phòng; những dự án còn lại hiện chưa có quy mô chính thức. Trong nửa cuối năm 2016, một dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường cung cấp khoảng 64 phòng.
Về thị trường khách sạn ở Hà Nội, đánh giá của Savills tỏ ra rất… khó hiểu. Bởi nguồn cung tương lai của thị trường đến từ 33 dự án, nhưng 85% trong số này vẫn “chưa làm gì”?
Trong các phân hạng, khách sạn 5 sao hoạt động tốt nhất (số phòng cho thuê tăng theo năm). Quý II, số lượng khách quốc tế đến Hà Nội tăng 34% so với cùng kỳ năm 2015, số khách nội địa chỉ tăng 6%.
Tuy vậy, khách lưu trú tại Hà Nội lại tăng 38%, vì khách nội địa thường chỉ ở khách sạn 3 sao, 4 sao; khách quốc tế lại lựa chọn 5 sao. Vì thế, hạng mục 5 sao đang hoạt động tốt nhất với công suất duy trì tăng trưởng ổn định.
Bên cạnh đó, thị trường khách sạn cũng được hỗ trợ tích cực từ việc các hãng hàng không mở các đường bay mới. Đơn cử, VietJet Air mở đường bay từ Thanh Hóa tới Hà Nội; Chu Lai, Quy Nhơn tới Hà Nội (JetStar)…
Tuy nhiên, thị trường khách sạn tại Hà Nội vẫn không tránh được việc trở thành một thấp điểm. Nhất là khi đặt trong bối cảnh cạnh tranh với các thị trường du lịch trong nước (Hạ Long, Đà Nẵng) và quốc tế. Một sự kiện đáng chú ý sắp diễn ra vào cuối năm nay là Hà Nội sẽ đón nhận thương hiệu Pan Pacific đặt chân tới.
Nguyễn Cảnh