heo thống kê của Bộ Xây dựng, tỷ lệ xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư ước tính có thể lên đến 30% tại các dự án chung cư. Trong số này, các tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì luôn là điểm nóng nhất, vì liên quan đến tài chính và quyền lợi của người dân để đảm bảo duy trì, duy tu căn nhà mà cư dân sinh sống.
Cần thiết sửa đổi
Tình trạng trục lợi quỹ bảo trì diễn ra thời gian gần đây với mức độ ngày càng gay gắt. Nhiều dự án đã bàn giao cho cư dân sử dụng, thành lập ban quản trị nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao quỹ bảo trì, khiến cư dân bức xúc.
Tại nhiều dự án, chủ đầu tư cố tình chây ì bàn giao quỹ bảo trì dẫn đến xảy ra việc cư dân căng băng rôn phản đối, thậm chí còn gửi đơn lên quận, phường đề nghị các cơ quan chức năng vào cuộc xử lý.
Mặc dù địa phương và các cơ quan chức năng cũng đã đưa ra các hình thức xử phạt các chủ đầu tư chây ì không bàn giao quỹ bảo trì như cưỡng chế, phạt tiền và truy tố, nhưng các chế tài này vẫn chưa thể thực hiện được.
Thực trạng quỹ bảo trì, bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề pháp lý. Vì vậy, lãnh đạo một công ty chuyên về quản lý tòa nhà cho rằng đã đến lúc cơ quan quản lý cần xây dựng, thậm chí ban hành một nghị định, pháp lệnh liên quan đến việc quản lý nhà chung cư, tránh dừng ở mức thông tư như hiện nay.
Vị lãnh đạo này chia sẻ cần đặt ra vấn đề các thông tư của Bộ Xây dựng về quy định vận hành nhà chung cư có cần phải thay đổi hay không? Có cần nâng thành nghị định và luật hay không? Chỉ dừng ở mức thông tư thì không thể điều chỉnh tận gốc các vấn đề hoạt động nhà chung cư.
“Đặc biệt từ trước đến nay, chúng ta vẫn nhìn nhận việc vận hành quản lý nhà chung cư chỉ là yếu tố chuyên môn, về xây dựng công trình, về vận hành hệ thống kỹ thuật mà không nhìn về góc độ văn hóa và cuộc sống của cư dân. Nếu nhìn nhận sâu về văn hóa và cuộc sống của cư dân liên quan đến rất nhiều các lĩnh vực, từ y tế dự phòng, y tế công cộng, vệ sinh môi trường, văn hóa, thể thao… thì đã đến lúc cần phải thay đổi”, vị này nhấn mạnh.
Điều mong mỏi đó đang được đáp ứng phần nào, khi Bộ Xây dựng mới đây tiếp tục đưa ra lấy ý kiến dự thảo Thông tư về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Để quản lý và sử dụng quỹ bảo trì tuân thủ theo quy định, Thông tư quy định từ 3 – 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Với thông tư này, Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ minh bạch được quỹ bảo trì và không có một cá nhân nào tự quyết định sử dụng quỹ nếu chưa có sự đồng ý của cư dân.
![]() |
Tại nhiều dự án, chủ đầu tư cố tình chây ì bàn giao quỹ bảo trì |
Hội nghị nhà chung cư biểu quyết
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), chia sẻ: tài khoản quỹ bảo trì sẽ do ban quản trị đứng tên, số lượng người đứng tên chủ tài khoản (2, 3 hay 5 người trong ban quản trị) sẽ do Hội nghị nhà chung cư bàn bạc và quyết định.
Liên quan đến hoạt động của ban quản trị, trong quy định về biểu quyết của ban quản trị, việc rút tiền kinh phí yêu cầu phải đảm bảo 100% thành viên ban quản trị biểu quyết mới được phép tiến hành.
Góp ý về nội dung dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings), cho rằng đây là việc làm hữu ích và cần sớm được ban hành.
Theo ông Tuấn, rút kinh nghiệm từ rất nhiều vụ khiếu nại, kiện tụng giữa cư dân và chủ đầu tư xoay quanh câu chuyện phí bảo trì trong thời gian vừa qua, người mua nên có sự tìm hiểu kỹ, đặt niềm tin vào các chủ đầu tư có uy tín.
Từ thực tế của VietBuildings, ông Tuấn cho biết mỗi tòa nhà có 5 thành viên đồng tài khoản, trong đó bao gồm 3 thành viên là cư dân của tòa nhà đó, 1 đại diện là trưởng ban quản trị, 1 đại diện chủ đầu tư.
Một số dự án có thương mại và văn phòng cho thuê, có thể 1 chủ đại diện sở hữu diện tích đó và một số thành viên ban quản trị khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định, nhưng nên để chủ đầu tư cùng trở thành thành viên đồng tài khoản.
Ngoài ra, theo ông Tuấn, cũng có đề xuất khác như giao số tiền trên cho một quỹ như phường quản lý hoặc thuê một đơn vị trung gian.
Trước đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest), cũng nêu quan điểm để đảm bảo số tiền 2% phí bảo trì được sử dụng hiệu quả, tránh thất thoát, chi tiêu không đúng mục đích thì đồng chủ tài khoản đứng tên trong ngân hàng dứt khoát phải có 1 người của chủ đầu tư và 2 người của ban quản trị tòa nhà.
“Điều này là để phòng trường hợp rủi ro thành viên trong ban quản trị tòa nhà có thể một lúc nào đó bán nhà và không ở tòa nhà đó”, ông Hiệp phân tích.
Tuy nhiên, về lâu dài, theo ông Hiệp, nên có bộ tiêu chí cử người vào ban quản trị một cách rõ ràng hơn, tránh để hiện tượng vào ban quản trị chung cư là “một nghề”, làm vì lợi ích cá nhân.
Phạm Minh