Những vụ hỏa hoạn xảy ra tại các khu tập thể cũ trong thời gian gần đây một lần nữa làm lộ rõ mức độ xuống cấp của nhóm nhà ở có tuổi đời hàng chục năm. Thế nhưng, nghịch lý là thị trường lại chứng kiến mặt bằng giá tăng chưa từng có.
Nhiều căn hộ nằm trong các dãy nhà xây từ thập niên 1970 - 1980 vẫn được giao dịch với mức giá ngang bằng, thậm chí vượt một số dự án thương mại. Điều này phản ánh sự méo mó trong cấu trúc cung - cầu nhà ở tại khu vực lõi đô thị Hà Nội.
Giá tăng mạnh giữa nguy cơ cháy nổ và hạ tầng xuống cấp
Một vụ cháy tại tòa A2 khu tập thể Trung Tự vào buổi sáng ngày 14/11 đã thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận. Hỏa hoạn được xác định bắt nguồn từ phần cơi nới ngoài ban công, nơi nhiều hộ dân tự lắp khung thép và mái tôn để mở rộng diện tích sinh hoạt.
Khu tập thể này có lịch sử hơn nửa thế kỷ, với hệ thống điện chằng chịt, tường vữa bong tróc và nhiều điểm xuống cấp nghiêm trọng. Dù vậy, nghịch lý là chính nơi đây lại đang chứng kiến mức giá tăng vượt ngưỡng trong năm nay.
 |
|
Sáng 14/11, vụ cháy xảy ra tại khu tập thể Trung Tự (phường Kim Liên, Hà Nội). |
Theo dữ liệu thị trường, giá tập thể cũ tại Hà Nội hiện dao động 35 - 88 triệu đồng/m² và trung bình khoảng 50 triệu đồng/m², tương đương mức tăng 15% so với năm ngoái. Riêng Trung Tự, nhiều căn có giá chào bán 40 - 80 triệu đồng/m². Tuy nhiên, nhiều căn hộ được rao giá lên tới hơn 500 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm. Đây là con số thường chỉ xuất hiện ở những dự án thương mại cao cấp, có thang máy, hầm để xe và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
 |
|
Căn hộ nhà ở tập thể ở những tuyến phố trung tâm được rao bán hơn 500 triệu đồng/m2. |
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng việc giá tập thể leo thang dù rủi ro hiện hữu phản ánh bức tranh thị trường “thiếu mà không được bổ sung”. Nhu cầu sống trong khu vực trung tâm quá lớn trong khi nguồn cung dự án mới liên tục bị bó hẹp. Nhà tập thể cũ trở thành lựa chọn duy nhất trong tầm giá của nhiều hộ gia đình, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình đang làm việc tại nội đô.
 |
|
Cơi nới chằng chịt - một trong những nguyên nhân khiến hỏa hoạn dễ bùng phát. |
Diện tích cơi nới là yếu tố làm méo mó giá trị thực của nhiều căn hộ. Khi người dân mở rộng thêm vài chục mét bằng kết cấu tạm, giá bán bị đẩy lên theo diện tích sử dụng chứ không theo diện tích ghi trong sổ đỏ. Điều này tạo ra một dạng “giá ảo”, không chỉ làm người mua chịu thiệt về pháp lý mà còn khiến thị trường khó đánh giá đúng giá trị tài sản.
Đáng chú ý, những căn hộ tập thể ở vị trí tầng thấp hoặc nằm trong khối nhà 2 - 3 tầng lại có sức hút đặc biệt. Nhờ khả năng “hô biến” thêm một hoặc hai tầng thông qua cơi nới, nhiều căn hộ vài chục mét vuông trên sổ đỏ có diện tích sử dụng lên đến cả trăm mét. Với khoảng 3 - 4 tỷ đồng, việc tìm một căn hộ trong nội đô Hà Nội trở nên gần như bất khả thi, nên tập thể cũ tự nhiên trở thành “cánh cửa hẹp” còn sót lại.
Tuy nhiên, rủi ro pháp lý quanh diện tích cơi nới không hề nhỏ. TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cảnh báo rằng, phần diện tích không nằm trong sổ đỏ sẽ không được tính vào phương án bồi thường nếu tòa nhà phải phá dỡ để cải tạo. Vì vậy, người mua dễ rơi vào tình trạng bỏ ra số tiền lớn nhưng khi tái định cư lại chỉ được hưởng diện tích theo hồ sơ pháp lý ban đầu.
Thực tế này khiến các vụ cháy gần đây trở nên đặc biệt đáng lo ngại. Khi cơi nới tràn lan bằng vật liệu dễ cháy, mức độ an toàn của cư dân càng bị đe dọa, nhưng giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng. Sự thiếu tương xứng giữa giá trị và rủi ro đã lộ rõ trong bối cảnh các khu tập thể nhiều lần được cảnh báo về hạ tầng đã quá tuổi sử dụng.
Kỳ vọng cải tạo: động lực đẩy giá và cũng là rủi ro lớn nhất
Trong năm nay, Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch cải tạo nhiều khu tập thể cũ, trong đó Trung Tự được quy hoạch hơn 13 ha, kỳ vọng xây dựng lại bằng các tòa cao 25 - 45 tầng và tái định cư tại chỗ. Thông tin này nhanh chóng tác động đến thị trường, khi nhiều người mua coi đây là cơ hội sở hữu suất tái định cư trong các tòa nhà mới có giá trị cao hơn đáng kể so với hiện trạng.
Kỳ vọng cải tạo là động lực quan trọng khiến giá tập thể cũ tăng mạnh. Người mua chấp nhận mức giá cao vì tin rằng một khi dự án được triển khai, giá trị tài sản sẽ tăng theo chất lượng công trình mới. Không ít người coi việc sở hữu căn hộ tập thể là khoản đầu tư dài hạn với khả năng “đổi đời” khi chung cư mới hoàn thành.
Một số chuyên gia nhìn nhận rằng giá tập thể cũ hiện nay đang vượt quá giá trị thực, bởi phần lớn không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn, hạ tầng và tiện ích cơ bản. Nếu tách khỏi tâm lý kỳ vọng đền bù, mức giá hợp lý của loại hình này sẽ thấp hơn đáng kể so với mức đang được giao dịch. Thủ đô cũng chưa có cơ chế rõ ràng cho việc xác định hệ số bồi thường, điều khiến người mua khó đánh giá được lợi ích trong tương lai.
Bên cạnh đó, dòng tiền vẫn đổ vào phân khúc này cho thấy sự mất cân đối lớn trong thị trường nhà ở trung tâm. Phân khúc chung cư thương mại giá dưới 3 tỷ đồng gần như biến mất, buộc nhiều hộ gia đình phải tìm đến nhà tập thể cũ như lựa chọn cuối cùng. Mức giá “ngất ngưởng” tại nhiều khu vực, theo các chuyên gia, không phản ánh chất lượng sống mà chỉ phản ánh sự khan hiếm.
Nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ hơn, thị trường dễ đối mặt với nguy cơ tạo ra mặt bằng giá ảo, đẩy rủi ro về phía người mua. Việc cơi nới trái phép tiếp diễn đồng nghĩa nguy cơ cháy nổ không giảm, trong khi tiến độ cải tạo chưa có lộ trình rõ ràng. Cả người mua lẫn người bán đều có thể mắc kẹt trong bối cảnh thị trường thiếu minh bạch.
Từ góc độ chính sách, nhiều chuyên gia đề xuất Hà Nội cần đẩy nhanh việc công bố lộ trình cải tạo, công khai hệ số bồi thường và siết chặt quản lý xây dựng trái phép. Khi quy hoạch minh bạch, thị trường sẽ hạn chế được tình trạng thổi giá dựa trên tin đồn. Việc kiểm soát tốt an toàn phòng cháy, cơ sở hạ tầng và trật tự xây dựng cũng là điều kiện cần để ổn định thị trường nhà ở trong dài hạn.
Ở thời điểm hiện tại, thị trường tập thể cũ đang phản ánh một nghịch lý: giá tăng theo tốc độ của kỳ vọng, trong khi chất lượng sống lại giảm theo thời gian. Người mua chấp nhận rủi ro để giữ chỗ nội đô, còn thành phố nỗ lực hoàn thiện quy hoạch trong cuộc đua với thời gian. Tương lai của phân khúc này vì thế tiếp tục là bài toán khó, đòi hỏi sự phối hợp giữa chính quyền, nhà đầu tư và cộng đồng cư dân.
Tiến Anh
