Năm 2017, thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM được nhận định bước vào giai đoạn bùng nổ khi đạt quy mô tăng trưởng cao nhất, nhưng sang năm 2018 xuất hiện dấu hiệu chững lại. Năm 2018 chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ có tổng diện tích 3.263.212m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích các dự án nhà ở so với năm 2017.
Thị trường sụt giảm
Bước sang năm 2019, thị trường càng sụt giảm hơn. Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu BĐS, 9 tháng đầu năm 2019 chỉ ghi nhận có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung sụt giảm, các dự án mở bán chủ yếu đến từ các dự án được cấp giấy phép từ năm 2018.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), cho rằng về bản chất thị trường hiện nay không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng.
Thị trường BĐS Tp.HCM rơi vào thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.
Tuy nhiên, do thị trường BĐS có độ trễ nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp (DN) BĐS gặp khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.
Đánh giá về sự sụt giảm này, theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam, những gam màu xám của năm 2019 có nhiều điểm lặp lại của năm 2018 và có dấu hiệu đậm màu thêm.
Cụ thể, đó là thiếu nguồn cung mới, không đủ đáp ứng nhu cầu mua. Thiếu loại hình căn hộ hạng C hoặc nhà vừa túi tiền cho người mua nhà để ở thực. Mức giá BĐS trung bình tăng liên tục ở các phân khúc (hạng A – B – C và cả nhà gắn liền với đất), điều này đang làm khó cho những người thu nhập vừa phải mua nhà để ở thực sự.
Bên cạnh đó, tính minh bạch còn hạn chế như nhiều sai phạm, không tuân thủ quy định luật pháp, thông tin chưa rõ ràng…, dẫn đến sự chững lại của thị trường.
Ông Nguyễn Hoàng cho rằng những gam màu xám này có thể sẽ gây ra những tác động cho thị trường BĐS Tp.HCM trong năm 2020 như thiếu nhà ở vừa túi tiền, áp lực tăng giá và một số dự án chưa minh bạch có thể sẽ gây ra xung đột giữa quyền lợi của chủ đầu tư với khách mua nhà… Những tác động này nếu kéo dài sẽ làm cho thị trường càng trở nên bất ổn và rủi ro.
 |
|
Nguồn cung BĐS năm 2019 sụt giảm mạnh |
Không xảy ra “bong bóng”
Theo dự báo của DKRA Vietnam, thị trường BĐS nhà ở Tp.HCM và các tỉnh lân cận sẽ không có nhiều khác biệt hoặc biến động so với năm 2019. Năm 2020 là năm mà cơ hội và thách thức đều song hành.
“Năm 2020 khó có được nhân tố mới, nếu có thì đó là sự cần thiết của những chuyển biến mạnh mẽ, đột phá về chính sách pháp lý, quy trình thủ tục để thuận tiện hơn cho DN”, ông Hoàng nhấn mạnh.
Theo chuyên gia này, nguồn cung năm 2020 có thể sẽ tăng nhẹ so năm 2019, dao động ở mức 30.000 – 33.000 căn.
Số lượng nhà phố/ biệt thự có thể sẽ lên đến mức 5.000 căn, tuy nhiên số lượng dự án đưa ra thị trường trong năm 2020 có thể không nhiều (chỉ khoảng 1.000 – 2.000 căn).
Đồng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, nhận định nguồn cung căn hộ sẽ tăng trưởng trở lại, với nguồn cung chào bán và số căn bán được tại Tp.HCM khoảng 35.000 căn, trong khi giá bán tiếp tục tăng nhờ lượng cung hạn chế. Bên cạnh những tín hiệu tích cực vẫn còn rất nhiều thách thức, giá đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường.
Mặc dù vây, thị trường chậm nhưng không có “bong bóng”, nhu cầu ở cao và các gói vay thế chấp giúp cân bằng thị trường và sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong năm 2020.
Với việc chuyển dịch thị trường sang các tỉnh lân cận, ông Hoàng cho rằng xu hướng này đã diễn ra từ năm 2018 và khá sôi động vào đầu năm 2019. Sang đến 2020, các tỉnh lân cận vẫn tiếp tục thu hút và phát triển.
Liên quan đến nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, theo ông Hoàng, 2 loại hình nhà ở này đến nay hầu như không có nhiều thay đổi. Nếu không có cơ chế chính sách đặc biệt, tình hình vẫn sẽ như vừa qua.
Trong năm 2020, phân khúc căn hộ hạng C (dưới 25 triệu đồng/ m2) và nhà vừa túi tiền nói chung vẫn khó phát triển mạnh. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ hạng B sẽ là chủ đạo của thị trường. Riêng với nhà ở xã hội, năm 2020 ban hành khung giá đất mới dự kiến tăng 30-50% thì Nhà nước không thể để DN “tự bơi”.
Minh Sơn
