Về diễn tiến BĐS năm 2017, HoREA cho rằng thị trường sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm 2016.
Đáng chú ý, sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung – cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc cao cấp (bao gồm cả BĐS du lịch nghỉ dưỡng).
Sản phẩm giá rẻ cho nhu cầu thực
Theo HoREA, sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị theo khuyến nghị của Hiệp hội. Điển hình là Tập đoàn Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 – 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới….
Cơ quan Hiệp hội cho rằng xu thế hợp tác giữa các DN sẽ là tất yếu với diễn biến chủ yếu xoay quanh hoạt động mua bán, sáp nhập DN, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây.
Liên quan tới quản lý vĩ mô, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật, và sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế BĐS), về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của NHNN), về quy hoạch (như quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở), về nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp…) để điều chỉnh thị trường BĐS theo mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.
Lệch pha cung – cầu về cao cấp nghỉ dưỡng, gia tăng lực lượng đầu cơ lướt sóng là hai yếu tố mà HoREA thừa nhận tồn tại hiện nay.
Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay – HoREA nhận định.
Bên cạnh xu thế phát triển các dự án BĐS xanh, thân thiện môi trường và an toàn, Hiệp hội nhắc tới tình trạng hiện nay đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường BĐS như: lệch pha cung – cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng…
Ngoài ra, tình hình đảm bảo an toàn, xử lý các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp. Đáng chú ý, an toàn phòng cháy, chữa cháy, và các tranh chấp trong chung cư hầu hết xảy ra tại các chung cư bình dân, các chung cư cũ.
HoREA nêu chi tiết các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung (sân, bãi giữ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích kinh doanh…); mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư; về việc chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng; chung cư chưa đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng nhưng đã đưa dân vào ở…
Theo số liệu của Sở Cảnh sát PCCC, chỉ có 366/682 chung cư (chiếm 53,6%), đã được nghiệm thu hệ thống PCCC.
Không lo nguy cơ “bong bóng” địa ốc
Về dự báo khả năng có, hay không có “bong bóng” BĐS trong năm 2017, HoREA nhận thấy khó có thể xảy ra. “Bong bóng” địa ốc chỉ xảy ra khi hội đủ các yếu tố cơ bản.
Thứ nhất, nền kinh tế phát triển nóng – là nền tảng để phát sinh “bong bóng” BĐS, do các doanh nhân và người dân cũng sẽ dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư BĐS, hoặc mua BĐS làm tài sản để dành. Nền kinh tế nước ta vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng.
Thứ hai, trong trường hợp Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng, các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi cho vay tín dụng, và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay, điều kiện trực tiếp dẫn đến “bong bóng” BĐS. Hiện nay, NHNN đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, không có hiện tượng buông lỏng tín dụng;
Thứ ba, có sự phát triển lệch pha cung – cầu trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Hiện nay, theo HoREA, đang có hiện tượng này. Tuy nhiên, chỉ một yếu tố thì chưa đủ điều kiện dẫn đến “bong bóng” BĐS.
Mặc dù vậy, yêu cầu đặt ra là Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường; DN cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm sang các phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao.
Tiếp đến, yếu tố gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường BĐS cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng”.
HoREA đánh giá rằng hiện nay cũng có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc BĐS cao cấp.
Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông. Tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp, nhưng vẫn cần tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường thứ cấp…
Đông Hưng