Thị trường BĐS Hà Nội được đơn vị này thống kê, báo cáo khá chi tiết theo từng phân hạng. Trong đó, thị phần nhà ở – căn hộ ghi nhận các diễn biến sau: Lượng mở bán đạt 8.323 căn, giảm 16,0% theo quý và tăng 29,0% theo năm (phân khúc bình dân và trung cấp chiếm tới 85,0%). Quận Nam Từ Liêm và Hoàng Mai dẫn đầu toàn thành phố khi chiếm tới gần 65% tổng lượng mở bán quý II. Đồng thời, lượng bán đạt 7.625 căn và được dẫn dắt bởi các phân khúc giá thấp, chiếm hơn 90% tổng lượng bán…
Tăng trưởng hay bong bóng?
Đây là câu hỏi bao trùm bản báo cáo thị trường quý II được JLL Vietnam đưa ra, trước khi cung cấp nhiều chỉ số mang tính gợi mở suy đoán.
Nhìn chung, theo JLL Vietnam, nguồn cung đạt mức cao và nguồn cầu tiếp tục ở mức ấn tượng. Đáng lưu ý, “nguồn cầu tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn cung mới, với hai quận có lượng mở bán cao nhất quý, chiếm tới hơn 60% tổng lượng bán”.
Xoay quanh nhận định “cầu phụ thuộc cung” trên thị trường nhà ở Hà Nội, trước câu hỏi phải chăng thị trường nhà ở Thủ đô đang khan hiếm nguồn cung, ông Stephen Wyatt – Giám đốc Điều hành JLL VietNam, giải thích dựa trên yếu tố thói quen mua sắm của người tiêu dùng(?)
Cụ thể: “Người Việt Nam thích thú, ưu tiên lựa chọn mua các căn hộ mới (dự án mới – PV). Có thể là vì chính sách thanh toán tốt, ngân hàng hỗ trợ vay vốn mua dự án. Người dân chỉ cần đặt cọc một khoản tiền nhỏ và tiếp tục thanh toán trong suốt thời gian xây dựng.
Ngoài ra, với thực tế Hà Nội ghi nhận dân số khoảng 6-8 triệu người, tổng cung tại tất cả các tòa nhà căn hộ cao tầng hiện vào khoảng 93.000 căn hộ. Cộng thêm nguồn cung tương lai dự án gần 80.000 căn. Như vậy, lượng cung 170.000 căn hộ vẫn là con số rất nhỏ so với dân số Hà Nội. Vì vậy, nhu cầu sẽ phụ thuộc và bị điều chỉnh bởi các dự án mới”.
Tại sự kiện, không ít đại diện cơ quan báo chí tỏ ra nghi ngại về xác suất tin cậy của báo cáo lẫn cơ sở nghiên cứu mà JLL Việt Nam áp dụng trước khi đưa ra nhận định về thị trường địa ốc Thủ đô.
Lãnh đạo phía tư vấn JLL Vietnam cho biết “Chúng tôi đã gặp tất cả các chủ đầu tư, thu thập thông tin về tình hình bán thực hiện ở dự án liên quan. Đồng thời JLL Vietnam cũng kiểm tra chéo với các báo cáo của đơn vị khác để đảm bảo thông tin chúng tôi đưa ra là tin tưởng nhất có thể được. Nhưng ở thị trường Việt Nam, rất khó có điều gì chính xác 100%. Chúng tôi tin rằng báo cáo của JLL Vietnam có tính tin cậy và chính xác cao nhất thị trường”.
Khá nhiều điểm lạ xuất hiện trong báo cáo thị trường BĐS quý II do JLL VietNam công bố
Lệch pha cung cầu, giá nhảy cóc
Về vấn đề giá bán của thị trường nhà ở – căn hộ quý II tại địa bàn Hà Nội, JLL Vietnam nhận định giá bán (trên thị trường sơ cấp) tăng nhanh hơn, với số dự án có giá bán tăng trên 1% theo quý chiếm tới hơn 85% tổng cung sơ cấp.
Với tình hình khả quan của thị trường, giá bán được ghi nhận tăng nhẹ ở nhiều dự án đã hoàn thành với lượng tồn kho cao. Ở thị trường thứ cấp, giá bán tăng thêm nhưng mức tăng có phần thấp hơn các quý gần đây. Phân khúc Cao cấp và Sang trọng (luxury) ghi nhận chậm lại trong xu hướng tăng giá bán.
Dự báo triển vọng thị trường nhà ở 2016, lượng bán cao những quý gần đây sẽ tiếp tục trong hai quý tới, với nhiều hoạt động được kỳ vọng từ phân khúc bình dân và trung cấp.
Theo JLL VietNam, 16.000 căn hộ chung cư sẽ hoàn thành từ nay đến hết năm 2016, chủ yếu đến từ phân khúc bình dân và trung cấp; Khoảng 8.000-10.000 căn hộ mở bán mới trong mỗi quý… Giá căn hộ chung cư dự báo sẽ tăng khoảng 2% mỗi quý.
Cũng trong tháng 6 vừa qua, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phát đi cảnh báo nguồn cung có thể tái diễn “lệch pha” từ nay đến cuối năm 2016.
Cụ thể, nguồn cung nhà ở cao cấp đang nhiều hơn nguồn cung nhà bình dân, trong khi đó đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà giá trung bình, diện tích trung bình và nhỏ.
Đồng thời, số lượng nhà đầu tư thứ cấp có xu hướng tăng, nhiều người dân đầu tư mua nhà cho thuê nên dự báo thời gian tới có thể xuất hiện làn sóng đầu cơ gây bất ổn thị trường….
Bộ Xây dựng cũng yêu cầu Hà Nội và Tp.HCM đánh giá lại nhu cầu nhà ở của thị trường khi chấp thuận đầu tư các dự án phát triển nhà ở, tránh xảy ra tình trạng lệch pha cung-cầu dễ gây bất ổn thị trường.
Về dự báo “giá căn hộ chung cư sẽ tăng 2% mỗi quý”, lãnh đạo JLL Vietnam lý giải: rằng nhiều khi người mua căn hộ tại Việt Nam chỉ vì chế độ thanh toán tốt quá(!) Với những dự án mới, các chủ đầu tư đang cố gắng để mức giá có thể tăng lên.
Tuy nhiên, đó là ở thị trường thứ cấp. Còn ở thị trường sơ cấp, điều này không hẳn vì với nguồn cung lớn thì không thể kéo dài tình trạng tăng giá mãi mãi. Việc tăng giá sẽ phụ thuộc vào nguồn cung mới. Điều này cần phải chờ đợi thời gian để kiểm chứng…
Đông Hưng